나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4635 [1] 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 9층에이9-0066호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 5호선'하남풍산역' 북동측 인근에 위치하며 부근은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위 환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 남서측 인근에 '하남풍산역'이 소재하고 서측에 위치한 간선도로변을 따라 각종 대중버스정류장이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층, 지상10층 중 지상 9층에이9-0066호,에이 9-0067호,에이 9-0068호로서 외벽 : 치장판넬, 강화유리 및 치장타일 등 마감. 내벽 : 인테리어 마감 등. 창호 : 새시창호 등 마감.

이용상태

기호1),기호2)는 일단의 공장(지식산업센터), 기호3)은 별도의 공장(지식산업센터)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형의 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 미사대로(7차선도로)와 접하며, 남동측 및 남서측으로 4차선 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사4유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립 승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>,중점경관관리구역(2016-10-06),토지거래계약에관한허가구역(지정 기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에 관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기호1)과 기호2)는 일단으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경4635 (1)

소재지: 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 9층 에이9-0066호

용도: 지식산업센터

감정가: 248,000,000원

토지면적: 14.97㎡ (약 4.53평)

건물면적: 57.37㎡ (약 17.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 하남시 덕풍동에 소재하며, 지하철 5호선 '하남풍산역' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로망

남서측 인근에 '하남풍산역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 서측 간선도로변의 대중버스정류장을 통해 다양한 노선 이용이 가능합니다. 또한, 본 건 북동측으로는 7차선 도로인 미사대로와 접하고, 남동측 및 남서측으로는 4차선 도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속해 있으며, 광로3류(폭 40m~50m), 중로1류(폭 20m~25m)의 도로에 접해 있습니다.

주요 제한사항으로는 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(미사4유치원), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립 승인지역 등이 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31.) 내 아파트 용도 한정 거래 시 허가를 받아야 하며, 다른 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)에는 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)을 매수하는 경우 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 물건에는 '원완연'이라는 임차인이 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없습니다. 보증금 및 차임이 없는 상태이므로 인수될 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 요약 및 권리 분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (하나은행, 2020-01-30 접수, 642,000,000원)

* 경매 신청 채권자: 갑17 임의경매 (하나은행, 2025-10-01 접수, 512,792,371원)

* 총 채권액 (등기부 채권 총액): 3,766,000,217원

말소될 권리:

* 갑2 소유권이전 1번 신탁등기말소 (주식회사덕암테크)

* 을1 근저당 (하나은행)

* 갑9 가압류 (신용보증기금)

* 갑14 압류 (하남시)

* 갑18 가압류 (서울보증보험주식회사)

* 갑19 가압류 (국민은행)

매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리:

* 을구 1번 구분지상권설정등기 (2019.9.20. 등기)

* 이는 매수인에게 인수되며, 해당 권리의 내용과 범위에 따라 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 입지 및 시설

본 건이 위치한 지역은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 복합적으로 입지하여 활발한 상업 및 업무 활동이 예상됩니다. 지하철 5호선 하남풍산역과 인접해 있고, 주요 도로망이 잘 갖추어져 있어 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 혐오시설 유무

본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 검색 결과 상 파악되지 않았습니다. 다만, 해당 지역 인근 약 3~4km 거리에 현대화 및 지하화된 친환경 복합 시설인 '하남 유니온파크'가 위치하고 있으나, 이는 악취 및 민원 발생이 거의 없는 성공적인 사례로 평가받고 있어, 일반적인 혐오시설과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 또한, 단지 내 편의점 등이 있어 기본적인 생활 여건은 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 접근성

지하철 5호선 하남풍산역까지 도보 약 9분 거리에 위치하며, 올림픽대로 및 상일IC 등 주요 도로망과의 접근성이 우수하여 서울 강남 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 과도한 채권 총액

등기부상의 총 채권액이 약 37억 6천만원으로, 감정가(약 2억 4천만원) 대비 매우 높아 경매 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 인수되는 권리

구분지상권이 매수인에게 인수되므로, 해당 권리의 내용에 따라 건물의 증축, 개축, 재건축 등에 제약이 발생할 수 있으며, 이는 건물 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역

해당 지역은 토지거래계약 허가구역으로, 특정 기간 및 특정 용도(아파트 등)의 거래 시 허가를 받아야 하므로, 향후 매각 및 거래 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역과 가까운 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 지식산업센터로서 업무 및 상업 활동에 유리한 환경이며, 주변에 다양한 편의시설이 위치하고 있습니다. 그러나 등기부상 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하며, 매수인에게 인수되는 구분지상권이 존재하여 재산권 행사에 상당한 제약이 예상됩니다. 이러한 권리 관계의 복잡성과 잠재적 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 5호선 하남풍산역이 도보 거리에 위치하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

8.2. 개발 잠재력

하남시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 발전 가능성이 있는 지역에 투자할 수 있습니다.

8.3. 다목적 활용 가능성

지식산업센터로서 업무 공간뿐만 아니라, 다양한 근린생활시설 등으로의 복합적인 활용 가능성을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 248,000,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 총 채권액(약 37억 6천만원)이 매우 높다는 점과 매수인에게 인수되는 구분지상권이 존재한다는 점을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 토지거래계약 허가구역이라는 점도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 인수해야 할 보증금 합계가 0원인 점은 긍정적이나, 구분지상권의 부담 및 높은 총 채권액으로 인해 낙찰 후 추가적인 비용 발생 및 재산권 행사 제약 가능성을 면밀히 분석해야 합니다. 따라서, 투자 가치는 이러한 위험 요인들을 충분히 반영한 수준에서 결정될 것이며, 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.