나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6675 [1] 광주광역시 북구 운암동 229 306동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동에 위치한 운암중학교 동측 인근에 소재하며, 본건 주변은 아파트지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 제11층 제1103호(계단식,남동향)로서, 외벽:몰탈페인팅, 내벽:벽지 등 마감, 창호:샤시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비,승강기설비,난방설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리평지의 아파트부지임.

인접 도로상태등

중로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

2.

* 소재지: 광주광역시 북구 운암동 229 306동 11층1103호

* 주위환경: 본건은 광주광역시 북구 운암동에 위치하며, 운암중학교 동측 인근에 소재합니다. 주변 지역은 아파트 단지로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건은 중로 각지에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.

1.2. 권리분석

2.

* 등기부 현황 요약:

* 1998-03-19: 소유권 이전 (김용현)

* 1999-11-15: 소유권 이전 (염청혜)

* 1999-12-27: 근저당권 설정 (신한은행, 48,000,000원) - 말소기준권리

* 2006-11-23: 소유권 이전 (염동필, 매매)

* 2013-05-13: 근저당권 설정 (신한은행, 30,000,000원) - 말소

* 2022-01-11: 근저당권 설정 (페퍼저축은행, 108,000,000원) - 말소

* 2022-04-11: 가압류 (강원신용보증재단, 20,000,000원) - 말소

* 2025-10-30: 임의경매 개시 결정 (아이에이제십사차유동화전문, 100,472,548원) - 말소

* 말소기준권리: 1999년 12월 27일 신한은행 근저당권(48,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 해당 권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되어 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 요구됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 해당 권리에 대한 상세 내용은 제공되지 않았으나, 인수 가능성이 있으므로 주의해야 합니다.

2.

1.3. 상권분석

2.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 미라보3차

* 주소: 광주광역시 북구 운암동 229

* 건축년도: 1992년

* 총 세대수: 697세대

* 총 동수: 7개동

* 최고층/최저층: 20층/1층

* 주차대수: 총 330대 (지상 3대, 지하 20대)

* 최근 시세 분석 (전용면적 84.98㎡ 기준):

* 2026년 5월 18일: 4층, 178,000,000원

* 2026년 5월 1일: 8층, 175,000,000원

* 참고: 2026년 5월 28일, 5층 물건이 205,000,000원에 거래되었으나, 이는 전용면적 117.65㎡로 추정되어 본 물건과 직접 비교하기는 어렵습니다.

* 최근 전월세 정보 (전용면적 84.98㎡ 기준):

* 2025년 1월 16일: 11층, 보증금 150,000,000원 (전세, 월세 0원)

* 2024년 8월 23일: 8층, 보증금 30,000,000원, 월세 550,000원

* 2024년 10월 5일: 5층, 보증금 40,000,000원, 월세 500,000원

* 종합: 본 물건이 소재한 미라보3차 아파트는 1992년에 준공되어 연식이 있는 편이나, 인근 지역에서 꾸준히 거래가 이루어지고 있습니다. 최근 실거래가는 17,500만원에서 17,800만원 수준이며, 11층이라는 층수 이점을 고려할 때 시장 가격 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

2.

1.4. 생활정보

2.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 11층 1103호(계단식, 남동향)입니다. 외벽은 몰탈 페인팅, 내벽은 벽지 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시 창호로 구성되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 일반적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 운암중학교가 인근에 위치하고 있으며, 버스 승강장이 가까워 생활 편의성이 양호합니다. 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 있습니다.

* 주차: 총 330대의 주차 공간이 마련되어 있으나, 697세대에 비해 다소 부족할 수 있습니다.

2.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 미상 임대차 관계: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 실제 거주자에 대한 임대차 관계가 미상으로 파악되었습니다. 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 매각 불소멸 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 등재되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부 및 구체적인 내용 확인이 필수적입니다.

* 건축 연도: 1992년에 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

2.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 광주광역시 북구 운암동에 위치한 아파트로, 입지 조건은 보통 수준이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하나, 말소되지 않는 지상권의 존재 가능성과 미상 임대차 관계는 명도 및 소유권 확보 과정에서 주의가 필요한 부분입니다. 1992년 준공으로 건물의 연식이 있다는 점도 고려해야 할 사항입니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때, 적정 입찰가를 산정하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

2.

1.7. 투자 포인트

2.

* 안정적인 주거 지역: 광주 북구의 기성 아파트 단지로, 비교적 안정적인 주거 지역에 속합니다.

* 실거래가 반영: 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 시세 수준을 파악할 수 있으며, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

* 적절한 면적: 전용면적 84.98㎡ (약 25.71평)으로, 일반적인 가구에서 선호하는 중소형 평수에 해당합니다.

2.

1.8. 예상 입찰가

2.

최근 실거래가(17,500만원 ~ 17,800만원) 및 11층이라는 층수 이점을 고려할 때, 감정가(212,000,000원) 대비 합리적인 수준의 입찰이 가능합니다.

본 물건의 현 시세 및 투자 가치를 종합적으로 판단하여, 180,000,000원에서 195,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다. 이는 인수 부담금이 없고, 시장 상황 및 물건의 특수성(미상 임대차, 지상권 등)을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.