나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12298 [1] 경상남도 김해시 지내동 75 21세기동원아파트 301동 12층1207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김해감정 · 평가일 2025.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 지내동 소재 '부산김해경전철 지내역' 북측 인근에 위치하며, 부근은 대단위 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트경사슬라브 12층 건내 1층 1207호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 샷시 창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지대내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서 '아파트건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 서측으로 노폭 약8M의 아스팔트 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가능하여 인근 유사물건의 내부구조, 공부 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 응찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경12298 (1)

소재지: 경상남도 김해시 지내동 75 21세기동원아파트 301동 12층1207호

용도: 아파트

감정가: 1억 2천 4백만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 전OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 43.47㎡ (약 13.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 59.57㎡ (약 18.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 지분: 각각 43.47㎡ 및 59.5672㎡

1.3. 아파트 정보

아파트명: 지내21세기동원아파트

건축연도: 2003년 (사용승인일: 2003년 04월 28일)

총 세대수: 172세대

총 동수: 2동

해당 동/층: 301동 12층

최고층: 13층

전용면적: 59.57㎡ (약 18.02평)

분양면적: 제공된 정보에 상세 명시되지 않음 (전용면적 기준)

주차: 총 174대 (실내자동 152대, 실외자동 23대)

전기차충전기: 지상 3대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 지내동에 소재하며, '부산김해경전철 지내역' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 제반 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로 단지 내 진출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 양호합니다. 단지 내 토지는 서측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 비행안전제2구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 물건은 창원지방법원의 강제경매로 진행 중입니다. 등기부등본 상 을구 5번 전세권 설정(2024년 08월 05일, 전우정, 126,000,000원)이 말소기준권리이며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 전우정

보증금: 126,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2023년 03월 16일

배당신고일자: 2026년 06월 05일

대항력: 없음

상세 정보: 전우정은 물건의 채권자이자 전세권 설정자이며, 등기상으로는 대항력이 없는 임차인으로 파악됩니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 말소기준 권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리: 을5 (전세권설정, 2024-08-05 접수, 126,000,000원). 본 권리는 매각으로 인해 말소됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'에 대한 언급은 없으며, 특별한 언급이 없는 한 등기부상의 권리들은 말소기준권리 이하로 모두 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 지역은 대규모 아파트 단지와 주택, 그리고 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다. 부산김해경전철 지내역 인근으로 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 부대시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설이 갖추어져 있습니다. 부산김해경전철 지내역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 주차 및 기타

총 172세대 규모의 단지로, 총 174대의 주차 공간이 마련되어 있습니다. 개별난방 방식이며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 설비 및 승강기 시설이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하여, 외부 관찰 및 유사 물건 정보를 토대로 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 이용 현황 및 관리 상태는 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 점유 상태 및 임대차 계약 내용을 추가적으로 확인해야 할 필요가 있습니다.

6.3. 기타

비행안전제2구역(전술)으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 리모델링 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다. 주변 지역에서 폐기물 처리 시설 건설 관련 논란이 있었으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 지내동에 위치한 아파트로, 부산김해경전철 지내역과 가까운 역세권에 해당합니다. 대단지 아파트로서 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 다만, 권리 분석상 특이사항은 없어 보이나, 감정평가 시 내부 확인이 이루어지지 않아 정확한 물건 상태 파악이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산김해경전철 지내역을 이용할 수 있는 역세권 입지.

* 안정적인 주거 환경을 갖춘 대단지 아파트.

* 향후 시세 상승 잠재력 보유 (입지 및 단지 규모 고려).

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 동일 면적(59.57㎡)의 아파트가 2025년 8월 30일, 2026년 1월 27일, 2026년 5월 22일에 각각 105,000,000원에 거래되었습니다. 이는 감정가(124,000,000원)보다 낮은 수준입니다. 다만, 본 물건은 12층으로, 최근 거래된 11층(2025년 8월 30일)보다 높은 층에 해당합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 12층이라는 장점을 고려하여, 최근 실거래가인 105,000,000원을 기준으로 하되, 층수 프리미엄을 약간 반영한 110,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰 희망가: 112,000,000원 (내부 상태 확인 후 조정 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.