나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6781 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-2 에이엠시티센트럴파크 3층306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 쌍암공원 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통이용시설은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층 중 제3층 제306로서 외벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등, 창호: 새시창호등의 마감임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

일반적인 전기설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기, 화재탐지 및 경보기, 소화전 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 공동주택 및 오피스텔, 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복4차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

―

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 임대관계는 미상임. 2) 기타 해당사항 없음.

물건 비고

전세사기피해자의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 광주광역시 광산구 쌍암동 676-2번지에 위치한 에이엠시티센트럴파크 3층 306호입니다.

사건번호는 광주지방법원 2025타경6781 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

건물은 오피스텔 용도로 사용 중입니다.

토지 면적은 9.19㎡ (약 2.78평)이며, 건물 전용면적은 39.47㎡ (약 11.94평)입니다.

감정평가액은 113,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 임OO이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 2015년에 건축되었습니다.

해당 호실은 총 15층 중 3층에 위치하고 있습니다.

외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감이며, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

내부 설비로는 일반적인 전기, 난방, 도시가스 설비가 구비되어 있으며, 승강기, 화재탐지 및 경보기, 소화전 등이 설치되어 있습니다.

이용 상태는 업무시설(오피스텔)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본 물건지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측으로는 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 편의시설 및 환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 쌍암공원 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 발달한 곳입니다.

인근에 다수의 편의시설 및 상업시설이 밀집해 있으며, 첨단종합병원 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

일반적인 검색 결과, 해당 주소지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부등본 상 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2015-09-16

* 공유자전원지분전부이전: 2017-05-18

* 소유권이전: 2022-08-05

* 근저당권 (말소기준권리): 2024-01-23, 채권최고액 15,000,000원

* 주택임차권: 2025-06-02, 임태원, 보증금 135,000,000원, 말소: 인수

* 강제경매개시결정: 2025-10-28, 채권자 임태원, 청구금액 147,290,548원, 말소: 말소

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임태원

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원 (전세로 추정)

* 전입일자: 2022-07-22

* 확정일자: 2022-06-27

* 배당신고일자: 2025-06-02

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

등기부등본 및 물건명세서 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

* 주택임차권 (을구 6번): 임태원, 보증금 135,000,000원 (전입 2022.7.22, 확정 2022.6.27).

배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

이는 매수인이 부담해야 할 추가적인 금액이 될 수 있으므로, 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(에이엠시티센트럴파크) 내 유사 면적(39.4698㎡) 오피스텔의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 8월 18일, 10층 거래, 98,000,000원

* 2026년 2월 20일, 8층 거래, 100,000,000원

* 2024년 11월 28일, 13층 거래, 110,000,000원

최근 매매가는 98,000,000원에서 110,000,000원 사이에 분포하고 있으며, 층수 및 거래 시점에 따라 가격 변동이 있습니다.

감정가는 113,000,000원으로, 최근 거래 사례의 상단 가격과 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

4.2. 시세 추이 및 전망

해당 지역은 오피스텔 및 아파트, 상업 시설이 혼재된 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

다만, 본 물건의 경우 대항력 있는 임차인의 보증금 135,000,000원이 존재하며, 이는 감정가 및 최근 시세보다 높은 금액입니다.

이는 낙찰 후 인수해야 할 보증금 부담이 크다는 것을 의미하며, 시세 변동 및 경매 절차의 결과에 따라 실제 투자 수익률에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

해당 오피스텔은 직주근접성이 우수한 첨단지구에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

주변에 쌍암공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

차량 출입이 편리하고 대중교통망도 잘 갖추어져 있어 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

인근 상업시설을 통한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 및 보증금 인수

임차인 임태원 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 135,000,000원에 대한 인수 부담이 있습니다.

이는 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

해당 보증금액은 감정가 및 최근 실거래가보다 높으므로, 투자 결정 시 가장 중요하게 고려해야 할 리스크 요인입니다.

6.2. 공유자우선매수신고

본 물건은 공유자우선매수 신고 가능 물건으로, 경매 기일 전에 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 경매 절차가 달라질 수 있습니다.

6.3. 전세사기 피해자 우선매수권

전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법에 의거, 전세사기 피해자의 우선매수권이 적용될 수 있습니다.

이는 임차인의 권리가 더욱 강화될 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 핵심 지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 135,000,000원이 존재하며, 이 금액이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 매우 큽니다.

임차인이 강제경매를 신청한 점으로 미루어 보아, 보증금 회수에 대한 의지가 강한 것으로 판단됩니다.

최근 시세 및 감정가 대비 임차인 보증금이 높아, 인수하는 보증금을 고려했을 때 투자 수익률에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

전세사기 피해자 우선매수권 또한 고려해야 할 특수 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업 및 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요 기대.

* 교통 및 생활 편의 시설 이용이 매우 편리함.

* 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 권리 분석의 명확성 (인수 금액이 명확함).

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 135,000,000원이 인수될 가능성이 있어, 이를 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 매매 사례 최고가(110,000,000원)와 감정가(113,000,000원)를 고려할 때, 보증금 인수 여부에 대한 신중한 판단이 필요합니다.

예상 입찰가는 낙찰 후 인수될 보증금을 고려하여, 물건의 실질 가치와 잠재적 위험을 반영한 신중한 접근이 요구됩니다.

현 시세 및 감정가를 기준으로, 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 예상 범위는 105,000,000원 ~ 110,000,000원 정도로 볼 수 있습니다.

이에 따른 예상 입찰가는 107,000,000원 을 제시하며, 이는 보증금 인수 부담을 제외한 금액입니다.

실제 입찰 시에는 해당 보증금액을 포함한 총 투자 비용과 예상 임대수익 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.