나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12928 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 153-66 상떼그린빌 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "경인중학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 지하철 "1호선 개봉역" 및 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하1층/지상6층 건물(2018.06.05) 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "도시형생활주택(단지형다세대)"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 4필지 일단의 사다리형의 토지로서, "도시형생활주택(단지형다세대)"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 8미터, 남동측으로 약 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

153-66번지, 153-67번지, 153-115번지, 153-116번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역( 7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경12928 (1) 사건에 대한 경매 물건 정보를 종합적으로 분석하여 제공합니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12928 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 153-66 상떼그린빌 제2층 제202호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 264,000,000원 (2억 6천 4백만원)

* 토지면적: 18.19㎡ (약 5.5평)

* 건물면적: 29.76㎡ (약 9평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 존재 (보증금 193,000,000원, 매수인 인수)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "경인중학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 지하철 1호선 "개봉역" 및 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 도로상태: 본 건 건물 서측으로 약 8미터, 남동측으로 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 장애물제한표면구역(공항시설법), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 2025.8.26.~2026.8.25.).

1.3. 건물정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 지붕의 지하 1층/지상 6층 건물 내 제2층 제202호입니다.

* 사용승인일: 2018년 06월 05일

* 외벽 및 창호: 치장벽돌쌓기 마감, 하이새시 창호 등입니다.

* 이용상태: 기준시점 현재 "도시형생활주택(단지형다세대)"로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 07월 12일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑3)입니다.

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (임차인: 김기택)

* 보증금: 193,000,000원

* 전입일자: 2020년 11월 02일

* 확정일자: 2020년 09월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 중 전액이 배당받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서, 총 지출액 산정 시 보증금 193,000,000원을 반드시 포함하여 고려해야 합니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. (단, 을1 임차권은 매수인에게 인수됩니다.)

1.5. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 개봉동 일대의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2002년식, 58.32㎡(약 17.6평), 4층 건물: 21,000만원 (2.1억)

* 2002년식, 51.48㎡(약 15.6평), 4층 건물: 25,000만원 (2.5억)

* 1993년식, 41.52㎡(약 12.6평), 3층 건물: 13,950만원 (1.4억)

* 본건 분석: 본건은 29.76㎡(약 9평) 면적에 2018년 준공된 신축 건물입니다. 주변 비교 대상 매물들의 면적이 본건보다 넓고 건축 연도가 오래되었음에도 불구하고, 3.3㎡당 약 1,000만원 ~ 1,600만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 본 건의 신축 연식은 장점이나, 감정가 2.64억원 대비 인수되는 임차 보증금 1.93억원을 고려하면, 실질적인 투자 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 9평 기준, 시세는 대략 9천만원 ~ 1.44억원 내외로 추정되나, 감정가가 이를 상회합니다.

1.6. 생활정보

* 교육 시설: "경인중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 편의 시설: 주변 지역은 주거 밀집 지역으로 기본적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

1.7. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 193,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 부담으로, 총 지출액이 예상보다 커질 수 있습니다.

* 높은 감정가 대비 보증금 부담: 감정가 2.64억원 대비 인수 보증금 1.93억원은 상당한 비중을 차지합니다. 본 건의 실질 시장 가치가 감정가에 미치지 못하거나, 인수 보증금으로 인해 총 부담액이 부동산 가치를 초과할 경우 투자 손실이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등은 향후 건축 및 개발에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 2018년 준공된 신축 도시형생활주택으로 건물 상태는 양호하며, 개봉역 인근의 주거지역에 위치하여 입지 조건도 보통 이상입니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 대항력 있는 임차인의 보증금 193,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 낙찰 후 총 지출액이 상당하며, 감정가 대비 인수 보증금 비율이 매우 높아 투자 결정에 매우 신중해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 하자 보수 관련 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 입지: 지하철 1호선 개봉역 인근의 주거 밀집 지역으로, 주택 수요가 꾸준히 유지될 것으로 보입니다.

1.10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 264,000,000원이나, 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금은 193,000,000원입니다. 따라서 매수인의 실제 총 지출액은 (입찰가 + 193,000,000원)이 됩니다.

주변 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(약 9평)의 시장 가치는 보수적으로 산정 시 최대 1.44억원 내외로 추정됩니다.

감정가 264,000,000원을 기준으로 총 지출액을 맞춘다고 가정할 때, 합리적인 최대 입찰가는 71,000,000원 (264,000,000원 - 193,000,000원)을 넘지 않아야 합니다.

그러나 인수되는 보증금이 건물의 추정 시장 가치와 비슷하거나 이를 초과할 수 있는 매우 높은 수준이므로, 입찰가는 이보다 훨씬 낮게 책정하는 것이 안전합니다.

* 예상 입찰가 범위: 40,000,000원 ~ 70,000,000원

* 주의: 본 물건은 인수되는 보증금 부담이 매우 크므로, 입찰 시 총 지출액이 시세 및 감정가를 초과하지 않는 선에서 매우 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.