나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경370 [1] 전북특별자치도 부안군 부안읍 서외리 252-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 동중리에 소재하는 '부안군청' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 기존의 주택 등이 밀집하여 소재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 간선도로와의 연계성 및 버스승강장과의 접근성 등으로 보아 제반 교통여건은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

남측 하향 완경사를 이루는 사다리형 토지이며, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약4-6미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-11-30)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3) 목구조 아스팔트 슁글지붕 단층 건물로서, 외벽: 싸이딩판넬마감 등, 내벽: 벽지도배, 내장용 타일붙임 등, 창호: 플라스틱프레임의 창호임.

이용상태

일련번호 3) 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호 ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 일련번호 2)건물은 멸실된 것으로 판단됨.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 전북특별자치도 부안군 부안읍 서외리 252-5에 소재한 단독주택 경매 물건에 대한 정보를 종합적으로 분석한 것입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 정읍지원 2025타경370 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 부안군 부안읍 서외리 252-5

* 신주소: 전북특별자치도 부안군 동헌길 13-2 (부안읍 서외리)

* 토지 면적: 198.00㎡ (약 59.9평)

* 건물 면적: 75.60㎡ (약 22.9평)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 84,701,300원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 5.90㎡ 포함)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부령새마을금고

1.2. 토지 및 건물 상세

* 토지: 총 면적 198.00㎡(약 59.9평)이며, 남측 하향 완경사의 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남동측 및 북동측으로 폭 약 4-6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 건물: 총 면적 75.60㎡(약 22.9평)이며, 목구조 아스팔트 슁글지붕 단층 건물로 주택으로 이용 중입니다. 외벽은 싸이딩판넬, 내벽은 도배 및 타일 마감이며, 기본적인 위생 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 부합물 및 종물로 일련번호 ㄱ, ㄴ이 소재하며, 일련번호 2) 건물은 멸실된 것으로 판단됩니다. 건물은 1993년 6월 1일에 사용승인을 받았습니다. 건축물대장 총괄표제부상 주택으로 분류되며, 1세대 거주 가능한 것으로 나타납니다.

2. 입지조건

* 본건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 동중리에 소재하며, '부안군청' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 기존 주택 등이 밀집한 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 연계성 및 버스 승강장과의 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 파악되었습니다. 보증금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 등기부 현황:

* 말소 기준 권리는 2018년 8월 16일 접수된 부령새마을금고 근저당권(26,000,000원)입니다.

* 소유권은 김강원에서 김형자로 이전되었으며, 이후 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정이 등기되었습니다.

* 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 경매 절차를 통해 소멸될 예정이므로, 인수되는 채무는 없습니다.

* 등기부채권 총액은 438,553,540원으로 기재되어 있으나, 이는 말소될 권리들의 합계입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 물건 명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석 및 생활정보

* 본 물건은 부안군청 인근의 주거 지역에 위치하여 기본적인 행정 및 편의시설 접근이 용이합니다.

* 주변의 다른 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 2021년 건축된 물건(전용면적 39.27㎡)이 2026년 5월에 9,500만원 ~ 9,700만원 선에서 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건 단독주택의 연식(1993년) 및 규모와는 차이가 있으나, 해당 지역의 전반적인 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역으로 분류되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 적용 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 주변 혐오시설 등에 대한 정보는 제공된 자료 내에서 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 미상: 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대차 관계가 미상으로 파악되어 실제 점유 및 거주 관계에 대한 현장 조사가 필수적입니다.

* 건물 노후화: 1993년에 건축된 주택으로, 건물의 전반적인 상태에 따라 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역: 해당 지역은 문화유산 보존 및 활용에 관한 법률에 따라 건축 또는 개발 행위 시 제약이 따를 수 있습니다. 관련 규제 내용을 사전에 확인해야 합니다.

* 제시외 건물: 공부상 면적 외에 5.90㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되어 있습니다. 현황대로 매각되므로 법적 문제는 없을 수 있으나, 실제 이용 상태 및 활용 가능성을 현장 방문 시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 부안군청 인근에 위치한 단독주택으로, 권리 관계가 깨끗하게 정리될 것으로 예상되어 낙찰 후 명도 및 권리 확보에 유리할 것으로 판단됩니다. 또한, 토지 면적이 비교적 넓어 향후 재건축 또는 증축 등 다양한 활용 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 임대차 관계의 불확실성, 건물의 노후화, 역사문화환경보존지역으로 인한 행위 제한 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사 및 분석을 바탕으로 입찰에 참여해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 모든 등기부상 권리가 말소되는 깔끔한 권리 분석으로 인수 부담이 없습니다.

* 부안군청 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 입지 가치가 양호합니다.

* 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 개발 및 증축 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 포함으로 현황대로 추가 활용이 가능합니다.

8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정평가액은 84,701,300원입니다.

* 최근 주변 유사 지역의 연립, 다세대 주택 실거래가(2026년 5월 기준, 9,500만원 ~ 9,700만원)는 본 건과 건물 연식 및 종류에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 경매 물건의 최종 낙찰가는 시장 상황, 입찰 참여자 수, 물건의 실제 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다.

* 감정평가액을 기준으로, 일반적인 경매 참여 전략을 고려할 때 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 현장 조사를 통한 건물 상태 파악, 주변 단독주택 시세 재조사, 임대차 관계 확인 등을 거쳐 구체적인 예상 입찰가를 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.