나이스옥션 법원경매 경주 2025타경562 [1] 경상북도 경주시 안강읍 산대리 2077-5 로벨리타운 제107동 제3층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정성 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 안강읍 산대리 소재 '경주예일고등학교' 서측 근거리에 위치하는 '로벨리타운' 제107동 제3층 제201호입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호 가) 로벨리타운 제107동 제3층 제201호로서, 외벽: 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지도배, 타일붙임 마감 등, 바닥: 장판깔기, 타일깔기 마감 등, 창호: 샷시창호 마감

이용상태

다세대 주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄하게 조성된 자루형의 토지로서, '다세대주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 8미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임 기타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 경주지원 2025타경562 (1)

물건소재지: 경상북도 경주시 안강읍 산대리 2077-5 로벨리타운 제107동 제3층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 86,000,000원

건물면적: 75.04㎡ (약 22.69평)

토지면적: 73.00㎡ (약 22.08평) (토지/건물 일괄매각)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 불국사 (외 다수)

1.2. 건축물 및 토지 현황

건축물대장상 본건은 경상북도 경주시 안강읍 산대리 2077-5번지, 로벨리타운 제107동 제3층 제201호로 등재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조에 철근콘크리트 지붕을 가진 2006년 8월 5일 사용승인된 5층 건물입니다. 본건은 해당 건물 3층에 위치합니다. 토지는 총 584㎡ 면적에 다세대주택 부지로 이용되고 있으며, 본건의 토지 지분은 73㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경상북도 경주시 안강읍 산대리 소재 '경주예일고등학교' 서측 인근에 위치한 '로벨리타운' 내에 소재합니다. 주변은 유사한 형태의 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수할 보증금은 0원입니다.

임대관계: 미상

3.2. 등기부 현황

본건에는 다수의 소유권 이전 및 근저당, 가압류 내역이 존재합니다.

말소기준권리: 2010년 9월 17일자 불국사농업협동조합 근저당권 (을3)

말소 대상 권리:

* 을3 근저당권 (채권최고액 52,000,000원)

* 을4 근저당권 (채권최고액 9,600,000원)

* 갑4 가압류 (채권자 롯데캐피탈, 금 32,116,274원)

* 갑5 가압류 (채권자 서민금융진흥원, 금 8,854,774원)

* 갑6 가압류 (채권자 불국사농업협동조합, 금 8,139,135원)

* 갑7 임의경매개시결정 (채권자 불국사, 금 38,366,834원)

위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026년 6월 19일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 등 별도 기재 사항 없음)

3.4. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 약 110,710,183원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

* 2025년 12월, 2006년식 '대경주택106동' (73.61㎡) 2층이 60,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 1995년식 '안강협성빌라' (71.37㎡) 3층이 41,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월, 2021년식 '영인빌리지' (73.57㎡) 2층 연립주택이 161,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

본건과 유사한 연식(2006년식)과 면적(73.61㎡)의 '대경주택106동'이 60,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 86,000,000원은 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 최근 신축 건물(2021년식)의 거래가는 161,000,000원으로, 신축 프리미엄이 상당 부분 반영된 것으로 보입니다. 본건의 적정 시세는 감정가와 유사 거래 사례를 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 경주예일고등학교, 안강여자중학교, 안강제일초등학교 등 도보 접근 가능한 거리에 위치합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 시내버스 이용이 가능합니다.

* 기타: 지역 소규모 상권이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임대차 정보

임대 관계가 미상으로, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.2. 건물 노후도

2006년식 건물로, 연식에 따른 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건으로부터 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설이 근거리에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경주시 안강읍에 위치한 다세대주택으로, 주변에 학교 등 교육시설이 있고 교통 여건도 보통 수준입니다. 권리관계는 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있습니다. 다만, 임대차 정보가 미상인 점과 감정가가 유사 연식의 실거래가보다 높다는 점은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 잘 정비된 권리관계: 말소기준권리 하위의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 실거주 및 투자 가치: 연식 대비 합리적인 가격으로 매수 시, 향후 지역 개발 및 아파트 대체 수요 발생에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 교육 환경: 학교가 인접해 있어 학군 수요를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 86,000,000원이나, 유사 연식의 최근 거래 사례가 60,000,000원임을 고려할 때, 감정가보다 낮은 선에서 입찰하는 것이 유리할 수 있습니다. 임차인 정보 미상 등 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

종합 의견: 75,000,000원 ~ 80,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.