나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34765 [1] 경기도 김포시 마산동 640-5 한강신도시반도유보라3차 105동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 마산동에 소재하는 "김포도시철도(김포골드라인) 마산역" 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는 택지개발로 정비된 지역의 아파트 단지와 이를 배후로 한 근린 상가 및 공원과 학교 등으로 형성된 아파트지대로 제반 주위환경 대체로 무난한 편임.

교통상황

본단지까지 제반 차량출입이 용이하며, 단지 남측 정문 입구에 시내버스 정류장이 소재하고 단지 북동측 인근에 소재하는 김포골드라인 "마산역"까지 도보로 약 5분정도 소요되는바 전 반적인 교통상황 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제8층 제801호 단위세대로서, 2017년 02월 13일 사용승인 되었으며, 외벽 : 콘크리트위페인트 및 일부 석재판넬붙임 등 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트(건축물대장 현황도면 및 탐문에 의하면 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실2 등)로 이용 하고 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비와 난방설비(열병합에 의한 지역난방설비로 탐문됨) 되어있으며, 공 통설비로 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 광평수 토지로서 인접도로 및 부근지대와 대체로 등고평탄하며, 아파트 건부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 단지 기준 남서측으로 중로인 김포한강8로(정문소재)와 동측으로 광대로와 2면이 접하 는 각지임.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 도시지역 , 제3종일반주거지역(2014-11-27)으로 제1종지구단위계획 구역(김포한강신도시) , 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(특수도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2014-11-27)(특수도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합)이며, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역(가현도담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (은여울중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(은여울초등학교)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 절대보호구역(은여울중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(은 여울초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구 (김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>이고 기타 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 및 <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를 수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니 다.임.

공부와의 차이

부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 관계인 부재로 조사하지 못하였음. - 현장조사시 이해관계인 폐문부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인 은 건축물대장 현황도면과 외부관찰 및 탐문 등에 의한 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건 번호: 부천지원 2025타경34765 (1)

1.1. 2. 소재지: 경기도 김포시 마산동 640-5 한강신도시반도유보라3차 105동 8층801호

1.1. 3. 용도: 아파트

1.1. 4. 감정가: 474,000,000원

1.1. 5. 면적

1.1. 5.1. 토지: 112.23㎡ (약 33.95평)

1.1. 5.2. 건물 (전용면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

1.1. 6. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 7. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 8. 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 9. 특이사항: 유동화 물건

1.1. 10. 주의사항: (정보 없음)

1.1. 11. 특수물건 정보: 유동화 물건

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 김포시 마산동에 소재하며, 김포도시철도(김포골드라인) 마산역 남서측 인근에 위치합니다. 부근은 택지개발로 정비된 지역의 아파트 단지와 근린 상가, 공원, 학교 등으로 형성된 아파트지대로 주위 환경이 대체로 양호한 편입니다.

1.2. 2. 교통상황

본 단지는 차량으로의 출입이 용이하며, 남측 정문 입구에 시내버스 정류장이 있습니다. 또한, 단지 북동측 인근에 위치한 김포골드라인 마산역까지 도보로 약 5분 정도 소요되어 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

1.2. 3. 인접 도로상태

단지 기준 남서측으로 중로인 김포한강8로(정문 소재)와 동측으로 광대로에 2면이 접하는 각지입니다.

1.2. 4. 토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 소로1류, 소로3류, 중로1류, 중로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(가현도담유치원, 은여울중학교, 은여울초등학교), 절대보호구역(은여울중학교, 은여울초등학교), 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구)입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 5월 15일 접수된 하나은행 근저당(을1)이며, 그 이하 모든 권리는 경매로 인해 말소될 예정입니다.

1.3. 2. 기타 권리

* 소유권 보존: 2017-04-14 (주식회사반도씨앤에스)

* 소유권 이전: 2017-05-24 (조미선 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2019-05-15 (이진영, 매매)

* 근저당: 2020-10-20 (소상공인자영업자새출발기금주식회사) - 말소

* 근저당: 2022-04-28 (소상공인자영업자새출발기금주식회사) - 말소

* 가압류: 2024-07-10 (도이치파이낸셜) - 말소

* 압류: 2024-08-27 (국민건강보험공단) - 말소

* 가압류: 2024-10-04 (웰컴저축은행) - 말소

* 압류: 2024-12-19 (김포세무서장) - 말소

* 임의경매: 2025-10-24 (에프에이치2503유동화전문유한회사) - 말소 (본건 경매 개시)

* 압류: 2025-11-12 (김포시) - 말소

총 등기부채권액은 572,101,233원입니다.

1.3. 3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 관계인 부재로 조사하지 못하였으며, 현장 조사 시 이해관계인 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가했습니다. 따라서 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 환경

본 물건은 김포 한강신도시에 위치한 대규모 아파트 단지 내에 속해 있으며, 주변으로 근린 상가, 공원, 학교 등이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 쾌적합니다.

1.4. 2. 교통

김포골드라인 마산역이 도보 약 5분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이동 또한 용이합니다.

1.4. 3. 생활 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

1.4. 4. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 아파트 단지에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조이며, 2017년 2월 13일에 사용승인을 받았습니다. 본 호실은 12층 건물 중 8층에 위치하며, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.5. 2. 설비 내역

위생, 급배수, 난방(열병합 지역난방), 승강기, 소방 설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 3. 단지 정보

단지명은 한강신도시 반도유보라3차이며, 총 14개 동, 662세대로 구성되어 있습니다. 최고 12층, 최저 1층 규모이며, 총 주차 대수는 770대로 세대당 약 1.16대 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 및 임차인 상태 미확인: 관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태와 임차인 현황을 정확히 파악하기 어려워 예상치 못한 명도 또는 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건보다 다소 복잡한 절차나 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 다수의 지역지구 지정으로 인한 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 김포 한강신도시에 위치하여 신도시의 인프라를 누릴 수 있으며, 김포골드라인 마산역 역세권으로 교통이 편리합니다. 2017년 준공된 비교적 신축급 아파트로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 인수 부담은 없습니다. 다만, 내부 미확인 및 임차인 정보 미상의 리스크가 존재하므로, 이러한 부분을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 김포 한강신도시의 중심부, 마산역 역세권에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 편리한 교통: 김포골드라인을 통한 서울 접근성 우수.

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 최신 시설 이용 가능.

* 권리 분석 무주: 모든 권리가 말소될 예정으로 안전한 낙찰 가능.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 474,000,000원

최근 실거래가 (84.9855㎡, 6층): 447,000,000원 (2026년 6월 14일)

본 건은 8층으로, 최근 실거래가 대비 높은 층임을 감안할 수 있습니다. 그러나 내부 미확인 및 임차인 미상으로 인한 리스크가 존재하므로, 이를 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 최고 실거래가 447,000,000원과 감정가 474,000,000원의 중간값 및 리스크 요소를 고려하여, 예상 입찰가는 420,000,000원에서 440,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

종합적인 검토 결과, 최적 입찰가는 약 430,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.