나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51603 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2255 4층 404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

무안군 삼향읍 남악리 소재 '전남도청' 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용 등인 지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골조지붕 지하1층 지상 8층 건물내 4층 404호로서, 외벽:석재마감,몰탈위페인팅마감, 내벽:인테리어마감 등, 창호:새시창호임.

이용상태

'제2종근린생활시설(볼링장)'임.

설비내역

위생 및 급배수설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형,상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 왕복7차선 아스팔트 포장도로에 접하고 북측으로 왕복4차선,서측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-경계벽이 제거된 일체의 튼상가이며, 제4층 401호, 402호, 403호, 제404호는 '볼링장'으로 운영중임
-본건 기계기구는 '볼링시스템'설비로서, 제401~404호, 제3층 제302호~304호 상에 위치하며, 층별 위치를 비고란에 표기함(감정평가서 참조)
-본건 기계기구 일련번호1 중 볼링머신은 82-90XL 8조로 등재되어 있으나 현황결과 82-90XL 2조, 8000GOLD-6조로 각각 소재함. 볼리턴기는 402호, 볼링레인은 404호 및 403호, 포스시스템은 401호에 각 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51603 (1)

* 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2255 4층 404호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설 - 볼링장)

* 감정가: 1,876,208,000원

* 토지면적: 220.34㎡ (약 66.65평)

* 토지지분: 220.3389㎡ (약 66.65평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 718.65㎡ (약 217.41평)

* 건물지분: 718.65㎡ (약 217.41평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건

1. 1 입지조건

* 위치 및 주위환경: 무안군 삼향읍 남악리 소재 '전남도청' 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용 건물이 밀집한 지역입니다.

* 교통상황: 본건이 속한 단지까지 차량 접근이 용이하며, 본 건 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 단지는 동측으로 왕복 7차선, 북측으로 왕복 4차선, 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 중심상업지역으로 지정되어 있습니다.

* 주변시설: '전남도청'이 인근에 위치하여 행정기관 접근성이 좋으며, 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 활발한 지역 상권을 형성하고 있습니다. 주변에 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1. 2 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 10월 20일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을3)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부 요약 상 을3 (근저당), 을4 (근저당), 을5 (근저당), 갑4 (가압류), 을3-3 (근저당권부채권근질권설정), 갑6 (임의경매) 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시적으로 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있으나, 세부 내용은 없어 현황 파악이 필요합니다. 통상적으로 이러한 경우 인수할 권리는 없는 것으로 간주됩니다.

* 인수되는 보증금: 0원. 모든 임차인이 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-12-16

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 없음.

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-10-07

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 없음.

* 임차인: 유한회사남악비

보증금: 50,000,000원

차임: 8,750,000원

전입일자(사업일자): 2017-07-07

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 없음.

* 임차인: 유한회사남악퍼펙트

보증금: 300,000,000원

차임: 6,000,000원

전입일자(사업일자): 2020-09-23

확정일자: (없음)

배당신고일자: 2025-11-10

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 없음.

* 등기부채권 총액: 1,479,947,669원

1. 3 상권분석

* 건물 용도 및 현황: 본건은 제2종근린생활시설로, 4층 401호, 402호, 403호, 404호 전체가 '볼링장'으로 운영 중에 있습니다. 경계벽이 제거된 일체형 상가 형태입니다.

* 시설물: 감정평가에 '볼링시스템' 설비(볼링머신, 볼리턴기, 볼링레인, 포스시스템 등)가 포함되어 있으며, 제4층 401~404호 및 제3층 302~304호에 걸쳐 설치되어 있습니다. (현황 상 볼링머신 사양에 일부 차이 있음 - 82-90XL 2조, 8000GOLD-6조).

* 상권 특성: '전남도청' 인근의 중심상업지역으로, 유동인구가 많고 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 잠재적인 고객 확보가 용이한 지역입니다.

1. 4 생활정보

* 주변 환경: '전남도청'과 같은 주요 공공기관이 인근에 있어 행정 업무 이용이 편리합니다. 또한, 다양한 상업 시설, 금융 기관, 식음료 매장 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통 접근성: 주요 도로에 잘 접해 있어 차량을 이용한 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 지역입니다.

1. 5 잠재적 리스크

* 중복병합사건: 다수의 사건이 병합되어 진행되는 경우, 절차가 복잡하거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 볼링장 운영 및 설비: 현재 볼링장으로 운영 중이며, 관련 기계기구가 감정가에 포함되어 있습니다. 설비의 현황과 감정가 상의 내용에 차이가 있으며, 이 설비의 처리(이전, 매각, 철거 등) 및 운영 중인 임차인과의 명도 과정에서 어려움이 예상됩니다.

* 명도 저항 가능성: 대항력 없는 임차인들이 보증금 회수에 난항을 겪을 경우, 명도 과정에서 상당한 저항이 발생할 수 있습니다. 특히 보증금 규모가 큰 유한회사남악퍼펙트볼링장의 경우, 배당 신고를 했더라도 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 명도 협상이 복잡해질 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서 상 임대관계가 불명확하여, 현재 실제 임대 현황 및 수익률 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

1. 6 종합 의견

대상 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리의 중심상업지역, '전남도청' 인근이라는 우수한 입지를 자랑하는 근린상가입니다. 총 718.65㎡의 넓은 면적을 활용하여 현재 볼링장으로 운영 중이며, 감정가에는 관련 설비까지 포함되어 있습니다.

권리관계는 대부분 말소될 예정이어서 법적인 부담은 적은 편이나, 대항력 없는 임차인들의 보증금 미회수 가능성으로 인한 명도 과정에서의 어려움은 예상해야 합니다. 특히 대규모 볼링장 설비와 운영 주체로 인해 명도가 까다로울 수 있습니다.

향후 볼링장 사업의 지속 또는 타 업종으로의 변경 시, 지역 상권의 특성과 배후 수요를 충분히 고려한 사업 계획 수립이 중요합니다.

1. 7 투자 포인트

* 탁월한 입지: 전남도청 인근 중심상업지역으로 풍부한 배후 수요와 유동 인구를 확보하고 있습니다.

* 대형 면적: 718.65㎡의 넓은 면적으로 다양한 업종의 사업 확장 및 전환이 용이합니다.

* 일괄 매각: 건물과 함께 볼링 설비 일체가 매각되어, 재활용 또는 신규 사업 도입 시 초기 투자 비용 절감이 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정으로, 인수 부담이 적습니다.

1. 8 예상 입찰가

감정가 1,876,208,000원 대비, 현재 운영 중인 볼링장 설비 및 임차인 명도 관련 잠재적 리스크를 고려하여, 본 건의 적정 입찰가는 1,450,000,000원으로 예상됩니다. 이 가격은 물건의 현재 상태, 시장 가치, 그리고 낙찰 후 발생할 수 있는 부대 비용(명도 비용 등)을 종합적으로 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.