나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9594 [1] 대구광역시 동구 신서동 828 신서화성파크드림 106동 18층1805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신서동 "대구동부경찰서" 동측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설, 관공서 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 시내버스승강장, 지하철역이 소재하여 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층건(106동) 중 18층 1805호 단위세대로서, - 외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위 페인트 등 마감, - 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감, - 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감, - 창호 : 샷시이중창호입니다.

이용상태

'아파트'로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 및 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체 지반 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북측으로 왕복 4차로, 서측으로 왕복 2차로, 남측으로 왕복 2~3차로, 동측으로 왕복 6~7차로 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(집산도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-10-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재> 하천구역에 대하여는 건설과 문의바람.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기 타 : 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지중 기호2 토지(신서동 1135-8) 는 대지권이 부여되지 않은 토지이니, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

대지권의 목적인 토지(신서동 828, 1135-8) 중 신서동 1135-8 토지는 대지권이 부여되지 않은 토지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

본 물건은 대구광역시 동구 신서동 828번지 신서화성파크드림 106동 18층 1805호에 소재한 아파트로, 총 감정가는 41,000만원입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

건물면적은 132.25㎡ (약 40.04평)이며, 토지면적은 57.33㎡ (약 17.35평)입니다. 건물 및 토지 지분은 각각 132.2463㎡ (약 40.03평) 및 57.268681415141835㎡ (약 17.34평)입니다. 건물 제시외면적 및 토지 제시외면적은 없습니다.

1.3. 매각 관련 정보

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 대구지방법원 2025타경9594 (1)입니다. 채권자는 한국주택금융공사입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 동구 신서동에 위치하며, "대구동부경찰서" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설, 관공서 및 학교 등이 밀집된 주거 및 생활 편의시설 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 환경

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 있고 지하철 1호선 각산역이 도보 약 10분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이는 비교적 양호한 교통 여건을 제공합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

본건 아파트 단지는 북측 왕복 4차로, 서측 왕복 2차로, 남측 왕복 2~3차로, 동측 왕복 6~7차로의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 다양한 폭의 도로에 접해 있어 차량 접근성이 뛰어납니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 경매 물건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2016년 4월 7일 접수된 국민은행 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대관계는 미상으로 확인되어, 실제 거주자나 임차인이 있을 가능성에 대해 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 이마트 반야월점과 같은 대형마트 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 내 시설

신서화성파크드림 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 편의 및 복리시설이 마련되어 있어 단지 내에서의 생활 만족도를 높입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에는 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 및 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 또한, 전기차 충전기(지하) 20대가 설치되어 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 주변에는 대구동부고등학교, 강동고등학교, 대구공업고등학교 등 다수의 학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 교육환경 보호구역으로 지정된 곳이 있어 자녀 교육에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5.3. 주차 및 편의시설

총 1,414대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 세대당 약 1.5대의 주차 비율을 보입니다. 이는 대단지 아파트로서 충분한 주차 공간을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 문제

가장 큰 우려 사항은 대지권의 목적인 토지 중 신서동 1135-8번지 토지에 대해 대지권이 부여되지 않은 토지라는 점입니다. 이는 해당 토지에 대한 소유권이 아파트 소유주에게 온전히 이전되지 않을 수 있으며, 향후 법적 분쟁이나 재산권 행사 시 제한이 발생할 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

6.2. 임대차 관계 미상

임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 파악되어 등기부상 나타나지 않는 임차인이나 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 동구의 신축급 대단지 아파트로, 우수한 입지 조건, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 하지만 대지권이 부여되지 않은 토지 문제가 존재하여, 이는 물건의 가치를 상당 부분 하락시킬 수 있는 핵심적인 리스크 요인입니다. 이러한 토지 관련 문제를 면밀히 검토하고 법률적인 자문을 구하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 대단지 아파트의 안정적인 수요.

* 잘 갖추어진 단지 내 편의시설 및 우수한 주변 생활 인프라.

* 향후 재건축 또는 정비사업 시 잠재적 가치 상승 가능성 (단, 토지 문제 해결 시).

9. 예상 입찰가

최근 인근 단지의 유사 면적(약 130.19㎡) 매매가가 375,000,000원으로 확인됩니다. 감정가는 410,000,000원입니다.

그러나 본건은 대지권이 부여되지 않은 토지 문제가 존재하므로, 이는 시세보다 현저히 낮은 가격으로 접근해야 할 필요가 있습니다. 토지 관련 리스크가 물건 가치에 미치는 영향을 고려하여, 보수적으로 보았을 때 감정가의 60~70% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 25,000만원 ~ 29,000만원 선으로 고려해 볼 수 있으며, 상세한 법률적 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

(인수 보증금 0원 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.