나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34210 [1] 광주광역시 북구 두암동 947-1 105동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 북구 두암동 소재 '두암초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '두암부영맨션아파트' 내의 제105동 제8층 제804호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 학교 및 근린상가 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

제반 차량의 진,출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 제8층 제804호로서, 외벽 : 시멘몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 바닥 : 장판지 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 공용승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 부정형의 토지로, '아파트 및 상가 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 동측으로 아스팔트포장 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

■두암동 947-1 : 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-07-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(사업완료지구)<택지개발촉진법> 전통상업보존구역(유통산업발전법) ■두암동 947-2 : 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-07-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(사업완료지구)<택지개발촉진법> 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지분 매각, 특별매각조건 있음(공유자의 우선매수권 1회
로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34210 (1)

소재지: 광주광역시 북구 두암동 947-1, 105동 8층804호

용도: 아파트

감정가: 23,600,000원 (2,360만원)

토지면적: 33.75㎡ (약 10.21평)

토지지분: 6.75㎡ (약 2.04평)

건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

건물지분: 12㎡ (약 3.63평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (약 20% 지분으로 추정)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 광주광역시 북구 두암동 소재 '두암초등학교' 남동측 인근에 위치한 '두암부영맨션아파트' 105동 8층 804호입니다.

주변 환경: 아파트단지, 단독주택, 학교, 근린상가 등이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

소유권이전(매매)으로 최병학씨가 2009년 9월 17일 취득하였고, 이후 증여 및 지분 이전 등기, 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정이 다수 기록되어 있습니다.

등기부채권 총액은 64,983,584원입니다.

말소기준권리는 2022년 12월 6일 접수된 '5번 최환열 지분 압류'(갑11)입니다. 이에 따라 낙찰자는 말소기준권리보다 선순위인 권리(존재 시)를 제외한 나머지 등기부상 권리들을 인수하지 않고 말소시킬 수 있습니다.

임차인 현황:

임차인: 최 (전입일자 2010-09-30)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 임대관계는 미상임.

주의사항: 대항력 있는 임차인 최 씨가 존재하나, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있고 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 임대차 관계 및 낙찰자가 인수해야 할 보증금 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 명확하지 않거나 특이한 조건일 경우, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원. (현재까지 파악된 정보상으로는 매수인이 인수할 임차인 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

주변 지역: 아파트 단지와 주택, 학교(두암초등학교) 및 근린생활시설이 밀집한 주거 지역입니다.

토지이용 계획: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 상대/절대 보호구역, 택지개발지구, 전통상업보존구역 등에 포함되어 있습니다.

도로 접근성: 아파트 단지 동측으로 아스팔트 포장 진입로가 개설되어 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 확인은 현장 방문을 통해 이루어져야 합니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

아파트명: 두암부영아파트

주소: 광주광역시 북구 두암동 947-1

준공년월: 1988년 1월 20일 (건축년령 약 38년)

세대수: 828세대

최고층수: 12층 (본건 8층)

주차대수: 총 366대 (건축물 표제부 기준)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등

관리사무소 연락처: 062-263-7489

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각: 본건은 아파트 전체가 아닌 토지 및 건물 일부 지분(약 20%)만 매각되므로, 타 공유자와의 협의 없이는 건물 이용 및 관리에 제약이 따를 수 있습니다.

공유자 우선매수권: 공유자가 낙찰가로 우선 매수할 수 있는 권리가 1회에 한해 행사될 수 있어, 투자 계획에 차질이 발생할 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인: 보증금 0원, 차임 0원, 임대관계 미상인 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

건축 연도: 1988년 준공된 노후 아파트로, 향후 유지 보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 두암동 소재 두암부영맨션아파트 105동 8층 804호에 대한 20% 지분 경매 물건입니다. 아파트 단지와 학교, 근린상가가 인접하여 주거지로서의 입지 조건은 무난한 편입니다. 감정가는 2,360만원으로 책정되었으며, 이는 전체 60㎡ 아파트 면적의 20% 지분 가치로 볼 때, 최근 시세(1,764만원~2,200만원)와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 합리적인 감정가로 판단됩니다.

하지만 본건은 지분 매각이라는 점에서, 타 공유자와의 관계 설정 및 건물 이용에 대한 협의가 반드시 수반되어야 합니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원, 임대관계 미상으로 존재하고, 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 지분 매각으로 인한 복잡성과 명도 절차의 어려움을 충분히 고려한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

지분 매각 기회: 전체 소유권이 아닌, 합리적인 가격으로 아파트 지분을 취득할 수 있는 기회입니다.

합리적인 감정가: 최근 시장 거래가(전체 면적 60㎡ 기준)를 20% 지분 가치로 환산한 시세(약 1,764만원~2,200만원)와 유사하거나 약간 높은 수준의 감정가(2,360만원)로, 잠재적 시세 차익보다는 안정적인 지분 확보에 초점을 맞출 수 있습니다.

0원 인수 보증금: 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

안정적인 권리 관계: 말소기준권리 하에 모든 등기부상 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 60㎡ 아파트의 20% 지분 매각 물건입니다.

최근 60㎡ 아파트 전체의 매매가는 2026년 6월 18일~7월 18일 사이에 8,820만원에서 11,000만원 사이에서 거래되었습니다.

이를 기준으로 본건의 20% 지분 가치를 환산하면 약 1,764만원에서 2,200만원 수준입니다.

감정가는 2,360만원으로, 최근 시장 거래가를 반영한 지분 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

주요 고려사항:

* 지분 매각 (20%)

* 공유자 우선매수권 행사 가능성

* 대항력 있는 임차인 (보증금 0원, 차임 0원, 임대관계 미상)

인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정이 가능합니다.

감정가 2,360만원을 기준으로, 공유자 우선매수권 및 임차인 관련 리스크를 감안하여 2,000만원 ~ 2,300만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.