나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34150 [1] 전라남도 나주시 노안면 오정리 48-11 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 노안면 오정리 소재 '오리마을' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 자연마을 내 단독구택, 농경지 등이 혼재하는 순수경지정리지대임.

교통상황

본건까지 소형차량 및 농기계의 접근이 가능하고, 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1)ㆍ(2): 공히 자체지반 평탄한 세장형의 농경지로서, 비닐하우스가 소재함.

인접 도로상태

일련번호(1)ㆍ(2): 공히 남동측으로 폭 약 2.5m내외의 포장농로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)ㆍ(2): 공히 농림지역, 가축사육제한구역(300m제한구역_염소, 개(육견제외))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(800m제한구역_닭, 오리, 메추리) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

별첨 '사진용지' 와 같이 일련번호(1)ㆍ(2) 지상에 철거가 용이한 비닐하우스 1동이 각각 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

귀 제시목록상, 일련번호(1)ㆍ(2) 토지는 공히 '김태용' 소유이며, 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록 1,2은 각 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)
목록 1,2 지상 소재 철거가 용이한 비닐하우스 각 1동은 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024-07-07 16:31:45

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34150 (1)

소재지: 전라남도 나주시 노안면 오정리 48-11

용도: 답 (농경지)

감정가: 206,880,000원

토지면적: 4310.00㎡ (약 1,302.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOO (광주원예농업협동조합으로 추정)

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 일괄매각 (목록 1, 2), 철거 용이한 비닐하우스 각 1동은 매각 제외.

1.2. 입지조건

위치: 전라남도 나주시 노안면 오정리 소재 '오리마을' 남동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 주위는 자연마을 내 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 순수 경지정리 지대입니다.

교통상황: 본건까지 소형 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 일련번호 (1)·(2)는 공히 자체 지반이 평탄한 세장형의 농경지로서, 비닐하우스가 소재합니다.

인접 도로상태: 일련번호 (1)·(2)는 공히 남동측으로 폭 약 2.5m 내외의 포장 농로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 가축사육제한구역(300m 제한구역_염소, 개(육견 제외), 800m 제한구역_닭, 오리, 메추리), 농업진흥구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

등기부요약:

* 소유권 이전: 김문수 (2014-07-23), 김영미 외 2명 (2020-09-28), 김태용 (2021-03-02).

* 근저당권: 광주원예농업협동조합 (2021-03-02, 252,000,000원), 김경옥 (2022-04-14, 100,000,000원), 농업협동조합중앙회 (2025-09-11, 3번 근저당권 일부 이전).

* 임의경매: 광주원예농업협동조합 (2025-10-28, 91,986,915원) - 말소기준권리.

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-11-06).

말소기준권리: 2021년 3월 2일 접수된 광주원예농업협동조합 근저당권입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 내용은 없습니다.

총 등기부채권액: 352,000,000원.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 이해관계인 부재로 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 인수되는 보증금이 없어 명도 관련 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 나주시 노안면은 농업 지역 특성상 상업 시설이 집중되어 있지 않습니다.

인근 읍면 소재지에 기본적인 편의시설(마트, 은행 등)이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

농업 활동과 관련된 지원 시설이 있을 수 있습니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설은 없을 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

교통: 소형 차량 및 농기계 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

편의시설: 인근 읍면 소재지에 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교육시설: 노안면 소재지에 초등학교 등 공립 교육 시설이 있을 수 있습니다.

의료시설: 읍면 소재지 내 병원, 의원 등 기본적인 의료 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 주변 환경이 농경지와 자연마을로 구성되어 있어 혐오시설 존재 가능성은 낮으나, 관련 시설(예: 가축분뇨처리시설) 설치 논의가 있는 지역이 존재하므로, 상세한 주변 현황 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 경매 참여 전, 해당 자격증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않습니다.

토지이용 규제: 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 법적 제한이 따릅니다.

매각 제외 물건: 지상에 소재한 비닐하우스는 매각 대상에서 제외되므로, 별도 처리가 필요합니다.

임대관계 미상: 임대관계가 불명확한 점은 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 노안면 소재의 농경지(답)로, 농지 취득 자격이 필수적이며 농림지역, 농업진흥구역 등 엄격한 토지 이용 규제를 받습니다.

주변 환경은 농업 활동이 주를 이루는 지역으로, 순수 경지정리 지대 내에 위치하고 있습니다.

다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각 대상에 포함되지 않는 비닐하우스의 철거 및 명도 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

인수되는 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 임대관계 미상에 대한 주의가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

농업진흥구역 내 토지: 안정적인 농업 활동을 위한 기반 시설로서의 가치.

지역 개발 잠재력: 향후 나주시의 농업 정책 변화나 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

농지법 규제 완화 가능성: 정부의 농지 관련 규제 완화 정책 동향에 주목할 필요가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 206,880,000원이며, 이는 토지 면적 4310.00㎡ (약 1302.78평)을 기준으로 산정되었습니다.

농지 취득 자격, 농림지역 및 농업진흥구역 등 토지 이용 규제, 주변 농경지 시세, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

주변 유사 농지의 최근 실거래가, 과거 경매 낙찰 사례 등을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

현재 공개된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 조사 및 관련 시장 조사를 통해 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 감정가 수준 이하에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.