나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8997 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 323-3 휴마루유니크 제7층 제802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 소재 ‘서귀서초등학교’ 남측 근거리에 위치하며. 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상7층 사용승인일 : 2015.01.11.) 내 제7층 제802호 로서 외벽 : 드라이비트 마감 등 , 창호 : 샷시창호 등

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐비설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 평지인 세장형의 토지로서, 공동주택으로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15m내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(20M이하), 방화지구, 시가지경관지구, 시가지경관지구(중심), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008-12-15)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타:본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 제주지방법원 2025타경8997 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 323-3 휴마루유니크 제7층 제802호

건물명: 휴마루 유니크

용도: 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상7층

사용승인일: 2015.01.11.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 105,000,000원

토지면적: 15.23㎡ (약 4.61평)

토지지분: 15.2319㎡ (약 4.61평)

건물면적: 33.14㎡ (약 10.03평)

건물지분: 33.14㎡ (약 10.03평)

1.4. 매각대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 소재 ‘서귀서초등학교’ 남측 근거리에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량 접근이 가능하여 교통사정은 보통입니다.

북서측으로 노폭 약 15m 내외의 아스콘포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(20M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)입니다.

또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(다수), 건축계획심의대상구역(저촉), 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 등기가 되어 있으며, 제주은행 근저당권(216,000,000원)이 말소기준권리입니다.

이후 제주은행의 임의경매 개시결정(2025타경8997) 및 제주세무서장의 압류 등기가 존재합니다.

3.2. 말소기준권리

제주은행의 근저당권(접수일자: 2015-12-30, 권리금액: 216,000,000원)이 말소기준권리로서, 매각으로 인해 말소될 권리에 해당합니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

조사된 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

현재 제공된 정보로는 대항력 있는 임차인이 확인되지 않으나, 실제 점유 관계에 대한 재확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 지역 특징

일반상업지역에 포함되어 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다.

다양한 도시관리계획 구역(고도지구, 방화지구, 시가지경관지구 등)에 속해 있어 지역적 특성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

근린생활시설이 주변에 분포하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

서귀서초등학교 남측 근거리에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여, 동 건물 내 유사건물 및 외부 관찰에 기반한 평가가 이루어졌습니다. 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 제한

일반상업지역 외 고도지구, 방화지구, 역사문화환경보존지역 등 다수의 도시관리계획에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 등록 용도 및 실제 이용 상태

건축물대장 상 '주용도: 공동주택'으로 표기되어 있으나, 실제 이용은 '오피스텔'로 사용 중입니다. 이는 관리나 재산권 행사 등에서 간혹 문제가 발생할 소지가 있으므로 주의가 필요합니다.

6.4. 혐오시설 존재 여부

주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서귀포시 중심 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

감정가는 105,000,000원이며, 건축물대장상 주용도와 실제 이용 용도 간의 차이가 존재하며, 내부 확인이 어려운 점은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다수의 도시관리계획 구역으로 지정되어 있어 향후 개발 등에 제한이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

제주 서귀포시의 핵심 지역에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

경매 물건으로 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

건물 전체가 아닌 구분 등기된 호실이므로 관리 및 처분이 비교적 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 105,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 매매 시세는 약 115,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 파악됩니다.

내부 확인의 어려움, 잠재적 리스크 요인 등을 고려하여, 감정가와 시세의 중간 지점에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금 합계가 0원이고, 등기부상 인수되는 권리가 없는 점은 긍정적 요인입니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원에서 115,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

추천 입찰가: 108,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.