나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6774 [1] 광주광역시 북구 운암동 229 301동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 "운암중학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대이고, 북측은 산림지대로 주거환경 등 입지조건은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 간선도로와 접근이 용이하여 일반적인 교통상황 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층건 내 2층 202호(사용승인일:1992.02.01)로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 창호 : 새시창 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 공동주택(아파트)부지임.

인접 도로상태등

3면이 도로에 접하여 도로상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류 일부 저촉되며, 상대보호구역, 절대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 임대여부는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2025타경6774 (1)

1.2. 소재지

광주광역시 북구 운암동 229 301동 2층202호

1.3. 물건종별

아파트

1.4. 감정평가액

331,000,000원

1.5. 면적

토지 면적: 64.35㎡ (약 19.47평)

토지 지분: 64.35㎡ (약 19.47평)

건물 면적: 163.60㎡ (약 49.49평)

건물 지분: 163.60㎡ (약 49.49평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

빛OOOOOOO (빛고을새마을금고)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 '운암중학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대입니다. 북측은 산림지대로 주거환경 및 입지조건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성이 좋아 일반적인 교통 상황은 무난한 것으로 판단됩니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 중 2층 202호입니다. 사용승인일은 1992년 2월 1일이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호입니다.

2.4. 이용상태

아파트로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

본건이 속한 토지는 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태 등

3면이 도로에 접하고 있어 전반적인 도로 접근성은 양호합니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제3종일반주거지역에 속하며, 소로1류에 일부 저촉됩니다. 또한, 절대보호구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

2.9. 공부와의 차이

없습니다.

2.10. 기타 참고사항

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 임대 여부는 확인하지 못했습니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 5월 21일 접수된 빛고을새마을금고의 근저당권(을10)입니다. 이보다 늦게 등기된 모든 권리(을11 근저당권, 갑4 가압류, 갑5 임의경매개시결정)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계액은 0원입니다. 현장 조사 시 임대 여부가 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 확인되지 않습니다 (지상권 없음).

3.4. 등기부 요약

* 갑1: 1994-10-26 소유권이전 (김애리)

* 갑2: 2015-05-29 소유권이전 (김권일)

* 갑3: 2020-11-10 소유권이전 (임영택, 매매)

* 을10: 2025-05-21 근저당권 (빛고을새마을금고, 285,600,000원, 말소기준권리)

* 을11: 2025-05-22 근저당권 (법무사법인빛가람, 120,000,000원)

* 갑4: 2025-06-10 가압류 (삼성카드, 13,571,623원)

* 갑5: 2025-10-28 임의경매개시결정 (빛고을새마을금고, 233,625,691원)

총 등기부채권액: 419,171,623원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다. 운암중학교 및 인근 학교들이 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

4.2. 지역 개발 가능성

광주광역시 북구 운암동은 비교적 오래된 택지 개발 지구로, 향후 지역 재정비 또는 재건축 논의가 진행될 경우 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 미라보3차

* 주소: 광주광역시 북구 운암동 229

* 총 동수: 7개동

* 총 세대수: 697세대

* 사용승인일: 1992년 2월 1일

* 최고층수: 20층

* 주차대수: 총 330대 (지상 3대, 지하 20대, 기타 307대 추정)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 면적 정보 (해당 물건)

* 제공된 건물 면적: 163.60㎡ (약 49.49평)

* 집합건물 등기부상 전유 부분 면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* (참고) 최근 실거래 및 등기부상 면적은 84.98㎡(약 25.71평)로 표기되어 있으나, 본건의 건물 면적은 163.60㎡(약 49.49평)로 제공되었습니다. 이 부분은 현장 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 시설

* 교육시설: 운암중학교, 동림초등학교, 금파초등학교, 금호고등학교 등

* 편의시설: 다수의 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설

* 공공시설: 국립광주박물관, 광주보훈병원 등

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역 검색 결과, 해당 아파트 단지 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 호수 및 층수 불일치 가능성

건물등기부 상 전유부 정보에는 12층 1202호로 기재되어 있으나, 본건의 소재지 및 감정평가 요약에는 2층 202호로 표기되어 있습니다. 이는 실제 현장 조사 및 등기부 확인을 통해 반드시 명확히 해야 할 중요한 사항입니다.

6.2. 점유 및 임대 현황 미상

현장 조사 시 폐문으로 임대 여부가 미상으로 확인되어, 낙찰 후 예상치 못한 명도 저항이나 공실 장기화의 위험이 있을 수 있습니다.

6.3. 감정가 대비 시세 편차

본건의 감정가는 331,000,000원이나, 동일 단지 내 유사 면적(84.98㎡)의 최근 매매가는 175,000,000원에서 178,000,000원 수준입니다. 제공된 건물면적(163.60㎡)으로 환산 시에도 감정가가 시장가 대비 고평가되었을 가능성이 있습니다.

6.4. 건축물 노후도

1992년에 준공된 아파트로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 안정적인 입지

광주광역시 북구 운암동은 오랜 기간 형성된 주거 중심지로, 안정적인 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

7.2. 생활 편의성

주변에 학교, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 정주 여건이 우수합니다.

7.3. 잠재적 개발 가치

향후 재건축 연한 도래 시 사업 추진 가능성을 염두에 둔 장기적 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

7.4. 시세 대비 저가 매수 기회

만약 감정가보다 낮은 가격으로 낙찰받는다면, 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건 광주광역시 북구 운암동 미라보3차 아파트는 163.60㎡(약 49.49평)의 넓은 면적을 가지고 있으며, 주변 생활 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 또한, 권리 분석상 인수할 부담되는 권리가 없어 비교적 깔끔하게 취득 가능한 물건으로 보입니다.

하지만, 등기부상 호수 및 층수와 감정평가상의 정보가 불일치하는 점, 임대 여부가 미상인 점, 그리고 감정가와 최근 시세 간의 상당한 편차는 주의 깊게 살펴야 할 리스크 요인입니다.

투자 성공을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 실제 물건 상태, 점유 관계, 그리고 등기부상 정보와의 일치 여부를 철저히 확인해야 합니다. 또한, 감정가 대비 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(84.98㎡ 기준 175,000,000 ~ 178,000,000원)와 감정가(331,000,000원) 간의 괴리가 크며, 본건의 건물 면적(163.60㎡)에 대한 직접적인 시세 자료가 부족합니다. 84.98㎡ 기준 실거래가(약 206만원/㎡)를 적용하여 163.60㎡에 대한 기대 시세를 산정하면 약 337,000,000원 수준이나, 117.65㎡ 기준 실거래가(약 174만원/㎡)를 적용하면 약 284,000,000원 수준이 됩니다.

호수 및 층수 불일치, 미상 임대 여부, 감정가 고평가 가능성 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 합리적인 예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 280,000,000원

상기 범위 내에서 권리관계 및 현장 조사를 통해 확인된 정확한 가치와 본인의 투자 성향을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.