나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8994 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 3413-7 메종드오피뉴 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '월산마을회관' 남동측 근거리에 위치하며, 일대에는 공동주택 및 단독주택, 과수원이 소재함.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 용이하고, 인근에 노선버스 승강장이 소재하는바, 교통사정 무난함.

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 4층건물내 제4층 제402호로서 외벽: 벽돌치장 등. 내벽: 벽지마감 등. 창호: 샷시창 등. 기호(2~5): 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 4층건물내 제3층 제302호외 3개호로서 외벽: 벽돌치장 및 징크마감 등. 내벽: 벽지마감 등. 창호: 샷시창 등.

이용상태

기호(1): 다세대주택 임. 기호(2~5): 다세대주택 임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러 난방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

①: 사다리형이며, 인접필지대비 등고 평탄한 공동주택(다세대주택)용 건부지임. ②: 사다리형이며, 인접필지대지 등고 평탄한 공동주택(다세대주택)용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①,②: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리및이용에관한법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8994 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 3413-7 메종드오피뉴 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 279,000,000원

* 토지면적: 67.70㎡ (약 20.48평)

* 건물면적: 48.02㎡ (약 14.53평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 건축물 정보: 메종드오피뉴, 2018년 4월 사용승인, 총 4층 건물 중 4층 402호, 철근콘크리트 구조.

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 노형동 '월산마을회관' 남동측 인근에 소재합니다.

* 주변환경: 일대에 공동주택, 단독주택, 과수원이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통 사정은 무난한 편입니다.

* 도로: 본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 2월 7일 접수된 중국인 명의 근저당권 (을3)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. (말소기준권리 이하 권리들은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.)

* 등기부채권 총액: 394,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 문

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 2월 18일

* 확정일자: 2021년 7월 12일

* 배당신고일자: 2025년 12월 8일

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약: 임차인 문 은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 건물: 본건은 '메종드오피뉴'라는 집합건물 내에 위치하며, 2018년 4월에 사용승인되었습니다.

* 주변 시세: 인근 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 뜨레모아7차 (2013년식, 84.65㎡): 2026년 3월 38,200만원에 거래되었습니다.

* 이안더프리미스노형 (2022년식, 160.76㎡): 2026년 3월 62,500만원에 거래되었습니다.

* 노형휴안7차 (2023년식, 74.10㎡): 2026년 3월 41,000만원에 거래되었습니다.

* 시세 분석: 본건의 건물면적(48.02㎡)은 비교 대상 물건 중 가장 작습니다. 가장 유사한 면적인 노형휴안7차(74.10㎡)의 거래가를 기준으로 3.3㎡당 약 1,830만원으로 추정할 때, 본건의 현재 가치는 약 2억 7천만원 내외로 산정될 수 있습니다. 감정가 2억 7,900만원은 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: '월산마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 공동주택과 단독주택, 과수원이 혼재되어 있어 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 인근 노선버스 승강장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 좋습니다. 생활 편의시설 이용을 위해서는 노형동 중심 상업지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교육시설: 주변에 다수의 학교가 소재한 노형동 지역의 교육 환경을 이용할 수 있습니다. (구체적인 학군 정보는 별도 확인 필요)

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 조사 결과, 해당 물건 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 정보: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 세부적인 임대 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 경매에 나왔으므로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황이나 결과가 본 건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. (다만, 본 건은 단독으로 명세서가 작성되었습니다.)

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 일부 규제 사항이 있어 향후 건축이나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 노형동에 위치한 다세대주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 편리한 교통과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리 인수 부담이 거의 없는 안전한 물건으로 평가됩니다. 주변 시세와 비교 시 감정가가 합리적으로 책정되어 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리상 안전성: 모든 등기부상 권리가 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 제주 시내의 중심 지역 중 하나인 노형동에 위치하여 교통, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 소형 면적의 활용도: 1인 가구 또는 소규모 가구의 실거주 또는 임대용으로 활용하기에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 279,000,000원

* 시세 분석: 주변 유사 면적(약 48㎡) 다세대/빌라의 3.3㎡당 시세는 약 1,490만원 ~ 1,830만원 범위로 추정됩니다. 이를 본건 건물면적(약 14.53평)에 적용 시, 약 2억 1천만원 ~ 2억 6천만원 범위가 산출됩니다.

* 예상가 산정: 감정가 2억 7,900만원은 주변 시세 대비 합리적이며, 건물 면적이 작다는 점을 고려하더라도 제주 지역 부동산 가치를 감안할 때 경쟁이 예상됩니다. 감정가의 105% ~ 115% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 적정할 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 315,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.