나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101507 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 992-7 세강파크빌4차 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양시율목종합사회복지관' 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 내 4층 402호로서, 외벽 : 인조석재타일붙임 및 스톤코트 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

도시형생활주택(다세대)임. [별첨 "건물개황도" 참조]

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동측으로 폭약 6미터 미만의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), <추가기재> 건축법 제2조제1항 제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101507 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 992-7 세강파크빌4차 4층402호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 270,000,000원

토지면적: 30.75㎡ (약 9.30평)

건물면적: 49.95㎡ (약 15.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양시율목종합사회복지관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

도로상태: 본건의 동측으로 폭 6미터 미만의 포장도로와 접함.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역. 가축사육제한구역, 대기관리권역, 대도시권, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.).

1.2. 권리분석

권리 내용:

* 소유권보존 (2021-03-25)

* 공유자전원지분전부이전 (2021-05-04)

* 근저당권 (2021-09-01, 150,000,000원, 말소기준권리)

* 압류 (2022-11-22, 국민건강보험공단)

* 압류 (2023-09-06, 안양시)

* 주택임차권 (2023-05-08, 269,000,000원, 말소)

* 강제경매 (2025-10-22, 303,175,469원, 주택도시보증공사)

총 등기부채권액: 419,000,000원

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음. (단, 지상권 존재 가능성 있으나 명세서상 상세 내용 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 269,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-19

* 확정일자: 2021-04-06

* 배당신고일자: 2023-05-08

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함. 따라서 본건 매수인은 임차보증금 269,000,000원을 인수하지 않음. (인수 보증금 합계: 0원)

주의사항: 임차인의 대항력이 없으며, HUG와의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

건물 용도: 도시형생활주택(다세대주택)으로 주거 지역 내 위치.

주변 시설: 공동주택 및 근린생활시설 혼재. '안양시율목종합사회복지관' 인근에 위치.

상업 기능: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용 가능.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 지역 내 근린생활시설 이용 가능.

주변 환경: 주거 지역으로 비교적 조용한 환경 예상.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하나, HUG와의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없음을 명시. 다만, 확약서의 법적 해석에 대한 추가 검토 필요.

토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등 특정 대상자에게만 적용되며 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 임박함.

권리관계: 말소기준권리(2021.09.01. 근저당권) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)으로, 적정 수준의 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 270,000,000원이나, 최근 실거래가 분석 결과 유사 면적의 경우 시세가 약 235,000,000원에서 262,000,000원 범위로 추정됩니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 HUG와의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 0원입니다. 따라서, 본 물건은 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담 없음.

안양시 내 주거지로서의 기본적인 가치 보유.

최근 실거래가 기준, 감정가 대비 저평가 가능성.

도시형생활주택으로 신축 연차가 비교적 짧음 (2021년 사용승인).

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 면적(49.95㎡)과 최근 실거래가(2026년 7월 기준, 60㎡ 내외 약 28,500만원 ~ 32,000만원)를 고려할 때, 단위 면적당 가격은 약 4,700,000원에서 5,300,000원 사이로 추정됩니다. 이를 본 물건의 면적에 적용하면 약 235,000,000원에서 262,000,000원 범위의 시세가 예상됩니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 감정가(270,000,000원) 이하에서 경쟁이 이루어질 것으로 보입니다.

안정적인 투자를 위해서는 예상 시세 범위 하단에서 시작하여, 경쟁 상황을 고려해 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

종합적인 판단 하에, 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.