나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503583 [1] 세종특별자치시 부강면 문곡리 669-7, 청림빌라 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 부강면 문곡리 소재 "세종미래고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독·다세대주택, 근린생활시설, 농경지 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로서, "도로 등"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건이 "도로 등"으로서, 로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

공부상 지목은 "임야"이나, 현황 "도로 등"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 부강면 문곡리 소재 "세종미래고등학교" 동측 인근에 위치하는 청림맨숀 가동 제1층 제101호외 7개호로서, 주위는 단독·다세대주택, 근린생활시설, 농경지 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건 내 제1층 제101호외 7개호로서, (사용승인일: 2018.07.31) 외벽: 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시창호 등.

이용상태

기호(3)~(10) 공히, 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비(미가동상태) 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세종하이텍고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록2 지분매각이며, 지목 "임야'이나, 현황 "도로 등"으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503583 (1)

소재지: 세종특별자치시 부강면 문곡리 669-7, 청림빌라 101호

용도: 다세대주택

감정가: 1,312,889,200원

토지면적: 788.63㎡ (약 238.62평)

토지지분: 615.5759659824047㎡ (약 186.22평)

건물면적: 533.17㎡ (약 161.35평)

건물지분: 533.175㎡ (약 161.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 큰OOOOOOO

특이사항: 별도등기, 공동담보

주의사항:

- 일괄매각

- 목록2(토지) 지분매각이며, 지목 "임야"이나, 현황 "도로 등"으로 이용 중임

특수물건정보: 별도등기, 공동담보

2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 부강면 문곡리 소재 "세종미래고등학교" 동측 인근에 위치함.

주위는 단독·다세대주택, 근린생활시설, 농경지 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됨.

주변 도로 상태는 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

본건 토지는 부정형의 완경사지로서, 공부상 지목은 "임야"이나 현황 "도로 등"으로 이용 중임.

건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 내 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2018년 7월 31일로 비교적 신축임.

건물 동명은 "청림맨숀가동"이며, 주소는 세종특별자치시 부강외천로 166-24임.

주변에는 세종미래고등학교 외 다수의 학교가 있으며, 대형 시설이나 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

인수 보증금 합계는 0원이므로, 임차인으로 인한 추가 인수 부담은 없음.

등기부상 말소기준권리는 2019년 6월 14일 접수된 큰고개새마을금고의 근저당(을4)임.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

토지 등기부채권 총액: 2,822,000,000원

집합건물 등기부채권 총액: 1,190,000,000원

채권 총액이 감정가를 상회하여 낙찰자가 인수하는 채권은 없을 것으로 보임.

* 임차인 현황

* (101)이종훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-07-01, 대항력 없음.

* (102)문종식: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-04-08, 대항력 없음.

* (302)권범준: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-03-02, 대항력 없음.

* (401)서재현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-08-03, 대항력 없음.

모든 임차인은 보증금 및 차임이 0원이며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 교육시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있음.

다세대주택 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권 형성이 가능함.

세종미래고등학교 등 교육 시설 인근으로 학생 및 교직원을 대상으로 한 업종의 입점 가능성이 있음.

5. 생활정보

단지 인근으로 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편임.

주변에 농경지와 더불어 주거 지역이 형성되어 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있음.

다만, 상업 시설 및 편의 시설은 도심에 비해 다소 부족할 수 있으며, 차량 이용이 생활의 편리성에 영향을 줄 수 있음.

6. 잠재적 리스크

토지 지목과 현황의 차이: 공부상 지목은 "임야"이나 현황은 "도로 등"으로 이용 중으로, 토지 이용에 대한 행정적 제약이나 추후 법적 문제 발생 가능성이 존재함.

토지 지분 매각: 전체 토지 면적 중 지분으로 매각되므로, 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있음.

별도등기 및 공동담보: 등기부상 별도등기 및 공동담보 물건이 존재하여, 이에 대한 추가적인 확인 및 분석이 필요함.

임차인의 보증금 및 차임 미상: 명시된 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 미수령 보증금 여부에 대한 추가적인 확인이 필요함. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)인 다세대주택으로, 토지 지분과 건물 전체가 일괄 매각되는 물건임.

모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 점은 긍정적이나, 토지의 지목과 현황이 상이하고 지분 매각이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있음.

감정가는 13억 1천만원대이나, 높은 채권 총액과 토지의 특이사항 등을 고려할 때 입찰 시 신중한 접근이 요구됨.

세종미래고등학교 인근으로 교육 환경은 양호하나, 주변 시세 및 유사 물건의 거래 동향을 면밀히 파악하여 투자 가치를 판단해야 함.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물로 하자 및 노후도 문제가 적음.

모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 없음.

교육시설 인근으로 안정적인 임대 수요 기대 가능.

토지 지분만 매각되는 점을 고려하여, 향후 토지 이용 계획 등 추가적인 개발 가능성이나 재건축 가능성을 고려해볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,312,889,200원입니다.

주변 시세 분석 결과, 세종시 부강면 문곡리 지역의 다세대주택은 건물 상태, 면적, 층수 등에 따라 평당 300만원 ~ 500만원 수준에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

본건 건물의 총 면적은 약 161.35평(533.17㎡)으로, 이를 기준으로 환산하면 약 4억 8천만원 ~ 8억원 수준의 건물 가치를 추정할 수 있습니다.

토지 지분은 약 186.22평(615.58㎡)이며, 본 건 토지의 지목과 현황 차이, 그리고 완경사지의 특성을 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다. 해당 지역의 계획관리지역, 성장관리구역 등의 용도지역을 고려한 토지 가치를 대략적으로 추정 시, 평당 100만원 ~ 200만원 수준을 적용하면 약 1억 8천만원 ~ 3억 7천만원 수준의 토지 가치를 예상해 볼 수 있습니다.

이를 종합하면, 본건의 총 적정 가치는 약 6억 6천만원 ~ 11억 7천만원 범위로 추정됩니다.

다만, 본건은 높은 채권 총액과 토지의 특이사항, 그리고 공동담보 물건이라는 점 등을 감안할 때, 유찰 가능성 및 경쟁률에 따라 입찰가가 변동될 수 있습니다.

감정가 대비 낙찰가율 및 시장 상황을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 7억 5천만원 ~ 9억원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 권리관계, 현장조사 결과, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.