나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34184 [1] 전라남도 나주시 동강면 인동리 120-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지감정 · 평가일 2025.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 공산면 가송리 소재 "와룡마을" 북서측 인근(일련번호 1), 남서측 인근(일련번호 2)에 위치하고 주변은 경지정리 답 등이 소재하는 마을주변 경지정리지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 근거리에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 세로장방형 평지로서 답으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 남동측으로 세로(가)에 접함. 일련번호 2) : 북서측 및 동측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(300m제한구역_염소,개(육 견제외))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> 일련번호 2) : 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가 축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

- 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
- 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

3.

1.2. 물건 현황

4.

1.3. 감정가 및 면적

2. 입지조건

3.

2.1. 주변 환경

4.

2.2. 교통 접근성

3.

2.3. 토지 이용계획

3. 권리분석

4.

3.1. 권리 분석 요약

5.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리, 인수되는 권리)

6.

3.3. 임차인 현황

4. 상권분석

5.

4.1. 주변 지역 특성

6.

4.2. 상업 시설 현황

5. 생활정보

6.

5.1. 주요 편의시설 접근성

7.

5.2. 지역 편의시설

6. 잠재적 리스크

7.

6.1. 지분 매각 관련

8.

6.2. 농지 취득 관련

9.

6.3. 선순위 지상권 (인수되는 권리)

10.

6.4. 혐오시설 확인

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

3.

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34184 (1) [cite: GENERAL]

* 경매구분: 부동산강제경매 [cite: GENERAL]

* 채권자: 신한카드주식회사 [cite: REGISTER]

2.

1.2. 물건 현황

3.

* 소재지: 전라남도 나주시 동강면 인동리 120-3 [cite: GENERAL]

* 용도: 답 (논) [cite: GENERAL]

* 매각대상: 토지 지분 매각 (전체 토지 1349.00㎡ 중 449.6217㎡ 지분) [cite: GENERAL]

* 건물 현황: 건물 없음 (0㎡) [cite: GENERAL]

2.

1.3. 감정가 및 면적

3.

* 감정가: 12,141,000 원 [cite: GENERAL]

* 토지 면적: 1349.00㎡ (약 408.00평) [cite: GENERAL]

* 매각 대상 토지 지분 면적: 449.6217㎡ (약 136.00평) [cite: GENERAL]

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡ [cite: GENERAL]

* 건물 면적: 0.00㎡ [cite: GENERAL]

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡ [cite: GENERAL]

2. 입지조건

3.

2.1. 주변 환경

4.

* 본건은 전라남도 나주시 동강면 인동리에 위치하며, 주변은 경지정리된 답이 소재하는 마을 주변의 농업 지대임. [cite: APPRAISAL]

* 감정평가서상으로는 "와룡마을" 북서측 및 남서측 인근에 위치한다고 기재되어 있으나, 상세 소재지는 동강면 인동리 120-3임. [cite: GENERAL, APPRAISAL]

3.

2.2. 교통 접근성

4.

* 차량 접근이 가능하며, 근거리에 간선도로 및 버스정류장이 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준임. [cite: APPRAISAL]

3.

2.3. 토지 이용계획

4.

* 본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(염소, 개 육견 제외 300m 제한 구역 또는 기타 가축 200m 제한 구역), 농업진흥구역으로 지정되어 있음. [cite: APPRAISAL]

* 이는 농지 관련 법규 및 개발 행위에 대한 제한이 있음을 의미함.

2.

3. 권리분석

3.

3.1. 권리 분석 요약

4.

* 본 물건은 토지 지분 매각 건으로, 다수의 공유자가 존재함. [cite: GENERAL]

* 등기부상 말소기준권리는 2024년 11월 26일 접수된 주식회사디케이마린의 5번 오중수 지분 가압류 (갑7)임. [cite: REGISTER]

* 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 을구 1번 한국전력공사의 구분지상권임. [cite: NOTES, REGISTER]

* 그 외 갑구의 소유권 관련 권리 및 갑7, 갑8의 가압류, 강제경매는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정임. [cite: REGISTER]

3.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리, 인수되는 권리)

4.

* 말소기준권리: 주식회사디케이마린의 5번 오중수 지분 가압류 (2024-11-26 접수). [cite: REGISTER]

* 인수되는 권리: 한국전력공사의 구분지상권 설정 등기 (2022-03-07 접수). [cite: REGISTER, NOTES]

* 목적: 154킬로볼트 송전선로 권원 확보 사업. [cite: REGISTER]

* 범위: 토지 중앙 송전선이 통과하는 212㎡ (약 64.13평)의 지표면 상공 14미터에서 32미터까지의 공중 공간. [cite: REGISTER]

* 존속기간: 전기 공작물의 존속 시까지. [cite: REGISTER]

* 지료: 연 1,550,760원 (일시불 지급). [cite: REGISTER]

3.

3.3. 임차인 현황

4.

* 본 물건과 관련하여 명시된 임차인은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원임. [cite: TENANT]

2.

4. 상권분석

3.

4.1. 주변 지역 특성

4.

