나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9557 [1] 경상북도 청도군 화양읍 삼신리 843 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세운 · 평가일 2025.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청도군 화양읍 삼신리에 소재하는 "용암온천" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박업소 및 음식점, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입은 가능하며, 시내버스정류장이 근거리에 소재하여 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

북동측으로 완경사지대에 자체 지반은 평탄한 부정형 토지로서, "상업용건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 약4m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(관광휴양형(화양04)), 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대 사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가: 철근콘크리트조 슬라브지붕 3층 건물로서 (일반건축물대장상 사용승인일자: 2007.09.05.) 외벽: 석재타일 붙임, 적벽돌 쌓기 및 몰탈위페인팅 등 마감 내벽: 벽지, 타일 등 마감 바닥: 장판지, 타일 및 카페트 깔기 등 마감 창호: 하이샷시창호 등임.

이용상태

2-가: 숙박시설

설비내역

2-가: 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기타사항: 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 대구지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 사건으로, 사건번호는 2025타경9557 (1)입니다. 본 경매는 채권자 조OOOOO의 신청으로 개시되었으며, 토지와 건물이 일괄하여 매각됩니다. 중복 사건으로 분류되어 있으며, 일괄 매각 결정이 내려졌습니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상북도 청도군 화양읍 삼신리 843

주요 용도: 숙박시설

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 903,987,200원

토지 면적: 992.00㎡ (약 300.08평)

건물 면적: 1098.20㎡ (약 332.20평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 청도군 화양읍 삼신리에 소재하며, 지역 명소인 '용암온천' 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다수의 숙박업소, 음식점, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 자연 친화적이면서도 상업 시설과의 연계성을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 직접적인 출입이 가능하며, 시내버스정류장이 근거리에 위치하여 대중교통 이용도 용이합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 북동측으로 완경사 지대에 있으나 자체 지반은 평탄하게 조성되어 있으며, 부정형의 상업용 건부지로 이용 중입니다. 물건지 북서측으로는 약 4미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 계획관리지역에 속해 있으며, 성장관리계획구역(관광휴양형(화양04))으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2020-12-30)으로 절대 사육제한지역(전 축종)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지 및 건물)

토지 및 건물 등기부등본을 종합 분석한 결과, 다수의 권리 설정 및 경매 개시 결정이 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2010년 9월 15일 접수된 대구은행의 근저당권(을5)으로, 본 경매 절차가 완료되면 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 총 채권액

등기부상 확인되는 총 채권액은 약 1,127,500,000원입니다.

3.4. 임차인 현황 및 인수 조건

등기부 및 임차인 현황에 따르면, 임차인 신은실 씨는 2015년 12월 8일 전입하였으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 인수할 임차인의 보증금은 합계 0원입니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 개요에 기재되어 있으나, 구체적인 내용 및 권리자는 명시되지 않았습니다. 이는 향후 입찰 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본 물건은 '용암온천'과 근접해 있으며, 주변 지역은 관광객을 대상으로 하는 다양한 숙박업소 및 음식점들이 밀집해 있어 관광 상권의 이점을 가집니다. 또한, 청도 프로방스 포토랜드, 청도 소싸움경기장, 와인터널 등 다수의 유명 관광지가 인근에 위치하고 있어 관광객 유입이 활발한 지역입니다.

4.2. 지역 특성

과거 농업 중심의 지역이었으나, 다수의 관광 시설이 밀집하면서 지역 경제는 관광 산업 중심으로 활성화되고 있는 추세입니다. 용암온천은 2021년 리뉴얼을 통해 시설을 현대화하였으며, 다양한 편의 시설을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 공공시설

용암온천 내에는 고객 휴게실, 편의점, 한식 뷔페 등의 편의 시설이 갖춰져 있으며, 청도 프로방스 등 인근 관광지 내에도 식당, 카페 등이 운영되고 있습니다. 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 가능하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 본 물건지(경상북도 청도군 화양읍 삼신리 843)의 직접적인 인근에서 혐오시설(쓰레기 소각장, 매립지 등)이 운영되고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 가축사육제한구역(절대 사육제한지역)으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본 건은 중복 사건으로 분류되어 있으며, 다수의 채권 및 압류, 가압류, 경매 신청이 등기되어 있어 법적 절차가 복잡하게 진행될 가능성이 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 개발 및 운영 리스크

토지이용계획상 계획관리지역 및 성장관리계획구역(관광휴양형)으로 지정되어 있으나, 가축사육 절대 제한 구역에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 숙박시설로서 운영 시 관광 트렌드 변화 및 경쟁 심화 등의 운영 리스크를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 청도군의 주요 관광지인 용암온천 인근에 위치한 숙박시설로서, 풍부한 관광 자원과 연계하여 사업 운영 시 잠재력이 있는 물건입니다. 비교적 넓은 토지 및 건물 면적을 보유하고 있으며, 교통 접근성도 양호한 편입니다.

7.2. 강점 및 약점

강점:

* 주요 관광 명소(용암온천, 청도 프로방스 등)와 근접한 입지

* 숙박시설로서의 운영 가능성 및 확장성

* 넓은 토지 및 건물 면적

* 인수할 임차 보증금 없음

약점:

* 다수의 권리 설정으로 인한 법적 복잡성 (중복 사건)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성

* 가축사육 제한 구역 등 토지 이용 제한 사항

* 지역 내 유사 시설과의 경쟁

8. 투자 포인트

8.1. 예상 수익 가능성

본 물건은 용암온천과 같은 관광 자원과 인접해 있어, 리모델링 또는 시설 개선을 통해 숙박업, 펜션, 힐링 스테이 등 다양한 사업 모델로 전환 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

8.2. 매력 요인

청도의 관광 중심지에 위치하여 외부 방문객 유치에 유리하며, 주변 관광지와의 시너지 효과를 통해 안정적인 운영이 가능할 것으로 판단됩니다. 또한, 인수할 임차 보증금이 없어 초기 투자 부담을 줄일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 903,987,200원을 기준으로 하되, 법원 진행 상황, 유사 물건의 실거래가, 향후 사업 운영을 통한 수익성 분석, 그리고 명확한 권리 분석(특히 지상권 여부) 결과를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.