나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12936 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-182 동일네오빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산근린공원" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역'이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2020.01.02.) 외벽: 외장석 붙임 마감 등, 창호: PVC 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재경보장치, 소화전설비, 승강기, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 완경사지에 위치한 일단의 정방형 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 6.5m, 7.5m 의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12936 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 102-182 동일네오빌 제4층 제402호 (신 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로34길 85)

* 용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 도시형생활주택/단지형다세대주택)

* 감정가: 366,000,000원

* 토지면적: 21.47㎡ (약 6.49평)

* 건물면적: 39.34㎡ (약 11.90평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한O

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제402호 (사용승인일: 2020.01.02.)

* 설비내역: 난방, 위생, 급배수, 화재경보, 소화전, 승강기, 주차장 등

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 "까치산근린공원" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 6.5m, 7.5m의 포장도로에 각각 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을7 (근저당, 유한회사심스대부, 2022-09-07 접수, 150,000,000원)

* 인수되는 권리: 을9 (주택임차권, 이정숙, 보증금 340,000,000원). 이 임차권은 매수인이 인수해야 하는 권리를 가지고 있으며, 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 아니하는 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 소멸되는 권리: 을7, 을8, 갑3, 갑4 (강제경매 개시결정)

* 임차인 현황:

* 강민구: 보증금 13,000,000원, 차임 700,000원, 전입/확정일자 2025-03-10, 배당신고일자 2026-01-27, 대항력 없음. (본 임차인은 매각으로 소멸됨)

* 이정숙: 보증금 340,000,000원, 전입일자 2022-09-05, 확정일자 2022-07-14, 대항력 있음. (매수인이 인수해야 할 보증금이 있을 수 있음)

* 등기부채권 총액: 약 524,000,000원 (근저당 2건, 강제경매 채권 포함)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 공급 면적 기준 제곱미터당 약 790만원에서 1,150만원 수준으로 형성되어 있음. (예: M펠리체 37.05㎡, 2018년식, 300,000,000원 거래)

* 본건은 39.34㎡로 면적이 유사하며, 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당함. 감정가 366,000,000원은 주변 시세와 비교 시 적정 수준으로 판단되나, 권리관계로 인한 변동 가능성이 큼.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 마트, 병원 등 이용 가능.

* 교통: 지하철 5호선 화곡역 도보 이용 가능 거리 (정확한 거리는 도보 측정이 필요).

* 주변 환경: "까치산근린공원"이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 일부 제공.

* 혐오시설: 주변 지역을 종합적으로 분석한 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 김포공항 인접 지역으로 항공기 소음 영향권에 포함될 가능성이 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 보증금 340,000,000원의 임차인 이정숙은 매수인이 인수해야 하는 권리를 보유하고 있음. 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 남은 금액은 매수인의 추가 부담이 됨.

* 높은 채무 총액: 물건의 감정가(366,000,000원) 대비 총 채권액(약 524,000,000원, 별도 임차인 보증금 340,000,000원 별도)이 현저히 높아, 매각이 원활하게 진행되지 않거나 낙찰가율이 낮을 가능성이 있음.

* 토지이용제한: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 향후 건축, 재건축, 증축 등에 제약이 따를 수 있음.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 지하철 5호선 화곡역 인근이라는 장점이 있습니다. 그러나 권리분석 결과, 보증금 340,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하여 매수인이 보증금 잔액을 인수할 위험이 있습니다. 또한, 총 채권액이 감정가를 크게 상회하고 있어 법적 권리관계가 복잡하며, 추가적인 자금 부담 가능성이 매우 높습니다. 따라서 본건은 투자 결정에 앞서 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2020년 준공).

* 화곡역 역세권으로 우수한 교통 접근성.

* 인근 공원으로 쾌적한 주거 환경 조성 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담, 높은 채무 총액 등 상당한 투자 리스크를 내포하고 있습니다. 감정가 366,000,000원 대비 인수해야 할 임차 보증금(최대 340,000,000원)이 크고, 총 채권액 또한 감정가를 초과합니다.

따라서, 투자자는 실제 인수 시 총 지출액(입찰가 + 인수 임차보증금 잔액)이 시세(약 300,000,000원~370,000,000원)를 초과하지 않는 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현재로서는 리스크를 감안하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적이며, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 신중하게 검토하는 것이 바람직합니다. 특히, 실제 임차인에게 배당되는 금액 및 인수해야 할 정확한 금액을 확인하는 것이 최우선입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.