나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34709 [1] 경기도 부천시 원미구 약대동 164-21 엔토피아 105동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 약대동 소재 약대동행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2003.06.07인 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건내 3층 302호로서 외 벽 : 비닐사이딩붙임 마감 등 창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 개별난방설비와 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 부정형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 남측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(약대초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지 거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 건물 정보

2.

* 주소: 경기도 부천시 원미구 약대동 164-21번지 (신주소: 경기도 부천시 원미구 중동로364번길 37)

* 건물명: 엔토피아 (105동)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 3층 302호

* 사용승인일: 2003년 06월 07일

* 용도: 다세대주택

2.

1.2. 토지 정보

2.

* 토지면적: 50.21㎡ (약 15.19평)

* 토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(약대초), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역

2.

1.3. 건물 정보

2.

* 건물면적: 80.48㎡ (약 24.35평)

* 건물 구조 상세: 외벽 - 비닐사이딩붙임 마감 등, 창호 - 하이샷시창 등

* 설비 내역: 위생시설, 상하수도시설, 개별난방설비, 가스설비

2.

1.4. 감정가 및 면적

2.

* 감정가: 206,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

2.

* 본건은 경기도 부천시 약대동 소재 약대동행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.

2.2. 교통상황

2.

* 본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1. 권리분석

2.

3.1. 임차인 현황

2.

* 본건에는 임차인 유 씨가 거주 중이며, 2006년 06월 01일에 전입하였습니다.

* 보증금 및 차임은 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있는 임차인으로서, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

* 임차인 유군모 씨는 2024년 10월 21일에 전입하였으며, 보증금/차임 0원, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

2.

3.2. 등기부 요약

2.

* 말소기준권리: 2016년 04월 11일 접수된 부평농업협동조합의 근저당권 (159,600,000원) 입니다.

* 본 경매는 채권자 김OO의 강제경매로 진행됩니다.

* 등기부 상 모든 권리(근저당, 압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

2.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

2.

* 본건의 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1. 상권분석

2.

* 주변 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

* 약대동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 약대초등학교, 약대중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 상업시설이 발달해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주요 도로인 소로2류에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 현재 확인된 바로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1. 생활정보

2.

* 교통: 제반 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 위치.

* 편의시설: 근린생활시설 및 상업시설 인접으로 쇼핑, 식당 등 이용 편리.

* 교육시설: 약대초등학교, 약대중학교 등 도보 통학 가능 거리.

* 의료시설: 인근 종합병원 또는 병원 정보는 추가 확인 필요.

1. 잠재적 리스크

2.

* 대항력 있는 임차인 유 씨의 존재: 2006년부터 거주 중인 임차인으로, 보증금은 0원이지만 대항력이 있어 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 법적 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당되어 향후 토지 이용 및 거래 시 제약이 있을 수 있습니다.

1. 종합 의견

2.

* 본 물건은 경기도 부천시 원미구 약대동에 위치한 다세대주택으로, 2003년 건축되어 비교적 신축에 속합니다.

* 입지 및 교통, 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 주변 시세와 비교 시 감정가 수준의 가치를 지니는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 해당 임차인의 정확한 권리 관계 및 명도 가능성에 대한 면밀한 법률적 자문이 필수적입니다.

1. 투자 포인트

2.

* 양호한 입지 및 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가.

* 2003년식으로 비교적 연식이 짧아 즉각적인 리모델링 수요가 적을 수 있음.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득.

1. 예상 입찰가

2.

* 본건의 감정가는 206,000,000원입니다.

* 최근 유사 면적 및 연식의 실거래 사례(금성아트빌, 72.2㎡, 185,000,000원)를 고려할 때, 본건의 시세는 약 206,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크와 추가적인 법률 비용 발생 가능성을 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 205,000,000원 사이로 제안합니다.

* 실제 입찰 시에는 해당 임차인 명도 비용 및 소요 기간을 예상하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.