나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34774 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 178-21 로얄주택 2층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "오정초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

1990. 08월경에 사용승인을 득한 벽돌조 평슬래브지붕 지하1층 지상2층건 다세대주택 건물 내의 2층 1호로서, 외벽:벽돌치장쌍기 등 마감. 내벽:몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형인 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 다세대주택 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 항공표면, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구, 아파트, 연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 사항은 미상임. (2)본건 건물은 공부상 "2층1호"이나, 현황은 "201호"로 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34774 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 178-21 로얄주택 1층 1호

* 상기 소재지는 건축물대장 전유부 상의 표기이며, 물건명세서상 본건은 공부상 '2층 1호'이나 현황 '201호'로 표시되어 있습니다. 이는 중대한 사항이므로 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5,500만원

토지면적: 37.66㎡ (약 11.4평)

건물면적: 38.16㎡ (약 11.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서울보증보험 (SGI)

사용승인일: 1990년 8월 29일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 소재하는 "오정초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위 일대는 동류형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류소가 근거리에 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

* 건물의 구조

1990년 8월 사용승인을 득한 벽돌조 평슬래브지붕의 지하 1층, 지상 2층 건물 내 1층 1호입니다. 외벽은 벽돌치장, 내벽은 몰탈 위 벽지, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 대체로 평탄하며, 현황 다세대주택 건물의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건은 북측으로 공도와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 말소기준권리

인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정 (2025타경34774) - 채권자: 서울보증보험(SGI)

등기부채권 총액: 138,120,574원 (서울보증보험)

* 임차인 현황

* 한국토지주택공사 (LH)

보증금: 1억 2,300만원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 7월 21일

확정일자: 2021년 6월 17일

배당신고일자: 2024년 5월 28일

대항력: 없음

비고: 을구 8번 주택임차권등기 말소 예정 (말소동의 확약서 제출)

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 오정초등학교가 인근에 있어 학생 수요를 기반으로 한 상권의 잠재력도 기대할 수 있습니다. 다만, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권에 해당합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 오정초등학교가 인근에 위치하여 교육 및 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 주거환경: 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 무난한 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공부상 표기 불일치: 본건은 공부상 '2층 1호'이나, 현황은 '201호'로 표시되어 있으며, 건축물대장 전유부상에는 '1층 1호'로 기재되어 있습니다. 이는 명확한 소유권 및 점유 관계 확인을 위해 반드시 현장 조사가 필요한 중대한 사항입니다.

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 내 취득 시 허가를 받아야 합니다. (낙찰 시점 및 잔금 납부 시점에 따라 적용 여부가 달라질 수 있습니다.)

* 건물 노후도: 1990년에 준공되어 건축된 지 30년 이상 경과함에 따라, 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 위치한 다세대주택으로, 오정초등학교 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가 1억 5,500만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 안정적인 권리 확보가 가능합니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 공부상 주소와 실제 표기, 건축물대장상의 호수 불일치 문제는 반드시 철저한 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 할 핵심 리스크 요인입니다. 토지거래허가구역 지정 또한 유의해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 원종동 지역의 꾸준한 개발 가능성 및 향후 가치 상승 잠재력

* 소액으로 접근 가능한 소형 다세대주택으로서 임대 수익 및 시세 차익 기대

* 낙찰 후 리모델링을 통한 자산 가치 증대 가능성

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 5,500만원

* 주변 유사 물건 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 12월: 9,000만원 (28.2㎡, 3층, 1991년식)

* 2026년 7월: 12,000만원 (41.16㎡, 2층, 1989년식)

* 2026년 7월: 25,300만원 (48.63㎡, 4층, 2019년식) - 신축 건물로 본건과 직접 비교는 어려움.

* 분석:

본건은 1990년 준공된 건물로, 비교적 연식이 있는 편입니다. 최근 거래 사례 중 2025년 12월의 9,000만원 (28.2㎡) 및 2026년 7월의 12,000만원 (41.16㎡) 거래가액이 본건의 면적(38.16㎡) 및 건물 노후도를 고려할 때 시세 산정에 더 적합할 것으로 보입니다.

건물 노후도 및 공부상 불일치 등의 리스크를 감안하여 감정가 대비 80~90% 수준을 고려하는 것이 합리적입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 순수 낙찰가로 산정됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 1억 2,000만원 ~ 1억 4,000만원

* 근거:

가장 최근 거래 사례(12,000만원, 41.16㎡, 1989년식)와 유사한 조건으로 볼 때, 1억 2,000만원 내외를 1차적으로 고려할 수 있습니다.

다만, 입지 조건 및 추후 개발 가능성을 고려하여 최대 1억 4,000만원까지도 전략적으로 접근을 고려할 수 있습니다.

가장 중요한 것은 철저한 현장 답사를 통해 건물 상태, 실제 점유 현황, 주변 시세 변화 등을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.