나이스옥션 법원경매 창원 2025타경775 [1] 경상남도 창원시 진해구 장천동 44-11 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 장천동 소재 '진해구청' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 과수원 생태체험창 등 도심근교 농촌지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

기호(1~4): 부정형 완경사의 토지로서, 수목원 및 관련부대시설 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2): 본건 남측, 남동측으로 폭 약 10m 내외의 도로 및 서측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 각각 접함. 기호(3,4): 본건 남동측으로 폭 약 10m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 비행안전제5구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>임. 기호(3,4): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 비행안전제5구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1,2) 지상에 후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지'와 같이 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함. 본건 기호(1~4) 지상에 후첨 '사진용지'와 같이 제시외 수목이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(3,4) 토지는 공부상 지목이 '묘지, 전'이나, 현황 '수목원 및 관련부대시설 등'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5): 일반철골구조 철골구조지붕 지상 1,2층 건물로서, 외 벽: 치장벽돌 및 미장목재 마감 내 벽: 판넬 및 벽지 마감 등 바 닥: 기초콘크리트 마감 창 호: 샷시 창호 기호(5-1): 철골구조(경량철골구조) 철골구조지붕 지상1층 건물로서, 외 벽: 치장 벽돌 쌓기 내 벽: 타일 마감 바 닥: 타일 마감 기호(5-2): 경량철골구조 철골지붕 지상 1층 건물로서, 외 벽: 판넬 마감 등 창 호: 샷시 창호 기호(6): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 건물로서, 외 벽: 노출콘크리트 마감 등 내 벽: 인테리어 마감 등 바 닥: 타일 마감 기호(7): 일반철골구조 철골구조지붕 지상1층 건물로서, 외 벽: 치장벽돌 및 강판마감 등 내 벽: 노출 콘크리트, 인테리어 마감 바 닥: 에폭시 마감 등 창 호: 샷시 창호

이용상태

기호(5): 수목원부대시설(연구동) 기호(5-1): 수목원부대시설(화장실) 기호(5-2): 수목원부대시설(매표소) 기호(6): 수목원부대시설(소매점) 기호(7): 수목원부대시설(카페)

설비내역

기호(5,5-1,6,7) 제반 위생설비, 급.배수설비, 기호(7) 천정형 에어컨 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 제시외 수목(조팝나무 약 2300주) 포함. 목록4. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 반환하지 않음). 목록 1. 2. 일단지로 이용 중이며 목록 3. 4.는 공부상 지목이 ‘묘지, 전’이나 현황 ‘수목원 및 관련부대시설 등’으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경775 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 진해수산업협동조합

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 창원시 진해구 장천동 44-11

* 용도: 동물 및 식물 관련시설 (수목원 및 관련 부대시설)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

* 총 감정가: 5,289,174,700원

1.4. 면적

* 토지면적: 5,810.00㎡ (약 1,757.6평)

* 건축물 연면적: 554.36㎡ (약 167.7평)

* 제시외 건물 면적: 597.00㎡

1.5. 매각 조건

* 일괄매각, 제시외 건물 및 수목(조팝나무 약 2,300주) 포함.

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 반환 불가).

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 경상남도 창원시 진해구 장천동 소재 '진해구청' 남동측 인근에 위치합니다.

* 부근은 농경지, 과수원, 생태체험장 등 도심 근교 농촌지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 형상

* 본건 토지는 부정형 완경사 토지로서, 수목원 및 관련 부대시설 등으로 이용 중입니다.

* 공부상 지목은 '묘지, 전'이나, 현황은 '수목원 및 관련 부대시설 등'으로 이용 중입니다.

2.4. 도로 접근성

* 기호(1,2) 토지는 본건 남측, 남동측으로 폭 약 10m 내외의 도로와 서측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접합니다.

* 기호(3,4) 토지는 본건 남동측으로 폭 약 10m 내외의 도로에 접합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 도시지역, 자연녹지지역입니다.

* 가축사육제한구역 (돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 등 제한), 개발제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 비행안전제5구역(지원) 및 지원항공작전기지에 해당하여 군사시설 보호법에 따른 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부등본상 말소기준권리는 2020년 5월 27일 접수된 진해수산업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 제시된 권리분석 정보에 따르면, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 기재가 있으나, 등기부상 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.)

