나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4543 [1] 경기도 광주시 능평동 689-2 나동 복수층(하층)1,(상층)2층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평동 행정복지센터" 남서측 원거리에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근은 무난하고, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건으로 보아 대중교통사 정은 불편함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트(경사슬래브,평슬래브)지붕 4층 중 복수층(하층)1, (상층)2층 102호로서 외벽 : 석재 및 외장 타일 등 마감. 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

복층형 다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자 연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구 역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대). *기호2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자 연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구 역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대). *기호3 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자 연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구 역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대), 영농여건불리농지.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경4543 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 689-2 나동 복수층(하층)1,(상층)2층 102호

건축연도: 2017년 (사용승인일 기준: 2017.05.04)

용도: 다세대주택

감정가: 279,000,000원

토지 면적: 88.83㎡ (약 26.87평)

건물 면적: 39.10㎡ (약 11.83평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

총 감정가: 279,000,000원

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평동 행정복지센터" 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황: 차량 접근은 무난하나, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건상 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

토지 이용 현황: 본건은 3필지로 이루어진 일단의 부정형 토지 위에 다세대주택이 건축되어 있습니다.

도로 상황: 본건 서측으로 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 (2025.08.26.~2026.08.25. / 외국인 등 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 4월 30일 접수된 신한은행 근저당 (을4)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리(근저당 을4, 을5, 을6, 가압류 갑3, 임의경매 갑4)는 모두 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 해당 내용이 없습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

인근 시세 동향:

* 최근 (2026년 5월) 인근 다세대주택 거래 사례를 보면,

* 53.84㎡ (약 16.3평)가 160,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 980만원)

* 59.96㎡ (약 18.1평)가 164,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 906만원)

* 52.3㎡ (약 15.8평)가 247,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,563만원)

본건 면적 대비: 본건은 39.10㎡ (약 11.83평)로, 상기 거래 사례들보다 면적이 작습니다.

시세 판단: 최근 거래된 사례들의 평당 가격은 약 906만원에서 1,563만원 수준입니다. 본건 건물의 준공 연도(2017년)와 면적을 고려할 때, 평당 1,000만원~1,300만원 수준의 시세를 예상해 볼 수 있습니다.

감정가와의 비교: 감정가는 279,000,000원으로, 이는 상기 최근 거래 시세보다 상당히 높게 책정되었습니다. 특히 평당 감정가는 약 2,358만원으로, 최고 시세 거래가보다도 높습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 다세대주택 및 단독주택이 혼재된 주거 지역입니다.

교육 시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 있으나, 대중교통 이용이 불편하여 차량을 이용한 통학이 필요할 수 있습니다.

편의 시설: 능평동 행정복지센터가 인근에 위치해 있습니다. 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량으로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

주변 환경: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 실거래가 차이: 본건의 감정가는 279,000,000원이지만, 유사 면적 및 지역의 최근 실거래가는 160,000,000원 ~ 247,000,000원 수준으로, 감정가가 실거래가 대비 높게 평가된 것으로 보입니다. 입찰 시 높은 감정가로 인해 고가 낙찰될 위험이 있습니다.

대중교통 불편: 대중교통 접근성이 낮은 점은 향후 임대 또는 매매 시 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

임대차 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 협상에 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 0원이라고 명시되어 있으나, 실제 점유 여부는 별도 확인 필요)

토지거래 허가구역: 매수 후 특정 용도 변경 또는 외국인 매수 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재 확인된 주변 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 모든 권리가 소멸되는 비교적 권리 분석이 용이한 물건입니다.

다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 괴리가 존재하여, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

대중교통의 불편함은 단점으로 작용할 수 있으나, 차량을 이용하는 거주자에게는 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다.

현장 방문을 통해 건물의 정확한 상태, 임차인 점유 여부, 주변 시세 등을 종합적으로 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 리스크가 상대적으로 적습니다.

부동산 경기 회복 시 성장관리구역 내 신축급 다세대주택으로 가치 상승 잠재력이 있습니다.

감정가와 실거래가 차이를 활용한 시세차익 기대 가능성 (합리적인 입찰가 산정 시).

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택은 평당 약 906만원에서 1,563만원 수준에서 거래되었습니다.

본건 면적 (39.10㎡, 약 11.83평)에 최고 실거래가 평당가 (1,563만원)를 적용 시, 예상 시세는 약 185,000,000원 수준입니다.

감정가(279,000,000원) 대비 상당한 괴리가 있으므로, 시장 시세에 기반한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 190,000,000원 ~ 210,000,000원을 권장합니다.

이 가격대는 최근 실거래가 수준을 반영하며, 경매 진행 상황 및 현장 조사 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.