나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8969 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1429-1 블루엘세화빌라 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 구좌읍 세화리 소재 '세화초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래지붕 6층 건물 내 제6층 제603호로서, (사용승인일 : 2019.03.25) 외벽 : 인조석붙임, 스톤코트, 징크판넬 등 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8969 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1429-1 블루엘세화빌라 제6층 제603호

* 건물명: 블루엘세화빌라

* 토지면적: 34.53㎡ (약 10.44평)

* 건물면적: 57.53㎡ (약 17.40평)

* 건물층수: 총 6층 중 제6층

* 사용승인일: 2019년 03월 25일

* 용도: 다세대주택 (이용 상태)

* 감정가: 188,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중OOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 소재 '세화초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본건은 남서측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 하수처리구역에 해당합니다.

* 주변 지역 조사 결과, 혐오시설이나 특별히 문제가 될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황상 소유권보존(2019-04-15) 및 공유자전원지분전부이전(2019-12-11) 등기 기록이 있습니다.

* 말소기준권리는 중앙농업협동조합의 근저당(2019-12-11, 150,000,000원)입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 중앙농업협동조합의 임의경매(2025-10-24), 서울신용보증재단의 가압류(2025-12-12) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 165,390,000원입니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았고, 일반적으로 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 구좌읍 세화리는 제주 동부 해안 지역의 특성을 지닌 마을로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 단독주택 및 공동주택 단지가 형성되어 있어 주거 중심의 상권 특성을 보입니다.

* 관광객의 방문이 잦은 지역의 특성상, 지역 경제 활성화 및 관련 서비스업 성장 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '세화초등학교'가 인근에 위치하여 통학이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하여 이동성이 좋습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 채무와 관련된 다른 담보물의 처리 경과에 따라 추가적인 영향이 있을 수 있으므로, 관련 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상 고도지구(20M이하) 및 가축사육제한구역에 해당하므로, 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 동부의 세화리에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인)의 다세대주택입니다. 입지 조건이 양호하고, 세화초등학교 인근으로 주거 편의성이 뛰어나며, 권리 분석상 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 적을 것으로 판단됩니다. 공동담보 물건이라는 점과 토지이용계획 상의 일부 제한사항은 고려해야 할 부분입니다. 전반적으로 제주 지역의 부동산 가치 상승 가능성을 고려할 때, 투자 목적 또는 실거주 목적으로 고려해볼 만한 가치가 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 세화초등학교 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대에게 매력적인 주거 환경을 제공합니다.

* 말소기준권리 외 후순위 권리 및 임차 보증금 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도 및 등기 절차가 비교적 간결할 것으로 예상됩니다.

* 제주 동부 해안 지역의 꾸준한 수요와 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서의 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 188,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보 중 '대진유토피아빌리지'의 2026년 3월~6월 매매가는 7,800만원 ~ 8,000만원 수준이며, 해당 물건은 전용면적이 약 31.68㎡ (약 9.6평)입니다. 이는 본 건의 건물면적 57.53㎡ (약 17.4평)에 비해 절반 수준의 면적입니다.

본 건의 감정가는 57.53㎡ 기준 약 1,080만원/평으로 산정된 것으로 보입니다.

주변 시세 정보의 면적 차이를 감안할 때, 본 건의 감정가가 주변 시장가와 일부 괴리가 있을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

일반적으로 유사 지역의 다세대주택 시세를 고려할 때, 본 건의 면적(57.53㎡)을 기준으로 할 때 적정 시세는 평당 900만원 ~ 1,100만원 사이로 추정됩니다. 이를 환산하면 약 161,000,000원에서 191,000,000원 범위로 예상할 수 있습니다.

감정가는 이 범위의 상단에 위치하고 있습니다.

권리 인수 부담이 없고, 신축 건물이며, 입지 조건이 양호하다는 점을 고려하더라도, 제공된 일부 낮은 시세 정보를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 85% ~ 95% 수준인 160,000,000원 ~ 178,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

최초 입찰가는 160,000,000원 초반부터 시작하여, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 상향 조정하는 전략이 유효할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.