나이스옥션 법원경매 순천 2025타경682 [1] 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 46 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 소재 대방마을 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 산간농경지대임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평지의 건부지임.

인접 도로상태

포장된 세로임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 보전관리지역,가축사육제한구역(닭,오리,메추리,개,돼지_제한구역(1000m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지(광양시 고시 제2016-244호)<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 블록조 슬래브지붕 단층건으로, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인트, 내벽 : 벽지 등 마감, 창호 : 샷시창임.

이용상태

주택임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2채 물건 기본정보

2.1. 사건번호

순천지원 2025타경682 (1)

2.2. 소재지

전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 46

2.3. 용도

단독주택

2.4. 감정가

94,751,200원

2.5. 면적

토지면적: 624.00㎡ (약 188.76평)

건물면적: 79.20㎡ (약 23.96평)

2.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.7. 경매구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

농OOOOOOOOOOOOOOO (근저당권자: 농업회사법인유한회사동우유통)

2.9. 특이사항

공동담보, 수목 포함

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변환경

본건은 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 소재 대방마을 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 산간농경지대입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다.

3.3. 도로상태

인접 도로는 포장된 세로입니다.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 보전관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지_제한구역(1000m)) 및 소하천예정지(광양시 고시 제2016-244호)로 지정되어 있습니다.

3.5. 주변 시설

옥룡면은 백운산과 인접하여 자연경관이 우수하며, 옥룡사지, 동백나무 숲, 백운산 자연휴양림 등 관광자원이 풍부한 지역입니다. 또한, 지역 개발 사업으로 농촌 관광 활성화 및 주민 복지 증진을 위한 노력이 이루어지고 있습니다. 검색 결과 상 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 가축사육제한구역은 참고해야 할 사항입니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 02월 10일 접수된 전남신용보증재단의 가압류(채권금액 42,424,000원)입니다.

4.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4.3. 인수되는 권리

별도의 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않으나, "일괄매각. 수목 포함"이라는 특이사항이 있습니다.

4.4. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4.5. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부 요약상 등기부채권 총액은 154,001,354원입니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건은 산간 농경지대에 위치하며, 주변은 전원주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 개발 잠재력

광양시는 철강, 항만 산업과 함께 관광 산업 육성에 힘쓰고 있으며, 옥룡면은 백운산과 연계된 생태 관광 및 농촌 체험 관광지로 잠재력을 가지고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주변의 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 일반적으로 농촌 지역의 소규모 마트, 주민센터 등이 있을 수 있습니다.

6.2. 의료시설

가까운 지역 내 병원이나 의원 등 의료시설 이용 시 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

6.3. 교육시설

인근의 학교 정보는 제공되지 않았으나, 초등학교 등 기초 교육 시설은 면 소재지에 위치할 가능성이 높습니다.

6.4. 관광 및 휴양 시설

백운산자연휴양림, 옥룡사지, 동백나무 숲 등 풍부한 자연 및 문화 관광 자원이 인근에 위치해 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임대차 문제

임대 관계가 미상이므로, 현황 파악을 위한 현장 조사가 필요합니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원인 점을 고려할 때 대항력 있는 임차인의 존재 가능성은 낮아 보입니다.

7.2. 토지 이용 제한

계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 소하천예정지 등으로 묶여 있어 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7.3. 수목 처리

매각 대상에 수목이 포함되어 있어, 낙찰자는 수목의 처리(관리, 제거 등)에 대한 추가적인 비용이나 노력이 필요할 수 있습니다.

7.4. 공동담보물건

공동담보로 진행된 경매 물건이므로, 본 건 외 다른 담보물의 처리 상태가 경매 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 옥룡면의 산간 농경지대에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 법률적으로는 안전한 물건으로 판단됩니다. 주변 환경은 자연 친화적이며, 다수의 관광자원이 인근에 분포하고 있습니다. 토지 이용 계획상의 일부 제한과 임대 관계 미상인 점은 유의해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 권리상 안전성

말소기준권리 분석 결과, 인수할 부담 있는 권리가 없어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

9.2. 자연 친화적 환경

백운산과 인접한 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있으며, 주말 주택 또는 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

9.3. 지역 개발 잠재력

광양시의 지속적인 발전과 옥룡면의 관광 자원 개발이 이루어진다면 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9.4. 토지 및 건물 일괄 취득

토지와 건물을 일괄하여 취득함으로써 별도 거래에 따른 번거로움과 추가 비용을 절감할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

제공된 정보 및 주변 지역의 부동산 시세 조사 결과(검색 결과에서 유사 면적의 단독주택 토지 매물이 평당 10만원 내외로 제시되거나, 농촌 지역 전원주택 매물이 8천만원부터 시작하는 사례가 있습니다.)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 토지(188.76평)와 건물(23.96평)의 시장 가치는 감정가(94,751,200원)와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 예상됩니다. 다만, 정확한 시세 산정은 유사 물건의 최근 실거래가, 건물의 신축 연도, 내부 상태, 주변 개발 호재 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

10.2. 예상 입찰가 제안

감정가 94,751,200원을 기준으로, 현 시세 및 물건의 특징을 고려하여 예상 입찰가를 100,000,000원에서 120,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 권리상 안전성과 자연환경을 바탕으로 한 투자 가치를 반영한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과와 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.