나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513511 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-11 리오센트럴타워 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천석암초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 동유형의 주거용오피스텔 및 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상업용빌 딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역으로 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인천지하철2호선 '석바위시 장역'이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 8층 804호로서, (사용승인일자: 2017.01.18) 외벽: 몰탈위페인팅 및 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 바닥: 장판깔기 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비, 스프 링클러설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 3필일단의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 8m 내외 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접 하며 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1~3 공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀 구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513511 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-11 리오센트럴타워 8층804호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 211,000,000원

토지면적: 9.49㎡ (약 2.87평)

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

준공일자: 2017년 1월 18일

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 주안동, 인천석암초등학교 남동측 인근에 위치

주변환경: 본건과 유사한 주거용 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 상업용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반상업지역

교통: 인근에 버스정류장이 있으며, 인천지하철2호선 '석바위시장역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 차량의 출입이 가능함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 2월 7일자 강서세무서장의 압류

권리분석 요약:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 5월 18일 / 2022년 5월 4일

* 배당신고일자: 2024년 1월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 등기부상 말소 예정이나 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 일부 언급되어 HUG의 정확한 인수 조건을 반드시 확인해야 함.

인수되는 권리: 제공된 정보에 따르면 낙찰자가 인수하는 보증금은 없음 (0원)

주의사항: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하며, 이는 HUG와의 거래 조건에 따라 인수 조건이 달라질 수 있음을 의미함. HUG 측과 직접 소통하여 정확한 인수 조건을 파악하는 것이 필수적임.

1.3. 상권분석

지역 특성: 인천 미추홀구 주안동의 일반상업지역에 위치하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역임.

건물 현황: 리오센트럴타워는 2017년에 준공된 15층 규모의 오피스텔 건물임.

주변 시설: 다수의 주거 시설 및 근린생활시설이 인접하여 유동인구 및 잠재적 수요가 존재함.

1.4. 생활정보

주요 인접 시설: 인천석암초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 고려가 가능함.

편의 시설: 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이함.

교통 편의성: 석바위시장역(인천지하철2호선)과 버스정류장이 인접하여 서울 및 수도권 접근성이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수 조건 불확실성: 'HUG 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용 확인 필요. HUG와의 협상 결과에 따라 취득 조건이 달라질 수 있음.

임대차 관계: 임차인 박 의 권리관계가 등기부상 말소 예정임에도 불구하고, HUG 인수 조건과 연계하여 실제 잔류 여부 및 조건 확인이 필요함.

공실 위험: 오피스텔 시장의 경쟁 심화 및 공실률 변동 가능성에 대한 대비가 필요함.

건물 관리 상태: 2017년 준공 건물로, 연식에 따른 노후화 및 유지보수 상태 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 리오센트럴타워 오피스텔로, 역세권 입지(석바위시장역) 및 다양한 생활 편의시설 접근성이 우수함.

주변 지역은 주거 및 상업 기능이 혼재되어 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있음.

가장 큰 특징은 채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있다는 점임. 이 부분은 인수 비용 및 절차에 상당한 영향을 미칠 수 있으므로, HUG 측과의 명확한 소통 및 조건 확인이 절대적으로 필요함.

등기부상 대항력 있는 임차인은 없으나, HUG 관련 임차인 정보는 반드시 재확인해야 함.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 인천지하철2호선 석바위시장역 도보 이용 가능한 거리.

주거 편의성: 다양한 상업 시설 및 주거 단지 인접.

HUG 관련 거래: HUG와의 직접 거래를 통해 유리한 조건으로 취득할 기회.

수익형 부동산 잠재력: 안정적인 임대 수요 기반으로 한 임대 수익 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석:

* 59.96㎡ (본건 면적): 2024년 6월 1.6억원 (5층) → 평당 약 267만원

* 66.21㎡ (약 20.03평): 2025년 11월 1.39억원 (2층) → 평당 약 210만원

* 66.21㎡ (약 20.03평): 2026년 3월 1.89억원 (2층) → 평당 약 286만원

현재 시점(2026년 7월)을 고려할 때, 59.96㎡ 면적의 본건은 1.6억원 ~ 1.8억원 사이의 시세 형성이 예상됨. 8층이라는 점을 감안하면 1.7억원 내외가 현실적인 시세 수준으로 판단됨.

감정가: 2.11억원 (시세 대비 다소 높음)

인수 보증금: 0원 (HUG 관련 사항 확인 필수)

'HUG 인수조건 변경' 사항이 가장 중요한 변수임. HUG와의 협상 결과에 따라 입찰가를 결정해야 함.

보수적 관점에서 시세 하단 및 감정가 대비 할인율 고려: 1.65억원 ~ 1.75억원

현실적인 시세 수준과 HUG 관련 조건 고려: 1.75억원 ~ 1.85억원

권고 입찰가: HUG 인수조건 확인 후, 1억 7,500만원 ~ 1억 8,500만원 범위 내에서 전략적으로 결정하는 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.