나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513440 [1] 인천광역시 부평구 부평동 475-12 우진그린빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하는 "굴다리오거리" 동측인근의 "우진그린빌" 5층 502호로서 주위는 공동주택, 오피스텔 등이 혼재하는 주상 및 주거지대인바 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

북서측으로 접한 소로를 통하여 장제로 등 간선도로에 연계되며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층건내 5층 502호로서 외벽: 드라이비트등 마감 내벽: 몰탈위페인팅 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일: 2001.04.28.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513440 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

감정가: 104,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 475-12 우진그린빌 5층 502호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 11.96㎡ (약 3.62평)

건물면적: 33.78㎡ (약 10.22평)

사용승인일: 2001년 04월 28일

1.3. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일까지)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하는 "굴다리오거리" 동측인근 "우진그린빌" 5층 502호입니다. 주위는 공동주택, 오피스텔 등이 혼재하는 주상 및 주거지대로서 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

북서측으로 접한 소로를 통해 장제로 등 간선도로와 연결되며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 10월 28일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(인천지방법원 2025타경513440)입니다. 이 경매개시결정에 따라 을구 3번 순위의 주택임차권(조익철, 보증금 117,000,000원)은 말소 대상이 됩니다. 해당 임차권 등기에는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 주택도시보증공사(조익철)가 보증금 117,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 전입일자는 2021년 11월 2일, 확정일자는 2021년 10월 7일입니다. 그러나 등기부상 해당 임차권은 말소 예정이며, 권리분석 상 '대항력 없음'으로 기재되어 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 '을구 순위 3번 주택임차권등기'는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 종합적으로 법적으로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건은 주상복합지대에 위치하여 다양한 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 건물 상태

건축물대장상 건물은 철근콘크리트조 스라브 지붕의 5층 건물이며, 본건은 5층 502호로 사용승인일은 2001년 04월 28일입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 페인트 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 공급 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 변동 사항

'특이사항'에 '대항력있는 임차인'으로 기재되어 있으나, 등기부상 해당 임차권은 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 문구는 인수 주체(HUG)와 관련된 거래 조건의 변동이 있었음을 시사하며, 이는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

5.2. 토지이용계획상 제한

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득 시 2025년 8월 26일까지 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 매각 시 외국인 매수자에게는 추가적인 제약이 될 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경513440 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택입니다. 건축된 지 20년 이상 경과된 건물이지만, 주상복합지대에 위치하여 입지 조건은 무난한 편입니다. 권리분석 상 임차인 관련 문제는 법적으로 인수할 부분이 없는 것으로 파악되어 비교적 안전한 물건으로 보입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 거래 과정에서의 복잡성이 있었음을 시사하므로, 최종 입찰 전 관련 사항을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

* 법적 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적음.

* 주상복합지대에 위치하여 향후 시세 상승 가능성 기대.

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 실제 시장 가치 분석을 통한 접근.

8. 시세 분석 및 예상 입찰가

8.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일 건물(우진그린빌, 건축년도 2001년)의 38.94㎡ (약 11.78평) 면적 물건이 2026년 7월 2일에 70,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 104,000,000원 및 건물 면적 33.78㎡ (약 10.22평)와 비교 시, 거래된 물건의 단위 면적당 가격이 약 1,797,637원/㎡ (약 5,942,275원/평)임을 알 수 있습니다. 본건의 감정가는 약 3,078,745원/㎡ (약 10,176,000원/평)으로, 동일 건물 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다. 비교적 최근의 거래 사례를 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 높습니다.

8.2. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 거래 사례(38.94㎡, 70,000,000원)와 본건의 면적(33.78㎡)을 고려하여 산정합니다. 유사 물건의 평당 가격을 적용하면 약 60,730,000원의 시장 가치가 추정됩니다. 그러나 경매 물건의 특성과 감정가(104,000,000원)를 고려하여, 낙찰 가능성과 수익성을 고려한 입찰가를 산정해야 합니다.

본 건의 경우, 권리상의 문제는 없어 보이나, 감정가가 유사 물건의 실거래가 대비 높은 편이고 건물 연식 등을 감안할 때, 감정가의 80~85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 85,000,000원

(이는 시장 조사 및 분석에 따른 추정치이며, 실제 입찰 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.