나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1048 [1] 경기도 군포시 부곡동 1181 삼성마을 502동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 부곡동에 소재하는 '군포보건소' 북동측 인근에 위치하며 주변 일대는 아파트 단지 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지내로의 차량 진입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 20층 건물 내 3층 304호로서, 외벽 : 모르터 위 페인팅 마감 등, 바닥 : 강화 마루판 또는 타일 마감 등, 내벽 : 벽지 또는 타일 마감 등, 창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

아파트(현관, 방 4, 화장실 및 욕실 2, 거실, 주방 겸 식당, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 소화시설, 승강기 설비 및 주차시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형, 단일필지의 토지로 접면도로 및 인접지 등과 대체로 등고 평탄한 편이며 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 단지 외곽의 공도에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~22m)(접함), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역), 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역 (전술) 해발178.2m이하 위탁), 과밀억제지역(2022-09-06), 과밀억제권역(2022-09-06), 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26 ~ 26.8.25. 대상:외국인 등 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대)이며 기타 자세한 내용 등에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을 참조 하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

사건번호: 안양지원 2025타경1048 (1)

소재지: 경기도 군포시 부곡동 1181, 삼성마을 502동 3층 304호

용도: 아파트

감정가: 699,000,000원

토지 면적: 76.69㎡ (약 23.2평)

토지 지분: 76.69㎡ (약 23.2평)

건물 면적: 119.88㎡ (약 36.3평)

건물 지분: 119.88㎡ (약 36.3평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

특수 물건 정보: 유동화 물건

아파트명: 군포당동2삼성마을5단지

사용승인일: 2012년 04월 06일

세대수: 489세대

총 동수: 9개동

최고층: 20층

본건 위치: 3층

전용 면적: 119.88㎡ (약 36.3평)

분양 면적: 명시된 정보 없음

1.1. 입지조건

2.

3.

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 군포시 부곡동에 소재하며, '군포보건소' 북동측 인근에 위치합니다. 주변 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 단지 내로의 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로2류(폭 15m~22m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술)에 해당하며, 과밀억제지역입니다. 과거 토지거래계약에 관한 허가구역이었으나, 2026년 8월 25일부로 해당 기간이 만료되었습니다.

1.2. 권리분석

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3.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 말소 기준 권리: 을4 (국민은행 근저당, 2024년 01월 19일 접수, 채권금액 456,000,000원)

* 등기부 채권 총액: 636,000,000원

* 주요 권리 내역:

* 갑1: 한국토지주택공사 소유권보존 (2012.05.23)

* 갑2: 신재원 소유권이전 (2016.07.07)

* 을4: 국민은행 근저당 (2024.01.19, 456,000,000원) - 말소기준권리

* 을6: 국민은행 근저당 (2024.01.24, 180,000,000원)

* 갑5: 신유정 외 1명 소유권이전 (상속) (2025.08.29)

* 갑6: 국민은행 임의경매 (2025.10.29, 1,751,185,005원) - 사건번호 2025타경1048

* 갑7: 군포시 압류 (2026.03.24)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계 등은 미상임.

1.3. 상권분석

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3.

* 주변 상권: 본건은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 인근 주요 시설: 군포보건소가 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 단지 정보: 삼성마을 5단지는 총 489세대의 대단지로, 2012년에 건축되었습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

3.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조이며, 20층 건물 중 3층에 위치한 304호입니다.

* 외벽: 모르터 위 페인팅 마감 등

* 바닥: 강화 마루판 또는 타일 마감 등

* 내벽: 벽지 또는 타일 마감 등

* 창호: 샷쉬 구조

* 이용 상태: 방 4개, 화장실 및 욕실 2개, 거실, 주방 겸 식당, 발코니 등으로 구성된 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 시설, 난방 시설, 소화 시설, 승강기 설비, 주차 시설 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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3.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 비교 시 추가적인 확인이나 특이사항이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 파악되어 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건축물 용도 및 구조 관련 사항: '비행안전제3구역(전술)'은 해당 지역의 건축물 높이에 대한 제한이 있음을 의미하며, 이는 향후 증축 등 개발 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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3.

본건은 경기도 군포시 부곡동 소재 삼성마을 5단지 아파트로, 단지는 2012년에 건축되어 비교적 신축에 속하며 489세대의 규모를 갖추고 있습니다. 입지적으로 군포보건소 인근에 위치하며, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 환경이 양호합니다. 교통 접근성 역시 버스정류장이 인접해 있어 편리한 편입니다.

권리관계상 국민은행의 근저당이 말소기준권리이며, 여러 채권이 설정되어 있으나 경매 진행 시 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 등기부상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로, 이에 대한 확인 및 검토가 필요합니다. 임차인 인수 보증금이 없는 것으로 나타났으나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 유의해야 할 부분입니다.

본건은 유동화 물건이라는 특수성을 가지고 있으며, 이는 경매 과정에서 일반적인 절차와 다를 수 있음을 시사합니다. 전용면적 119.88㎡(약 36.3평)의 넓은 면적으로, 가족 단위의 실거주자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

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3.

* 실거주 적합성: 넓은 면적(방 4개, 욕실 2개)은 다인 가구나 쾌적한 주거 공간을 선호하는 수요층에게 매력적입니다.

* 지역 개발 잠재력: 군포시 부곡동은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 대단지 아파트의 안정성: 489세대의 대단지로 관리의 안정성과 편의시설 이용이 용이합니다.

* 경매를 통한 시세 차익: 현재 감정가 대비 최근 매매 시세가 낮게 형성되어 있어, 합리적인 가격에 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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3.

최근 매매 정보 분석 결과, 2026년 5월 62,000,000원, 2026년 7월 65,000,000원, 2026년 7월 62,500,000원에 거래되었습니다. 이를 평균하면 약 631,670,000원입니다. 본건의 감정가는 699,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준입니다.

경매 시 입찰가는 낙찰 가능성과 수익성을 모두 고려하여 결정해야 합니다. 현재 시장 시세가 감정가보다 낮으므로, 시세를 기준으로 접근하는 것이 합리적입니다. 임차인 인수 보증금이 없어 추가 부담은 없으나, 유동화 물건이라는 특성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 참고 시세: 약 620,000,000원 ~ 650,000,000원

* 감정가: 699,000,000원

* 제안 입찰가: 640,000,000원

상기 제안 입찰가는 최근 실거래가 평균 및 최고가 사이에서, 감정가 대비 합리적인 수준으로 책정된 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.