나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513406 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 OOOOO OOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 소재하고, "도화초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호이며, 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"다세대주택"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 남동측 하향 완경사지대 내 장방형 토지이며, "다세대주택" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 남서측, 남동측으로 도로에 접하나, 본건 토지는 북서측 도로 대비 낮은 지대에 속함. 남서측 방향 도로는 일부 계단형 구조에 해당하여 해당부분은 자동차 통행이 불가함(남동측 방향의 도로는 내부로 연결되는 세로(불) 도로에 해당함, 지적도 참조바람).

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함). 본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2023.9.26.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람. 본건 건물(사용승인일 : 2002.9.12.)은 준공일 이후 약23년이 경과되었으며, 건물 노후(변색 등)에 따른 일부분에 보수 등이 필요할 것으로 외부관찰이 되므로 경매 참여, 입찰 등의 경우에 확인 및 유의바람.

물건 비고

-본건 건물(사용승인일:2002.9.12.)은 준공일 이후 약23년이 경과되었으며, 건물 노후(변색 등)에 따른 일부분에 보수 등이 필요할 것으로 외부관찰됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513406 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 485-5 정우맨션 4층402호

용도: 다세대주택

토지면적: 13.38㎡ (약 4.05평)

토지지분: 13.38㎡ (약 4.05평)

건물면적: 33.14㎡ (약 10.03평)

건물지분: 33.14㎡ (약 10.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 개요

감정가: 89,000,000원

준공일: 2002년 9월 12일

건축물 용도: 공동주택 (철근콘크리트조 슬래브지붕, 4층 건물 내 4층)

주차: 내부 1대 (8.32㎡), 외부 2대 (23㎡)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, "도화초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 인접지 대비 남동측 하향 완경사지대에 위치한 장방형 토지이며, "다세대주택"의 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

북서측, 남서측, 남동측으로 도로에 접해 있습니다. 다만, 본건 토지는 북서측 도로 대비 낮은 지대에 속해 있으며, 남서측 방향 도로는 일부 계단형 구조로 인해 자동차 통행이 불가합니다. 남동측 도로는 내부로 연결되는 세로(불) 도로에 해당합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 외국인에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본건의 말소기준권리는 강서세무서장의 압류(2023.02.07.)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권이전: 박종현 (2020.02.25.)

* 소유권이전: 오승훈 (2022.07.05.)

* 주택임차권: 최혜지 (보증금 105,000,000원, 전입 2022.06.13, 확정 2022.05.16)

* 압류: 강서세무서장 (2023.02.07.)

* 강제경매개시결정: 주택도시보증공사 (2025.10.28., 사건번호 2025타경513406)

* 압류: 양천세무서장 (2025.11.14.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최혜지

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-13

* 확정일자: 2022-05-16

* 배당신고일자: 2023-10-04

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 사항 존재

3.4. 권리 분석 요약

본건 경매 물건은 말소기준 권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 최혜지는 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원입니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특수 물건 정보가 있어 최종 인수 조건 확인이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 도화초등학교와 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 주거 생활 편의를 제공합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 주를 이룹니다.

4.2. 지역 경제 활동

도화동 일대는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 발전 및 인프라 확충에 따른 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 필수품 구매 및 서비스 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

"도화초등학교"가 남동측 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

5.3. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용을 통해 시내 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본건 건물은 2002년 9월 12일 사용 승인되어 약 23년이 경과되었습니다. 외부 관찰 결과, 건물 노후(변색 등)에 따른 일부분의 보수가 필요할 것으로 판단됩니다.

6.2. 도로 접근성 제약

본건 토지가 북서측 도로 대비 낮은 지대에 속하며, 남서측 일부 구간은 계단형으로 차량 통행이 불가합니다. 이러한 도로 접근성 문제는 물건 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한함) 등 토지 이용에 관한 다양한 제한사항이 존재합니다.

6.4. HUG 인수조건 관련 특이사항

HUG 인수조건 변경이라는 특수 물건 정보가 제공되었으므로, 실제 입찰 및 인수 과정에서 해당 조건에 대한 면밀한 확인 및 검토가 필수적입니다.

6.5. 임차인 관련 주의사항

임차인 최혜지는 대항력이 없으며 인수 보증금은 0원으로 분석되나, HUG 인수조건 변경 등 특수 사항을 감안하여 명도 과정 및 최종 인수 조건에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본 물건은 인천 미추홀구 도화동의 주거 지역 내 다세대주택으로, 도화초등학교 인근에 위치합니다. 건물 노후화, 도로 접근성 일부 제약, 토지 이용 제한 등의 단점이 존재합니다. 권리관계는 명확하며 인수되는 유의미한 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

7.2. 투자 고려사항

건물 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성과 도로 접근성 문제를 고려해야 합니다. HUG 인수조건 변경과 관련된 특수성을 충분히 이해하고, 명도 및 잔금 처리 절차를 신중하게 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 가치 상승 잠재력

도화지구의 지속적인 개발 및 도시 계획 지역으로서의 잠재력은 향후 부동산 가치 상승을 기대하게 합니다. 리모델링 또는 향후 재건축을 통한 상품성 개선 시 추가적인 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

8.2. 최소 인수 권리

권리 분석 결과, 낙찰 후 인수해야 할 부담스러운 권리(예: 대항력 있는 임차권, 유치권 등)가 없어 명확한 투자 기준으로 접근 가능합니다.

8.3. 지역 개발 가능성

도화동 지역은 인천시의 도시 개발 계획에 따라 꾸준히 발전 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 거래가는 전용면적 32.76㎡ (약 9.9평)에 45,000,000원, 38.23㎡ (약 11.6평)에 50,000,000원 수준입니다. 이는 본건의 건물 면적(33.14㎡, 약 10.03평)과 유사한 규모입니다.

9.2. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 89,000,000원으로, 주변 시세(4,500만원~5,000만원) 대비 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정 시점의 특정 시장 상황이나 HUG 관련 특수 조건 등이 반영되었을 가능성이 있습니다. 본건 건물은 2002년식으로 주변 물건(1983년, 1992년, 1990년식)보다 신축에 해당하나, 감정가와의 괴리가 큽니다.

9.3. 입찰가 산정 근거

건물 노후화에 따른 예상 수리비, 명도 비용, 취득세 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, HUG 인수조건 변경이라는 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 시세와 건물의 현재 상태, 그리고 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가보다는 실질적인 가치와 투자 수익률을 우선적으로 판단해야 합니다.

9.4. 예상 입찰가

주변 시세와 물건의 상태를 감안하여, 감정가 89,000,000원 대비 보수적으로 접근할 것을 권장합니다. 약 5,500만원에서 6,000만원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. 이는 감정가의 약 61% ~ 67% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.