* 본 물건은 농업진흥구역 내 논(답)으로, 전통적인 상업 시설이 밀집한 지역이 아닌 농촌 마을의 일부임. [cite: APPRAISAL]

* 주변은 농경지와 소규모 주거지가 혼재하는 지역으로, 상업적 가치보다는 농업적 가치가 주를 이룸. [cite: APPRAISAL]

3.

4.2. 상업 시설 현황

4.

* 인근에 대규모 상업 시설이나 유통 시설은 확인되지 않음. [cite: APPRAISAL]

* 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 인근 읍면 소재지를 통해 이용해야 할 것으로 예상됨.

2.

5. 생활정보

3.

5.1. 주요 편의시설 접근성

4.

* 가장 가까운 편의점, 마트, 병원 등은 나주시 동강면 소재지 또는 인근 읍면 소재지까지 이동해야 접근 가능할 것으로 보임. [cite: APPRAISAL]

* 버스정류장이 근거리에 있으나, 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있음. [cite: APPRAISAL]

3.

5.2. 지역 편의시설

4.

* 지역 커뮤니티 시설이나 문화 시설은 제한적이며, 주로 지역 주민을 위한 농업 관련 시설이 있을 수 있음.

2.

6. 잠재적 리스크

3.

6.1. 지분 매각 관련

4.

* 본 물건은 토지 지분 매각으로, 전체 토지 소유주인 공유자들과의 복잡한 관계 및 향후 공유물 분할 소송 등으로 인해 재산권 행사에 제약이 따를 수 있음. [cite: GENERAL]

* 공유자 우선매수 신고권이 1회로 제한되어 있어, 입찰 전 공유자의 매수 의사 및 가능성을 면밀히 확인하는 것이 필수적임. [cite: GENERAL, NOTES]

3.

6.2. 농지 취득 관련

4.

* 본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적임. [cite: GENERAL, NOTES]

* 해당 증명 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 반드시 발급 가능 여부를 확인하고 준비해야 함. [cite: GENERAL, NOTES]

* 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규의 적용을 받음. [cite: APPRAISAL]

3.

6.3. 선순위 지상권 (인수되는 권리)

4.

* 매수인에게 인수되는 한국전력공사의 구분지상권은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인임. [cite: REGISTER, NOTES]

* 이 권리는 토지 상공 212㎡ (약 64.13평)의 특정 공간에 대한 사용권을 한국전력공사에 부여하며, 토지 이용에 상당한 제약을 초래함. [cite: REGISTER]

* 또한, 구분지상권 존속 기간이 '전기 공작물의 존속 시까지'로 영구적이며, 매년 지료(연 1,550,760원)가 발생할 수 있음. [cite: REGISTER]

3.

6.4. 혐오시설 확인

4.

* 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학 시설 등)은 확인되지 않음.

* 다만, 농촌 지역의 특성상 소규모 축사 등이 존재할 가능성은 있으며, 정확한 현황 파악을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 확인이 필요함.

2.

7. 종합 의견

3.

* 본 물건은 농업진흥구역 내 답 지분으로, 다수의 공유자가 존재하고 매수인에게 인수되는 구분지상권이라는 중대한 부담이 있는 경매 물건임.

* 농지취득자격증명 발급의 번거로움과 공유자 우선매수권의 잠재적 행사는 입찰 참여 전 반드시 확인해야 할 사항임.

* 특히, 한국전력공사 구분지상권으로 인한 토지 이용의 제약과 지료 발생 가능성은 투자 가치를 결정하는 핵심 요인이므로, 이를 감안한 신중한 접근이 요구됨.

* 따라서 본 물건은 일반적인 부동산 투자보다는 농업적 활용 목적이 있거나, 공유물 분할 소송 등을 통해 최종적으로 단독 소유권을 확보하려는 특수한 목적을 가진 경우에 고려해 볼 만함.

2.

8. 투자 포인트

3.

* 농업진흥구역 내 토지: 장기적으로 농지 가격 상승 잠재력 및 농업 관련 정책 지원 수혜 가능성.

* 낮은 경쟁률 예상: 지분 매각, 인수되는 권리 등 특수 요인으로 인해 다른 물건 대비 경쟁률이 낮을 수 있어, 상대적으로 유리한 조건으로 취득할 기회가 있을 수 있음.

2.

9. 예상 입찰가

3.

* 감정가: 12,141,000 원 [cite: GENERAL]

* 본 물건은 매수인에게 인수되는 한국전력공사의 구분지상권(지료 연 1,550,760원, 영구적 사용권)이라는 막대한 부담이 존재하며, 또한 토지 지분 매각이라는 점을 고려해야 함.

* 농지취득자격증명 발급의 제약, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등도 입찰가를 결정하는 데 중요한 요소임.

* 이러한 제약 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 실질적인 가치는 감정가 대비 현저히 낮을 수 있음.

* 따라서 예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적이며, 인수되는 권리의 가치 하락분을 충분히 반영하여 산정해야 함.

* 인수 보증금을 제외한 금액으로, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 검토하는 것을 권장함.

* 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 공유자 협의, 법률 전문가와의 상담이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.