나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73418 [1] 경기도 포천시 소흘읍 초가팔리 336 포천상운아파트 107동 12층 1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 소재 "갈월중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물내 제12층 1204호로서, 외벽 - 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 - 벽지 및 일부 타일 등 마감(탐문조사), 창호 - 하이샷시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다. (상세내역은 후첨 "내부구조도"를 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방(개별, 도시가스)설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 대체로 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어집니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 대로3류(폭 25m~30m)(포천송우2)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭) 송우2지구 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭) 송우2지구 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역((가칭) 송우2지구 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73418 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험

감정가: 132,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 포천시 소흘읍 초가팔리 336 포천상운아파트 107동 12층 1204호

용도: 아파트

건물면적: 59.37㎡ (약 18.0평)

토지면적: 30.86㎡ (약 9.3평) - 토지 지분 면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 12층

사용승인일: 1997년 04월 26일

1.3. 건축물 정보 (포천상운아파트)

총 세대수: 998세대

총 동수: 7개 동

최고층: 15층

주차대수: 총 591대 (지상 12대, 지하 12대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 초가팔리 소재 "갈월중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 속해 있어 관련 법규에 따른 이용 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 04월 16일 접수된 이기진 근저당권 (채권액 164,700,000원)입니다.

이보다 선순위의 권리는 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 지상권 개요는 공란으로 되어 있습니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2014년 09월 19일

확정일자: 2014년 08월 18일

배당신고일자: 2025년 03월 27일

대항력: 없음

비고:

- 물건명세서상 서울보증보험주식회사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소에 동의한다'는 확약서가 제출되었습니다.

- 따라서, 임차인의 보증금 90,000,000원에 대하여 인수되는 금액은 없습니다.

3.4. 채무총액 (등기부상)

총 채무액: 254,700,000원 (서울보증보험의 강제경매 신청 금액 91,521,368원 포함)

3.5. 특이사항

SGI 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인 (단, 위 임차인 현황에서 대항력은 없으며, SGI의 확약서로 인해 인수 부담 없음), 공동담보 물건 존재 가능성.

4. 상권분석

본 건은 아파트 단지 내 위치하며, 주변에 근린생활시설이 일부 소재하고 있습니다. 대규모 상업시설은 인근 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다. 다만, 아파트 단지 규모(998세대)를 고려할 때 기본적인 생활 편의시설은 단지 내 또는 인근에서 어느 정도 해결 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 갈월중학교 (남서측 인근), (가칭) 송우2지구 유치원, (가칭) 송우2지구 초등학교 인근 (상대/절대보호구역)

* 생활편의: 아파트 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용 가능.

5.2. 단지 환경

* 건물 노후도: 1997년 사용승인으로 약 30년 경과한 아파트입니다.

* 주차: 총 591대 주차 가능하나, 998세대 대비 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다. (세대당 약 0.59대)

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1997년식 아파트로, 향후 유지보수 및 재건축 관련 이슈 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 공간 부족: 세대당 주차 대수가 1대 미만이어서 주차 스트레스가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제가 존재하므로, 향후 재건축 또는 개발 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* "대항력 있는 임차인" 태그: 특수물건정보에 '대항력 있는 임차인'으로 기재되어 있으나, 상세 권리분석 결과 대항력은 없으며 SGI의 확약서로 인해 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 경매 진행 과정에서 발생할 수 있는 행정적 또는 법률적 이슈에 대한 최종 확인은 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 소흘읍에 위치한 상운아파트 107동 12층 물건입니다. 감정가는 1억 3,200만원이며, 59.37㎡(약 18평)의 전용면적을 가지고 있습니다. 주변 환경은 보통 수준이며, 교통망도 무난한 편입니다. 권리상 특별한 인수 부담은 없으나, '대항력 있는 임차인'이라는 특수물건정보 태그가 있어 추가적인 확인이 필요했으나, SGI의 확약서로 인하여 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 건물의 노후화 및 주차 공간 부족은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부담 없는 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸하며, 임차인의 경우 대항력 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 실수요 및 투자 수요: 포천 지역의 아파트 시장에서 실거주 목적 또는 소액 투자 목적으로 접근 가능합니다.

* 현재 시세 반영: 최근 실거래가를 고려했을 때, 감정가 대비 합리적인 금액으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(59.37㎡)의 실거래가는 2026년 5월 120,000,000원 (12층) 및 2026년 6월 125,000,000원 (14층)에 형성되어 있습니다.

감정가(132,000,000원) 대비 시장 가격이 소폭 하락한 추세로 보입니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 최근 실거래가를 참고하여 115,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 경합이 예상됩니다.

수익률 및 투자 목표를 고려하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

안정적인 취득을 위한 예상 입찰가는 약 120,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.