나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20972 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 319-4 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 소재 '마산수협 수산물위판장' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 상업시설, 수산관련시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1)~3) 토지는 3필지 일단의 토지로서 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하고 지반은 보통이며, 숙박시설 부지로 이용중임. 가호5) 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하고 지반은 보통이며, 기호1)~4)의 주차장으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1)~3)토지 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함. 기호5)토지 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)~3) : 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-30)(장어거리 중점경관관리구역) 기호5) : 준공업지역 , 중요시설물보호지구(항만) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-30)(장어거리 중점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물로서 외벽 : 모르타르위 페인트 마감 등 내벽 : 인테리어마감, 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등 바닥 : 타일 붙임, 데코타일 붙임 등 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

숙박시설(브라운도트호텔 마산오동동점)로서 1층 : 로비, 안내실, 비즈니스센터, 승강기, 계단실 등 2층~5층 : 객실, 승강기, 계단실 등

설비내역

전기보일러, 유류용보일러 설비 되어 있으며, 천정매입형 냉방설비, 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 태양열온수시스템, 온수탱크, 수변전설비, CCTV, 자동차인식자동문 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지상 및 건물에 옥상층에 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠,㉡)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없음.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함). 목록1~3 토지는 3필지 일단(숙박시설 부지)의 토지로 일괄 평가함. 목록5 토지는 본건 숙박시설의 주차장으로 이용중임. 목록4 건물 5층에 이동통신 중계기가 설치되어 있음. 본건 숙박시설은 임차인(권혁철)이 '(주)새날애'에 위탁하여 운영중인 것으로 현황 조사되었고, 유익비(금 28,300,000원) 청구서가 접수되었음(2026.1.14.자 ). 유익비로 인한 유치권 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20972 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 319-4

용도: 숙박시설 (쇼모텔, 브라운도트호텔 마산오동동점)

감정가: 8,350,269,100원

토지면적: 1198.20㎡ (약 362.4평)

건물면적: 2367.36㎡ (약 716.1평)

제시외 건물 면적: 241.10㎡ (약 72.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

위치: 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 소재 '마산수협 수산물위판장' 북동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 숙박시설, 상업시설, 수산관련시설 등이 혼재하며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 주위로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

토지이용: 3필지의 토지(숙박시설 부지)와 1필지의 주차장으로 이용되는 토지로 구성되어 있으며, 대체로 등고 평탄하고 지반은 보통입니다.

용도지역: 일부 토지는 일반상업지역, 일부 토지는 준공업지역에 속하며, 시가지경관지구, 중요시설물보호지구(항만), 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 4월 28일 접수된 대구은행(현 주식회사아이엠뱅크)의 근저당권 (토지 등기 을1, 건물 등기 을24) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당, 압류, 가압류 등은 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리:

본건은 유동화물건으로 분류되어 있으며, 유치권이 있다는 특이사항이 기재되어 있습니다.

건물 5층에 이동통신 중계기가 설치되어 있으나, 이는 권리관계와 직접적인 연관은 없습니다.

임차인 권혁철(상호: 브라운도트호텔)은 '(주)새날애'에 위탁하여 운영 중인 것으로 현황 조사되었습니다.

임차인 권혁철은 2025년 6월 30일 사업자 등록을 하였으며, 보증금 10억 원, 차임 0원으로 신고되었습니다.

해당 임차인에게는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

유익비(금 28,300,000원) 청구서가 접수되었으며 (2026.1.14.자), 유익비로 인한 유치권 성립 여부는 불분명합니다. 만약 유익비 유치권이 성립된다면 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

등기부 채권 총액: 토지 10,613,915,756원, 건물 10,619,968,256원 (이는 말소된 권리를 포함한 총액으로, 현재 인수해야 할 채무액과는 다릅니다.)

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 권혁철의 보증금 10억 원은 대항력이 없어 인수 대상이 아니므로 0원으로 간주합니다. 단, 유익비 유치권 성립 시 추가 부담 가능성이 있습니다.)

1.4. 상권분석

주요 시설: '마산수협 수산물위판장' 인근에 위치하며, 주변으로 숙박시설, 상업시설, 수산관련시설이 혼재되어 있습니다. 마산항이 인접해 있어 항만 관련 시설 및 유동 인구의 영향을 받을 수 있습니다.

상권 특징: 관광객 및 비즈니스 출장객을 대상으로 하는 숙박시설로서의 잠재력과, 주변 상업시설을 이용하는 수요를 고려할 수 있습니다. 오동동은 마산의 구도심 지역으로, 재개발이나 상권 활성화 추이에 따라 변화 가능성이 있습니다.

지역 현황: 마산 지역은 항만 도시로서의 특성과 함께 해양 관광 및 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

1.5. 생활정보

교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

편의시설: 주변 상업시설 이용이 가능하며, 수산물 시장 등 지역 특색을 살린 시설이 있습니다.

기타: 도심 지역에 위치하여 생활 편의 시설 접근은 용이한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

유치권: 유익비로 인한 유치권 성립 여부가 불분명하여, 인수 시 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 가장 큰 리스크 요인입니다.

건물 노후도: 2009년 준공 건물이므로, 향후 시설 보수 및 유지 관리에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물: 241.10㎡의 제시외 건물이 포함된 일괄매각 대상입니다.

이동통신 중계기: 건물 5층에 설치된 이동통신 중계기의 임대 계약 상태 및 철거 가능성 여부는 별도 확인이 필요합니다.

지역 상권 변화: 구도심 지역의 상권 침체 가능성 또는 상권 활성화 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 마산합포구 오동동에 위치한 숙박시설로, 감정가 대비 면적이 크고 접근성이 양호한 편입니다.

그러나 유익비로 인한 유치권 성립 여부가 불분명한 점, 임차인의 대항력이 없는 점, 제시외 건물 및 옥상 중계기 설치 등 추가적으로 확인해야 할 사항이 많아 주의가 요구됩니다.

부동산 유동화 물건으로, 권리관계 분석 시 세심한 주의가 필요합니다.

성공적인 투자를 위해서는 유치권 문제 해결 방안, 임대 수익성 분석, 향후 상권 변화 예측 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

대지 면적 대비 건물 면적이 커서 활용도가 높습니다.

숙박시설 밀집 지역에 위치하여 신규 숙박시설 운영 또는 기존 숙박시설 인수 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

마산항 인근이라는 지리적 이점을 활용한 관광객 유치 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 8,350,269,100원

예상 입찰가 산정 시 고려 사항:

유치권 금액 (28,300,000원 +α) 인수 가능성

건물 상태 및 리모델링 비용

향후 임대 수익률 및 공실률

주변 시세 및 유사 물건 낙찰가

본 물건의 특수성 (유동화, 유치권 불확실성)

상기 내용을 종합적으로 고려할 때, 유치권의 확실성 여부 및 규모가 가장 큰 변수입니다. 유치권이 인정되지 않거나 소액일 경우, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 만약 유치권이 상당 금액 인정될 경우, 이를 상쇄할 수 있는 추가적인 가치 평가가 필요합니다.

주의: 정확한 예상 입찰가는 별도의 심층 분석 및 현장 조사를 통해 산정되어야 합니다. 본 보고서 상의 예상 입찰가는 잠정적인 참고 사항일 뿐입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.