나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13470 [1] 서울특별시 강북구 수유동 738 한원힐트리움 수유 아파트 3층 301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이스 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 '강북중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활 시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 16층건물내 3층 301호로 외벽: 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감. 내부: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 마감.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

기본적인 급배수 위생 설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 아파트-도시형생활주택(원룸형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측과 남서측으로 노폭 약 20미터, 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.),건축선(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13470 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 738 한원힐트리움 수유 아파트 3층 301호

용도: 오피스텔 (건축물대장상: 아파트-도시형생활주택(원룸형))

감정가: 237,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 등기부현황

말소기준권리: 경기광주세무서장 압류 (2023-02-01)

현재 진행 경매: 한국주택금융공사 강제경매 (2025-10-20)

주요 말소 권리:

* 김환주 주택임차권 (244,000,000원) - 2024-11-12 말소

* 압류 (경기광주세무서장, 종로구, 서울특별시강북구)

* 강제경매 (한국주택금융공사) - 본 경매 진행으로 소멸 예정

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 '강북중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하는 노선상가지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통사정은 보통시 됨.

2.3. 인접 도로상태

본건 북서측과 남서측으로 노폭 약 20미터, 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

3. 건물 및 토지 정보

3.1. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 16층 건물내 3층 301호임.

외벽: 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감. 내부: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시 마감.

이용상태는 오피스텔임 (건축물대장상: 아파트-도시형생활주택(원룸형)).

기본적인 급배수 위생 설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차설비 등이 갖추어져 있음.

3.2. 토지 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 아파트-도시형생활주택(원룸형) 건부지로 이용중임.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역임.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)으로 지정되어 있음.

건축선(3m 건축선 지정구역)이 설정되어 있음.

3.4. 면적 정보

토지면적: 22.06㎡ (약 6.67평)

토지지분: 22.0599㎡ (약 6.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 41.96㎡ (약 12.70평)

건물지분(전용면적): 41.96㎡ (약 12.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

*분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 인수/말소 권리 분석

본건 경매물건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리인 경기광주세무서장의 압류(2023-02-01)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

이전에 존재했던 김환주 주택임차권(244,000,000원)은 2024-11-12부로 말소되었습니다.

한국주택금융공사의 강제경매 신청 채권(260,499,756원) 또한 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 확인되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4.2. 임차인 현황

* 한국주택금융공사

보증금: 244,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-27

확정일자: 2020-11-02

배당신고일자: 2024-11-12

대항력: 없음

비고: HF 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 내용이 있었으나, 등기부상 말소 및 대항력 없음으로 확인됨.

* 조명훈

보증금: 1,000,000원

차임: 900,000원

전입일자: 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 존재하나, 대항력은 없습니다. 전입/확정일자 미상으로 배당 가능성이 낮습니다.

5. 상권분석

소재지인 수유동 일대는 주거, 상업, 업무시설이 혼재된 지역으로, 대로변을 따라 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있습니다.

주변에 강북중학교가 위치하고 있어 배후수요가 기대되며, 오피스텔로서의 임대 수익 가능성을 평가할 수 있습니다.

6. 생활정보

편의시설: 주변 상업지구에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 강북중학교 외 다수의 학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

임차인 정보의 불확실성: 조명훈 임차인의 전입일자, 확정일자 등 정보가 미비하여 권리분석에 주의가 필요합니다. (다만, 대항력 없음으로 확인됨.)

HF 인수조건 변경: 'HF 인수조건 변경' 문구가 특이사항에 기재되어 있으나, 등기부상 해당 권리가 말소되어 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

토지거래허가구역: 지정기간 내 외국인, 아파트 등 특정 용도 거래 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 외부 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 강북구 수유동 소재 오피스텔로, 주변 상업지역 및 주거지역의 인프라를 이용하기 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

건축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 등 일부 제한사항은 확인이 필요합니다.

신규 오피스텔 임대 수요 및 시세 변화 추이를 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

9. 투자 포인트

우수한 입지: 대로변 인근으로 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

권리관계 명확: 인수되는 권리나 보증금이 없어 명확한 권리분석이 가능합니다.

건물 상태: 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

소형 평형: 1~2인 가구 수요에 적합한 소형 오피스텔로 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 237,000,000원

시세 분석: 본건과 유사한 면적(약 42㎡)의 오피스텔이 수유동 일대에서 약 230,000,000원 ~ 260,000,000원에 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. (실거래가 및 매물 정보 종합 분석 결과) 감정가는 237,000,000원으로 시세 범위 내에 있으며, 특별히 인수해야 할 부담이 없는 점을 고려할 때, 본 물건의 가치는 시세 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 245,000,000원 (감정가: 237,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.