나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51598 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산감정 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남 목포시 남교동 북교초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 25층 (사용승인일: 2020.4.13) 외 벽: 몰탈위페인팅마감 등 창 호: 샷시창 등

이용상태

아파트

설비내역

기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기, 옥내주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지, 아파트 부지

인접 도로상태등

북측 왕복 2차선 도로를 통하여 차량 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

45.1평형 아파트

물건 비고

신청채권자는 임차보증금 대위변제자임
건물 전체 세대 미납전기료(25년 1월-10월) 약 11,353,550원으로 한국전력공사의 단전안내서 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51598 (1)

* 소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 11층 1104호

* 용도: 아파트

* 감정가: 202,000,000원

* 토지면적: 26.10㎡ (약 7.90평)

* 건물면적: 72.75㎡ (약 22.00평) (전용면적)

* 아파트 공급면적(분양평형): 45.1평 (약 149.09㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (신청채권자, 임차보증금 대위변제자)

* 사용승인일: 2020년 4월 13일

2. 입지조건

* 위치: 전라남도 목포시 남교동, 북교초등학교 남동측 인근

* 주위환경: 아파트 단지 및 주택 밀집 지역

* 교통: 인근 버스승강장 소재, 북측 왕복 2차선 도로 접함

* 토지이용계획: 일반상업지역

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 4월 23일 우리은행 근저당권 (을1)

* 등기부 현황:

* 소유권보존 (갑1): 향원주택주식회사

* 근저당 (을1): 우리은행 (100,800,000원, 2020.04.23, 말소기준권리)

* 근저당 (을2): 신철우 (850,000,000원, 2023.12.21)

* 주택임차권 (을3): 박선미 (182,700,000원, 2020.04.29 확정, 2020.05.18 전입) - 말소, 대항력 없음

* 가압류 (갑3): 장종수 (200,000,000원, 2024.03.21)

* 강제경매 (갑5): 주택도시보증공사 (182,700,000원, 2025.10.30) - 신청채권자

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리는 말소기준권리 이후이거나 말소 예정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 182,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-18

* 확정일자: 2020-04-29

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자(주택도시보증공사)가 임차보증금을 대위변제하였으며, 등기부상 주택임차권은 말소되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 총 등기부채권액: 1,333,500,000원

4. 상권분석

* 주변 상권: 북교초등학교 인근에 위치하여 주거 지역으로서의 안정성이 높습니다. 또한, 남교동 일대는 상업 시설이 비교적 발달되어 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오 시설: 주변 지역에 유해하거나 혐오스러운 시설이 보고된 바 없어, 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 북교초등학교가 인접해 있어 초등학생 자녀를 둔 가정에 유리합니다.

* 교통: 버스승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진입을 위한 도로망도 양호합니다.

* 편의시설: 기본적인 아파트 설비(급배수, 위생, 난방, 승강기, 옥내주차장)가 갖추어져 있습니다.

* 건축 정보: 2020년 4월에 사용승인된 25층 규모의 아파트 (남교 크레지움 에듀파크)로, 11층에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 전기료: 건물 전체 세대에 대한 미납 전기료 약 11,353,550원 (2025년 1월-10월)이 발생한 상태이며, 한국전력공사의 단전 안내서가 있습니다. 이는 향후 전기 공급 중단 또는 새로운 소유주가 부담해야 할 가능성을 내포합니다.

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 묶여 있을 수 있으며, 이는 다른 공동담보 물건의 매각 결과에 따라 본 물건의 경매 절차나 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 신청 채권자의 지위: 신청채권자가 임차보증금 대위변제자라는 점은, 임차인의 권리가 경매 절차에서 어떻게 처리되었는지, 그리고 채권자의 회수 과정과 연관이 있음을 시사합니다.

* 총 채무액: 13억 3천만원 이상의 등기부채권총액은 시세 대비 부담이 될 수 있는 규모입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 남교동에 위치한 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 신축이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리 관계는 낙찰로 인해 대부분 소멸되어 법적인 부담은 적습니다. 그러나 건물 전체 세대의 미납 전기료 발생, 공동담보 가능성, 상당한 규모의 총 채무액 등은 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 특히 미납 전기료 처리 방안에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2020년 4월 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 우수한 입지: 북교초등학교 인근 주거 지역에 위치하며, 주변 편의시설 이용이 편리합니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 개발 가능성: 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 202,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 산정 근거: 감정가를 기준으로 하되, 건물 전체 세대의 미납 전기료 약 11,353,550원, 공동담보 여부 및 해소 가능성, 그리고 현재 시장 상황과 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 현 시세와 미납 전기료 부담액을 감안하여 전략적으로 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.