나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53143 [1] 경기도 광주시 쌍령동 213-2 쌍령그린빌 103동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 쌍령동 소재 '쌍령2통 마을회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택이 밀집해 있는 주거지대로서 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 남서측 인근에 경충대로가 통과하며, 노선버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 203호로서, 사용승인일 : 2015.02.11. 외벽 : 치장벽돌 마감 등, 창호 : 하이샷시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대내 자체지반 등고평탄한 장방형의 토지로서, 다세대주택 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 8m, 남동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전: 임차인 김범준)로부터 2026. 6. 9.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53143 (1)

소재지: 경기도 광주시 쌍령동 213-2 쌍령그린빌 103동 2층203호

용도: 다세대주택

건물명: 쌍령그린빌

감정가: 142,000,000원

토지면적: 34.42㎡ (약 10.41평)

건물면적: 42.56㎡ (약 12.87평)

사용승인일: 2015년 02월 11일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 203호

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 쌍령동 소재 '쌍령2통 마을회관' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택이 밀집해 있는 주거지대로서 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 남서측 인근에 경충대로가 통과하며, 노선버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 8m, 남동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

1.2. 권리분석

말소기준권리

서울중앙지방법원의 가압류 결정(2024카단33198) (주식회사우리카드) (갑7, 2024.09.02.)

소멸되는 권리

본 건 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권

등기부채권 총액

200,666,837원

임차인 현황

본 건의 임차인은 김범준으로, 주택도시보증공사(HUG)가 관련 내용을 확약함.

* 임차인: 김

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 18일

* 확정일자: 2021년 09월 13일

* 배당신고일자: 2023년 10월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 9일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출됨.

인수되는 보증금

0원

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

주변 단지/건물 정보

주변에는 쌍령낙원타운하우스(2012년식, 61.71㎡), 쌍령하이츠2차(2016년식, 74.48㎡), 브론즈빌3차(2008년식, 79.95㎡) 등의 다세대주택 단지가 소재함. 본건은 2015년식, 42.56㎡로 비교적 소형 평수에 해당함.

주변 시세 분석

최근(2026년 5월 8일) 인근 다세대주택 매매 사례를 보면,

* 쌍령낙원타운하우스(61.71㎡): 151,000,000원 (약 807만원/평)

* 쌍령하이츠2차(74.48㎡): 187,000,000원 (약 831만원/평)

* 브론즈빌3차(79.95㎡): 145,000,000원 (약 599만원/평)

으로 확인됨. 본건(42.56㎡, 약 12.87평)의 감정가는 142,000,000원(약 1099만원/평)으로, 최근 거래된 유사 면적의 타 단지 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보임. 다만, 비교 대상 물건들이 본건보다 면적이 크다는 점을 감안해야 함.

시세 반영

본 건의 면적과 연식을 고려할 때, 최근 거래된 유사 평형대의 가격대를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있음. 최근 거래된 타 단지의 평당 시세를 약 750만원 ~ 850만원으로 추정하여 산정 시, 본 건의 시장 가치는 약 9,675만원 ~ 10,965만원 범위로 예상해 볼 수 있음.

1.4. 생활정보

주변 교통

본건은 경충대로가 인접해 있어 차량을 이용한 광주시 내 및 외곽 접근이 용이함. 또한, 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리함.

주변 편의시설

'쌍령2통 마을회관'이 동측 인근에 위치하며, 경충대로를 따라 다양한 상업시설, 은행, 병원, 식당 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리함. 차량 10~15분 거리에 대형마트(롯데마트, 이마트 등) 이용도 가능함.

주변 학교

광주쌍령초등학교가 도보 약 15분 거리에 위치하며, 광주중학교(차량 약 5분), 광주광역시 고등학교(차량 약 10분) 등 초, 중, 고등학교 학군이 형성되어 있어 교육 환경이 양호한 편임.

혐오시설

주변 지역은 전반적으로 주거 단지가 밀집되어 있으며, 인근에서 혐오시설로 간주될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 확약서 관련

임차인 김범준 씨는 주택도시보증공사(HUG)로부터 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서를 제출하였음. 이는 낙찰자가 임차인 관련 부담을 덜 수 있는 긍정적 요인이지만, HUG의 향후 조치나 해석에 따라 예상치 못한 변동 가능성을 배제할 수는 없음.

토지이용계획 관련

본 건은 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획법상 제한 사항이 존재함. 이는 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제약을 받을 수 있음을 의미하므로, 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 함.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 광주시 쌍령동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거지에 속함. 2015년식으로 비교적 신축에 해당하며, 건물 상태도 양호할 것으로 예상됨.

권리분석 상, 임차인 관련 HUG의 확약서로 인해 낙찰자의 부담이 크게 줄어들 것으로 판단되며, 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정으로 권리관계가 명확한 편임.

다만, 감정가(142,000,000원) 대비 최근 인근 단지들의 시세(면적 대비)가 다소 낮게 형성되어 있는 점을 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음. 예상 입찰가는 시장 상황과 본건의 특징을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

* 주거 선호 지역 내 위치 및 양호한 교통/생활 환경.

* 2015년 준공된 비교적 신축 건물.

* HUG의 확약서 제출로 임차인 관련 인수 부담이 없어 권리관계가 명확함.

* 소형 평수로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자의 관심 유치 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 142,000,000원이나, 주변 유사 면적 매물의 시세 및 거래 동향을 분석한 결과, 예상 시장 가치는 약 9,675만원 ~ 10,965만원 범위로 추정됨.

이에 따라, 경쟁적인 입찰을 고려하되 무리한 고가 낙찰을 지양하는 것이 바람직함.

수익률 및 재매각 가능성, 명도 비용 등을 고려하여, 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 110,000,000원 사이에서 전략적으로 결정하는 것을 권유함.

안정적인 투자를 위해서는 100,000,000원을 초과하지 않는 선에서 신중하게 접근하는 것이 좋음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.