나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513415 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 82-1 효성주택 에이동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 '갈산1동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호로서, 외벽: 드라이비트 등 마감 창호: 샷시 마감. (건축물대장 사용승인일:1994.12.8)

이용상태

본건은 다세대주택 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 동측 및 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한 강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 현장조사시 공용부분(계단실) 천장 누수 흔적이 관찰되었음.

물건 비고

-현장조사 시 공용부분(계단실) 천장 누수 흔적이 관찰됨
-출입문에 '전기공급중단안내문'이 부착되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513415 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건명세

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 82-1 효성주택 에이동 4층402호

용도: 다세대주택

건물명: 효성주택 A동 4층 402호

건축물 사용승인일: 1994년 12월 8일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 141,000,000원

토지면적: 26.49㎡ (약 8.01평)

토지지분: 26.487803846153845㎡ (약 8.01평)

건물면적: 44.04㎡ (약 13.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 '갈산1동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 근린생활시설과 다세대주택 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 본건 토지는 동측 및 북측으로 포장된 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 준공업지역으로 지정되어 있으며, 건축법상 가로구역별 최고높이 제한 지역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률에 따른 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등 주택용도 취득 관련).

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건과 관련된 주요 등기사항은 다음과 같습니다.

* 갑17: 2021-09-29 소유권이전 (주식회사소다수)

* 갑19: 2022-03-11 소유권이전 (강성인, 매매)

* 을12: 2024-03-12 주택임차권 (박소윤, 145,000,000원) - 2022-03-04 전입, 2022-02-08 확정

* 갑20: 2023-11-27 압류 (부천시) - 말소기준권리

* 갑21: 2025-10-28 강제경매 (주택도시보증공사, 145,000,000원) - 인천지방법원 2025타경513415

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박소윤)

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-04

* 확정일자: 2022-02-08

* 배당신고일자: 2024-03-12

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 (말소동의 확약서 제출)

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 11월 27일자 부천시의 압류(갑20)입니다. 본 경매 절차를 통해 을12번 주택임차권은 말소될 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 없습니다. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지인 갈산동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주변에 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설(마트, 편의점, 식당 등)이 분포하고 있습니다. 대규모 상업 지구와는 거리가 있으나, 지역 주민을 위한 근린 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 지역 특성

본 지역은 주거지 위주로 형성되어 있으며, 역세권과는 다소 거리가 있을 수 있으나, 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 거주 편의성은 보통으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 현황

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호이며, 건물 연면적은 약 486.87㎡입니다. 해당 호수는 전용면적 44.04㎡ (약 13.32평)에 해당합니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었고, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

5.2. 주거 환경

건물 내 위생, 상하수도, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 1994년 준공되어 건축된 지는 30년 이상 경과되었습니다.

5.3. 주변 시설

* 교육시설: 갈산초등학교, 부평서중학교 등 도보 통학 가능한 거리에 위치합니다.

* 편의시설: 인근에 다수의 편의점, 소규모 마트, 병의원 등이 있어 생활 편의성은 무난합니다.

* 녹지: 대규모 공원은 인접해 있지 않으나, 지역 내 소규모 녹지 공간이 일부 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 하자

* 현장 조사 시 공용 부분인 계단실 천장에서 누수 흔적이 관찰되었습니다. 이는 추후 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 출입문에 '전기공급중단안내문'이 부착되어 있어, 전기 공급 관련 문제가 발생했거나 예정되어 있을 가능성이 있습니다.

6.2. 법규 및 규제

* 본 토지는 토지거래계약 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 주택 용도로 취득 시 허가가 필요합니다.

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 해당 시설물 설치에 대한 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다. (다만, 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있고 대항력이 없으며 말소 동의 확약서를 제출한 점은 긍정적입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 갈산동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, HUG의 말소 동의로 인해 보증금 인수 부담이 없습니다. 그러나 공용 부분 누수 흔적, 전기 공급 중단 안내문 부착 등 물리적인 하자가 발견되었고, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 비교적 명확하며, 인수되는 보증금이 없어 낙찰 후 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 명확히 등재되어 있고, 말소 동의 확약서를 제출하여 권리 관계 정리에 긍정적입니다.

* 갈산동 지역의 주택으로서, 지역 내 수요에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 38.66㎡ ~ 50.48㎡)의 다세대주택 거래가는 7,400만원에서 20,500만원 사이로 분포하고 있습니다. 본건의 건물 면적 44.04㎡를 기준으로 최근 거래 사례들의 평단가(면적당 가격)를 분석하면, 약 19.1만원/㎡ ~ 40.6만원/㎡ 범위에 있습니다.

본건의 감정가는 141,000,000원이며, 이는 제공된 최근 거래 사례와 비교했을 때 중간 정도 수준에 해당합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 141,000,000원이나, 공용 부분 누수, 전기 공급 중단 안내문 부착 등의 물리적 하자 및 토지이용 제한 지역에 해당하는 점을 감안해야 합니다. 또한, 임대 관계 미상이라는 점도 고려해야 합니다.

최근 거래 사례들의 평균적인 시세와 감정가, 그리고 발견된 리스크 요인들을 종합적으로 판단할 때, 120,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰 시에는 현장 재확인 및 추가적인 권리 분석, 주변 시세 조사를 면밀히 진행한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.