나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53141 [1] 경기도 광주시 능평동 166-29 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "오포 베르빌 아파트" 남측 인근에 위치하며 부근으로는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 농경지, 임야등이 소재하며 주거지로 서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사지붕 4층건 다세대주택 중 2층 201호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 및 석재붙임. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지를 평지 조성한 2필 일단의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53141 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 166-29 1동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 217,000,000원

토지면적: 55.20㎡ (약 16.70평)

건물면적: 69.90㎡ (약 21.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 송OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 능평동에 위치하며, 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다. 인근에 "오포 베르빌 아파트"가 소재합니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지 이용계획: 본건은 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26 ~ 2026.8.25).

* 주변 시설: 인근에 학교, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 2012.10.30 (정순애 외 2명)

* 근저당권 (말소기준권리): 2013.10.18, 송파농업협동조합, 135,600,000원 (말소 예정)

* 임의경매 개시결정: 2025.10.02, 수원지방법원 성남지원, 송파농업협동조합, 116,665,313원 (말소 예정)

* 소유권 일부(2분의1) 가처분: 2025.08.29, 김재선 (수원가정법원 성남지원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김재선

* 전입일자: 2013.10.22

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 바 없으나, 지상권 관련 개요가 언급되어 있습니다. (단, 상세 내용은 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 최근 실거래가:

* 2026년 5월 9일: 약 53.84㎡ (약 16.29평) 다세대주택, 160,000,000원 (약 297만원/㎡)

* 2026년 5월 9일: 약 59.96㎡ (약 18.14평) 다세대주택, 164,000,000원 (약 274만원/㎡)

* 2026년 5월 5일: 약 52.3㎡ (약 15.82평) 다세대주택, 247,000,000원 (약 472만원/㎡) (최신 빌라 매물 중 넓은 평형, 복층 등 특이사항 있을 수 있음)

* 시세 분석: 제공된 최근 실거래가 자료를 바탕으로 볼 때, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택은 약 270만원~300만원/㎡ 수준의 실거래가를 형성하고 있습니다. 감정가(약 310만원/㎡)는 최근 실거래가 평균 수준에 부합하거나 다소 높은 편입니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 경사지붕 4층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 알루미늄 및 하이샷시 이중창입니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 개별난방 설비, 소방설비, 승강기, 공동현관 보안설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 생활 편의시설: 인근에 학교 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 가처분 등기: 임차인 김재선 명의로 소유권 일부(2분의1)에 대한 가처분이 등기되어 있어 소유권 이전 및 추가 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건이 속한 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 잔금 납부 후 해당 관할 관청으로부터 거래 허가를 받아야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 불분명하다는 점은 향후 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다. (단, 현 임차인은 대항력 없음)

* 미소멸 권리: 등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 세부 내용은 불확인됩니다. (확인 필요)

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 인근에 주거 단지 및 생활 편의시설이 분포하고 있어 주거 가치가 양호한 편입니다. 감정가는 최근 실거래가 수준과 유사하게 책정된 것으로 보입니다. 권리관계상 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 크지 않으나, 소유권 일부 가처분 등기가 존재하여 소유권 이전 과정에 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역이라는 점도 유의해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 주거 편의성이 양호한 입지 조건.

* 감정가 대비 실거래가 수준을 고려한 적정 가격 낙찰 가능성.

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 용이성.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 217,000,000원

* 최근 유사 물건 실거래가 기준 추정가: 약 199,000,000원 ~ 210,000,000원

* 종합 의견: 권리 분석상 가처분 등기가 존재하고 토지거래허가구역임을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 다만, 대항력 없는 임차인이 존재하고 권리말소 조건이므로, 감정가인 217,000,000원을 기준으로 하되, 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다. 무리한 경쟁보다는 보수적인 금액으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.