3.3. 주요 권리 내역

* 토지 등기부 채권 총액: 약 34억 4천만원 (근저당 29.4억 + 가압류 5억).

* 건물 등기부 채권 총액: 약 29억 4천만원 (근저당).

* 말소 예정 권리: 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등.

* 다수의 소유권 이전, 근저당, 가등기, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등 다양한 권리 변동 이력이 존재합니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 건물 감정평가서 및 물건명세서 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

* (필수 주의 문구) 임차인 정보가 미상으로 확인되므로, 실제 현장 조사 시 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 특성

* 본 물건은 동물 및 식물 관련시설로서, 수목원 및 연구동, 화장실, 매표소, 소매점, 카페 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 도심 근교의 농촌지대에 위치하며, 자연 친화적인 환경을 이용한 사업에 적합합니다.

4.2. 주변 시설

* 검색 결과, 진해구청 인근이며 주변은 농경지, 과수원, 생태체험장 등 자연 친화적인 시설이 주를 이룹니다. 대규모 산업시설이나 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 수목원 및 관련 시설은 자연 친화적인 환경과 어우러져 긍정적인 이미지를 형성할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 진해구청이 인근에 위치하여 행정 편의 이용이 가능합니다.

* 주변은 농촌지대이므로, 대형 상업 시설보다는 지역 기반 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

* 구체적인 교육시설 정보는 부족하나, 도심 근교이므로 지역 내 초, 중, 고등학교가 소재할 것으로 추정됩니다.

5.3. 의료시설

* 인근 진해구청 소재지를 중심으로 지역 의료기관 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 요건

* 목록 4번 토지는 공부상 지목이 '전'이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 보증금 반환이 거부될 수 있어, 관련 법규 및 제출 절차를 사전에 숙지해야 합니다.

6.2. 공부와의 차이 (이용 현황)

* 목록 3, 4번 토지는 공부상 지목이 '묘지, 전'이나 현황은 '수목원 및 관련 부대시설 등'으로 이용 중입니다. 이에 대한 행정적 처리나 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 제시외 건물 및 수목

* 총괄표제부에 포함되지 않은 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)과 제시외 수목(조팝나무 약 2,300주)이 매각에 포함되어 있습니다. 철거 또는 원상복구에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 미상 임대관계

* 건물 감정평가 및 물건명세서 상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 시 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.5. 개발제한구역 및 기타 규제

* 본 물건은 개발제한구역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 다수의 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 활용 및 개발에 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.6. 채권 총액 대비 감정가

* 토지의 총 채권액(약 34.4억 원)이 감정가(약 52.9억 원)를 초과하지는 않으나, 담보 및 압류 채권 총액이 상당하여 경매 진행 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 장천동에 위치한 수목원 및 관련 부대시설로 활용되는 토지와 건물입니다. 넓은 토지 면적과 함께 다양한 부대시설을 갖추고 있어 휴양, 체험, 교육 등 다목적 활용이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 공부상 지목과 현황의 차이, 개발제한구역 등 다수의 규제 사항, 제시외 물건 포함 등 명확한 확인 및 절차가 요구되는 사항들이 존재합니다. 또한, 임대 관계가 미상이며 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 부담이 발생할 수 있어 투자 시 세밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 도심 근교에 위치한 넓은 토지와 수목원이라는 특색 있는 시설은 향후 지역 개발 및 관광 수요 증가 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 주변 자연 친화적인 환경은 쾌적한 사업 운영 및 이미지 구축에 유리합니다.

* 연구동, 카페, 매표소 등 다양한 건물은 즉시 운영 가능한 기반 시설을 제공합니다.

* 제시외 수목(조팝나무 약 2,300주)은 조경 가치로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 주변 시세, 예상 낙찰가율, 명도 비용, 농지취득자격증명 취득 비용, 제시외 건물 및 수목 처리 비용, 그리고 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. (인수 보증금 없음)

* 세부적인 시장 조사, 권리 분석, 현장 조사를 통해 면밀히 검토 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.