나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513470 [1] 인천광역시 남동구 간석동 315-5 간석트인자리애 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역"남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인천1호선(간석오거리역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2016.04.22) 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

본건은 오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재경보 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 현황 "오피스텔 및 공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경513470 (1) 사건으로, 인천광역시 남동구 간석동 315-5에 위치한 간석 트인자리애 오피스텔 6층 601호입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 148,000,000원입니다.

토지 면적은 7.04㎡ (약 2.13평)이며, 건물 면적은 43.67㎡ (약 13.21평)입니다.

건축물대장 상 사용승인일은 2016년 4월 22일이며, 철근콘크리트구조의 14층 건물 중 6층에 해당합니다.

주요 채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

교통 상황은 매우 양호한 편으로, 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장과 인천1호선 간석오거리역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 10월 29일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(을구 4번)이며, 채권금액은 127,000,000원입니다.

등기부상 소유권 변동 내역은 조의영(보존) → 전정난(이전) → 김관환(이전) 순입니다.

임차인 현황을 살펴보면, 주택도시보증공사(정 )가 보증금 127,000,000원, 전입일자 2020년 1월 3일로 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

집합건물 등기부상 주택임차권(을구 7번, 정현주, 124,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

따라서 본 경매로 인해 낙찰자가 인수해야 할 별도의 임차 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 권리관계가 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 간석동 지역은 인천 지하철 1호선 간석오거리역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

주변에 오피스텔, 아파트 등 주거 시설과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

상권 내 직장인 및 거주민을 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천1호선 간석오거리역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 간석오거리역 주변에 백화점, 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거 환경: 오피스텔과 공동주택이 공존하는 주거 환경으로, 비교적 쾌적한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 폐문 부재로 인해 물건 내부의 정확한 상태, 관리 상태, 하자 여부 등을 확인할 수 없어 잠재적인 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG의 인수 조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 거래 과정이나 향후 자산 관리에 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다. 이는 시장의 불확실성을 일부 야기할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함) 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 거래 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 외부 지도 서비스 확인: 주변에 혐오시설 등에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인할 수 없었으며, 현장 방문 시 또는 별도의 지도 검색을 통한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지적 강점과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

권리분석 결과, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

상대적으로 양호한 상권 및 생활 환경을 갖추고 있어 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 폐문으로 인한 내부 확인 불가 및 HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항은 잠재적 리스크 요인으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 간석오거리역 도보 거리 내 위치하여 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 권리관계 명확: 인수할 권리가 없어 명도 관련 분쟁의 소지가 적습니다.

* 안정적 임대 수익 기대: 지역 내 오피스텔 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가(148,000,000원) 대비 시세 분석 결과, 적정 입찰가를 통해 시세차익 또는 안정적인 수익 확보가 가능할 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(60.82㎡, 약 18.4평)의 거래 사례(2024년 3월, 180,000,000원)를 바탕으로 본건(43.67㎡, 약 13.21평)의 적정 시세는 약 129,251,200원 수준으로 추정됩니다.

감정가 148,000,000원과 시세 추정치를 고려할 때, 경쟁 및 시장 상황을 감안하여 125,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 입찰하는 것을 제안합니다.

인수 보증금은 없는 것으로 분석되어 해당 금액에서 차감할 요소는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.