나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53072 [1] 경기도 성남시 분당구 금곡동 133-1 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이음감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 성남시 분당구 금곡동 소재 "지하철 미금역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지로서 미금로변 일부에 근린생활시설이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 대중교통편은 돌마로 및 성남대로에 버스정류장이 소재 하고 있으며, 본건으로부터 직선거리 약450미터 이내의 지점에 지하철 미금역(신분당선 및 수인분당선)이 소재함.

건물의 구조

1997년 05월 06일 사용승인된 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 내 201호 및 301호로서, 외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등 창호 : 페어글라스 2중창 등 임.

이용상태

기호(1) 2025년 06월 30일에 공부상 유치원에서 제2종근린생활시설(사무소)로 용도 변경. 기호(2) 2023년 10월 11일에 공부상 유치원에서 제2종근린생활시설(학원)으로 용도 변경. 유치원 등으로 운영중이었던 것으로 추정되나, 현재 실제 이용상황은 폐문 부재로 확인 하지 못하였음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재설비, 지하층을 운행하는 차량용 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접지 및 접면 도로와 등고 평탄한 사각형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 차인도 분리된 왕복 6차선의 미금로와 접하며, 북서측으로 보행자 전용 도로와 2면이 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역(분당), 대로2류(보조간선 도로) 접함, 중로2류(특수도로) 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 임. 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법에 의한 분당신도시 특별정비예정구역 총괄도 상에 45블럭으로 조사되고 있으나, 필요시 별도의 조사를 요함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도로명 주소가 '금곡로 232'로 등재되어 있으나, 현황은 '미금로 232'임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 성남지원 2025타경53072 (1) 사건의 경매 대상 물건에 대한 정보를 제공합니다.

* 사건번호: 성남지원 2025타경53072 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 분당구 금곡동 133-1 2층201호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,950,000,000원

* 토지면적: 141.13㎡ (약 42.7평)

* 토지지분: 141.13㎡

* 건물면적: 378.94㎡ (약 114.6평)

* 건물지분: 378.94㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO (등기부상 주식회사아이언에셋코리아)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 성남시 분당구 금곡동에 위치하며, 지하철 미금역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지가 형성되어 있으며, 미금로 변에는 근린생활시설이 일부 소재합니다. 차량 진출입이 용이하며, 돌마로 및 성남대로 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 직선거리 약 450미터 이내에 신분당선 및 수인분당선이 지나는 미금역이 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 남서측으로는 차선이 분리된 왕복 6차선의 미금로와 접하고 있으며, 북서측으로는 보행자 전용 도로와도 맞닿아 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

말소기준권리는 2025년 06월 13일 접수된 이순화 씨 명의의 근저당권 (을5)입니다. 이 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소되는 권리:

* 근저당권 (이순화, 2025-06-13, 550,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (서울축산업협동조합, 2025-07-08, 470,625,582원)

* 근저당권 (박광만, 2025-07-15, 45,000,000원)

* 근저당권 (강태원, 2025-07-16, 450,000,000원)

* 근저당권 (김병구, 2025-07-21, 540,000,000원)

* 근저당권 (주식회사아이언에셋코리아, 2025-09-09, 224,000,000원)

* 임의경매개시결정 (주식회사아이언에셋코리아, 2025-10-01)

* 총 채권액 (등기부상): 2,279,625,582원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 "지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 인수 여부에 대한 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 경매 물건은 별도의 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 지하철 미금역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가집니다. 주변의 대규모 아파트 단지들은 잠재적인 소비자층을 형성하며, 미금로 변의 기존 근린생활시설들은 상권의 활성화 정도를 시사합니다. 교통의 요지인 돌마로와 성남대로 인근에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

대중교통 이용이 편리하며, 특히 신분당선 및 수인분당선의 더블 역세권인 미금역을 도보로 이용 가능한 거리에 있습니다. 도로명 주소는 '금곡로 232'로 등재되어 있으나, 현황은 '미금로 232'로 사용되고 있어, 주소 관련 혼동이 없도록 주의해야 합니다. 건물은 1997년 5월 6일 사용승인된 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 내 201호 및 301호로 구성되어 있으며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재 설비, 지하층 차량용 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일한 물건에 대한 여러 경매 사건이 중복되어 진행될 가능성이 있습니다. 이는 법적 절차상의 복잡성을 야기할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 개발행위허가제한구역: 본 물건이 포함된 지역은 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역(분당) 등으로 지정되어 있으며, 이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 및 환경 관련 제한이 존재합니다.

* 노후계획도시 특별정비예정구역: 분당신도시 특별정비예정구역 45블럭으로 조사되고 있어, 향후 도시 재생 및 정비 사업에 따른 변화가 예상되나, 이에 대한 별도의 조사 및 검토가 필요합니다.

* 이용상황 미확인: 현재 실제 이용상황은 폐문 부재로 인해 확인하지 못하였습니다. 공부상 유치원에서 제2종근린생활시설(사무소, 학원)로 용도 변경되었으나, 실제 운영 여부 및 상태는 추가 확인이 필요합니다.

* 도로명 주소 상이: 현황 도로명 주소와 등기부상 주소의 불일치로 인한 혼란이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 미금역 인근의 좋은 입지와 대중교통 접근성을 갖춘 상가 물건입니다. 주변의 주거단지와 기존 상업시설은 잠재적 가치를 높이는 요소입니다. 그러나 개발행위허가 제한, 다수의 도시계획상 제한, 중복사건 가능성, 그리고 현재 이용상황이 불명확하다는 점 등은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 또한, '노후계획도시 특별정비예정구역' 지정은 장기적인 관점에서 재개발 기회를 제공할 수도 있으나, 단기적인 불확실성을 내포하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 미금역과 가까워 유동인구 및 접근성이 양호합니다.

* 업종 변경 용이성: 과거 유치원이었던 시설이 사무실 및 학원 등으로 용도 변경이 가능했던 점은 다양한 상업적 활용 가능성을 시사합니다.

* 개발 가능성: '노후계획도시 특별정비예정구역'에 포함되어 있어 향후 도시 정비 사업에 따른 가치 상승 가능성이 존재합니다.

* 명확한 권리관계: 매각으로 대부분의 권리가 소멸되어, 낙찰 후 비교적 깨끗한 권리 상태에서 재산권을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,950,000,000원입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 현황, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 개발행위허가 제한, 노후계획도시 특별정비예정구역 지정, 그리고 실제 이용 현황 미확인 등 고려해야 할 리스크 요인이 존재합니다. 이에 따라, 보수적인 관점에서 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 1,657,500,000원 ~ 1,852,500,000원 사이에서 입찰가를 전략적으로 산정하는 것을 권고합니다. 다만, 이는 일반적인 참고 범위이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

주변에 알려진 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.