나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22919 [1] 부산광역시 금정구 금성동 520-8 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 금성동 소재 "금성초등학교"북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기와지붕 지상3층 건내 제2층 제201호로서, 외벽: 적벽돌 등. 창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 "다세대주택" 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 토지로, "다세대주택" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역,자연취락지구, 지구단위계획구역(2025.04.16),상대보호구역,역사문화환경보존지역.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

건물 현칭은 '가송빌리지'임. 주택도시보증공사(양도전:임차인 최지영)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22919 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 금성동 520-8 1동 2층201호 (신주소: 부산광역시 금정구 중리2길 35)

건물명칭: 가송빌리지

용도: 다세대주택

감정가: 174,000,000원

건물면적: 76.58㎡ (약 23.17평)

토지면적: 103.98㎡ (약 31.45평)

토지지분: 103.98㎡ (약 31.45평)

건물지분: 76.58㎡ (약 23.17평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2013년 4월 9일

1. 1.

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 금정구 금성동 소재 "금성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

1. 2.

권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (을5, 접수일자: 2024-03-05). 본 경매로 인해 말소될 권리가 기준이 됩니다.

* 선순위 임차인 현황:

* 임차인: 최지영 (채권양도)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-26

* 확정일자: 2021-11-02

* 배당신고일자: 2024-03-05

* 대항력: 없음. 임차인 최지영은 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 제출을 통해 대항력을 포기하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

* 인수되는 권리: 본건 경매 절차상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 분석됩니다.

1. 3.

상권분석

* 본건은 부산광역시 금정구 금성동 지역의 다세대주택으로, 주변 지역의 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 인근 유사 물건 사례:

* 금성동 520-6번지 '금정산빌' (2018년 준공, 전용면적 75.89㎡)은 2025년 2월 10일 185,000,000원에 거래되었습니다. 해당 사례는 본건과 면적, 건물 연식 면에서 유사성이 높습니다.

* 금성동 574-2번지 '두레아르피나' (2016년 준공, 전용면적 42.95㎡)는 2025년 10월 23일 120,000,000원에 거래되었습니다.

* 금성동 520-10번지 '금성빌라' (2010년 준공, 전용면적 58.6㎡)는 2026년 5월 31일 98,000,000원에 거래되었습니다.

* 상기 유사 사례 중 가장 근접한 '금정산빌'의 거래가액(185,000,000원)과 본건의 감정가(174,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건은 현재 시세 대비 합리적인 수준에서 평가되었을 가능성이 있습니다.

1. 4.

생활정보

* 주변 편의시설: 본건 인근에 금성초등학교가 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 주거 지역입니다. 다만, 구체적인 편의시설 및 상업 시설에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1. 5.

잠재적 리스크

* 임차인의 확약서: 임차인 최지영 씨가 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출한 점은 매수인에게 유리한 조건입니다. 그러나 HUG로부터 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 법적인 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않으므로, HUG의 배당 현황을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 자연취락지구, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축년도: 2013년에 준공되어 비교적 신축 건물이지만, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1. 6.

종합 의견

본건은 부산광역시 금정구 금성동에 위치한 다세대주택으로, 금성초등학교 인근에 자리 잡고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 가장 큰 특징은 임차인 최지영 씨가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하여, 매수인이 임차보증금 인수 부담 없이 취득할 수 있다는 점입니다. 이는 권리분석상 매우 긍정적인 요소로 작용합니다. 다만, 임차인의 보증금(180,000,000원)이 감정가(174,000,000원)보다 높다는 점에서, HUG의 배당 처리 과정을 정확히 확인하여 임차인에게 보증금이 전액 변제되는지 여부를 최종적으로 파악하는 것이 중요합니다.

1. 7.

투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담 없음: 임차인의 대항력 포기 확약서로 인해 매수인의 추가적인 보증금 부담이 없는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 안정적인 주거 지역: 금성초등학교 인근의 다세대주택 밀집 지역으로, 꾸준한 수요가 기대되는 곳입니다.

* 시세 대비 합리적 감정가: 인근 유사 물건의 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가가 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 개발 가능성: 지구단위계획구역 등으로 지정된 지역이므로, 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1. 8.

예상 입찰가

본건의 감정가는 174,000,000원입니다. 최근 실거래 사례 중 본건과 유사한 면적(75.89㎡)의 '금정산빌'이 185,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 시장 가치는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 임차인 보증금 미인수 조건이 확실하다는 전제 하에, 현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 190,000,000원

권장 입찰가는 180,000,000원으로, 보증금 인수 부담이 없고 지역적 가치를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 최종 입찰가는 입찰 참여자들의 경쟁 상황 및 물건의 세부 상태에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.