나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30866 [1] 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 503 유수장미아파트 101-나동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 소재 "금왕읍핸정복지센터" 동측 인근에 위치하고 있는 "유수장미아파트 제101-나동" 1층 101호이며, 주위는 아파트단지(유수장미아파트, 장미풍산아파트,음성자이센트럴시티(2025.11월 입주예정),남측으로 주상용부동산, 상업용부 동산, 북동측으로 농경지 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 아파트까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 아파트로서 일반적인 교통사정은 대체로 무난함

건물의 구조

본건 아파트는 1998.06.15자로 사용승인된 아파트로서 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 9층 건내 1층 101호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 마감 창 호 : 샷시창호

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 화장실, 현관,발코니 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비, 급배수설비,승강기설비,화재경보 및 소화전설비 등이 되어있으며 관리상태 보통임..

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트가 소재하는 단지의 인근지세는 완경사를 이루고 있으며, 6필지 일단지이며,3개 동 아파트 건물,아파트단지내 부속건물 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

아파트단지 서측으로 왕복2차선 남측으로 소로와 각각 접하고 있어 인접도로 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

1)무극리 503: 도시지역(2018-12-28), 제2종일반주거지역(2013-11-08),소로2류(폭 8m~10m)(2016-11-18)(소 (국)2-4(접함),소로2류(폭 8m~10m)(2025-02-21)(소(국)2-3(접함),중로1류(폭 20m~25m)(2025 -05-09)(중(보)1-1)(접함),가축사육제구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률),상대보호구역(2021-04-16)(상대정화구역)(교육환경 보호에 관한 법률), 배출시설설치제한지역(2025-08-21)(물환경보전법),하수처리구역(하수도법),중점경관관리구역 (2020-04-06) 2)무극리 503-4: 도시지역(2018-12-28),일반상업지역,방화지구,소로2류(폭 8m~10m)(2016-11-18)(소(국)2-4) (접함),가축사육제구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(2021-04-16)(상대정화구역)(교육환경 보호에 관한 법률),배출시설설치제한지역 (2025-08-21)(물환경보전법),하수처리구역(하수도법),중점경관관리구역(2020-04-06) 3)무극리 503-7, 504-11: 도시지역(2018-12-28), 제2종일반주거지역(2013-11-08),가축사육제구역(2025-05-30)(절대제 한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률),배출시설설치제한지역(2025-08-21)(물환경 보전법),하수처리구역(하수도법),중점경관관리구역(2020-04-06) 3)무극리 503-9,503-14: 도시지역(2018-12-28), 제2종일반주거지역(2013-11-08),소로2류(폭 8m~10m)(2016-11-18)(소 (국)2-4(접함),가축사육제구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률),상대보호구역(2021-04-16)(상대정화구역)(교육환경 보호에 관한 법률),배출시설설치제 한지역(2025-08-21)(물환경보전법),하수처리구역(하수도법),중점경관관리구역(2020-04-06)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각. 공유자 우선매수는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 충주지원 2025타경30866 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 503 유수장미아파트 101-나동 1층 101호

용도: 아파트

감정가: 39,800,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 공동담보

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 32.91㎡ (약 9.95평)

토지지분: 16.4546㎡ (약 4.97평)

건물면적: 59.34㎡ (약 17.95평)

건물지분: 29.67㎡ (약 9.00평)

건물구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 9층 건물 내 1층 101호

사용승인일: 1998년 06월 15일

1.4. 감정평가 요약

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 소재 "금왕읍행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 등으로 형성된 지역입니다. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 교통 사정은 무난한 편입니다. 건물은 1998년 준공된 철근콘크리트 구조이며, 아파트로 이용 중입니다. 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 완경사를 이루고 있으며 아파트 단지 부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 "유수장미아파트 제101-나동" 1층 101호입니다. 인근에는 유수장미아파트, 장미풍산아파트, 음성자이센트럴시티(2025년 11월 입주 예정) 등 아파트 단지가 있으며, 주상용 및 상업용 부동산, 농경지가 혼재되어 있습니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 아파트로서 일반적인 교통 여건은 대체로 무난합니다.

2.3. 도로 상태

아파트 단지 서측으로 왕복 2차선 도로, 남측으로 소로와 각각 접하고 있어 인접 도로 상태는 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 일반상업지역 등 복합적인 용도지역에 해당하며, 소로, 중로 등 도로 접면 상태가 양호합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 하수처리구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 경매 물건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 말소기준권리는 2025년 03월 19일자 주식회사 케이비국민카드의 가압류(갑11)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이진숙

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 02월 21일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 권리 내역

등기부상 총 채권액은 92,321,159원이며, 2025년 03월 19일자 주식회사 케이비국민카드의 가압류(갑11)가 말소기준권리입니다. 이 외 다수의 가압류 및 압류 등기가 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

3.4. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리(갑11) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 음성군 금왕읍 무극리는 아파트 단지, 상업 시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 지역 내 주거 수요가 꾸준히 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 개발 계획

인근에 "음성자이센트럴시티"가 2025년 11월 입주 예정으로 있어, 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다. 인근에 "금왕읍행정복지센터"가 위치해 있어 행정 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 주거 환경

아파트 단지로 형성된 주거 지역으로, 주변으로 주거 및 상업 시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련 리스크

본건은 건물 및 토지 지분 매각이므로, 매수인은 전체 소유권자가 아닌 일부 지분만을 취득하게 됩니다. 이는 향후 건물 이용이나 처분에 있어 공동 소유자들과의 협의가 필수적이며, 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권

공유자는 우선매수권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 이에 따라 경매 낙찰 후 공유자가 해당 지분을 낙찰가로 매수하게 될 경우, 낙찰의 효력이 상실될 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련 리스크

임차인 이진숙 씨는 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 실제 임대차 관계 및 보증금/차임 지급 여부에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 인수되는 보증금이 없더라도 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 건물 노후화

1998년 사용승인된 건물로, 건축 후 25년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충북 음성군 금왕읍 소재 유수장미아파트의 지분 매각 물건입니다. 감정가는 39,800,000원으로, 최근 동일 면적대의 실거래가(약 72,000,000원 ~ 80,000,000원)에 비해 상당히 낮은 수준입니다. 이는 지분 매각이라는 특성 때문으로 보입니다. 그러나 지분 매각, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 대항력 있는 임차인 존재 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 최근 실거래가 차이: 동일 면적의 다른 호실 거래 사례와 비교 시, 본건 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있습니다.

* 지역 개발 호재: 인근 신규 아파트 입주 예정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 공유자 우선매수권 미행사 시: 공유자가 우선매수권을 행사하지 않을 경우, 시장가 대비 저렴하게 해당 지분을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 아파트(유수장미) 59.34㎡ 면적의 매매 사례는 2026년 5~6월에 72,000,000원에서 80,000,000원 수준으로 확인되었습니다. 본건은 해당 면적의 절반 지분(29.67㎡) 매각이며 감정가는 39,800,000원입니다.

최근 거래가격을 고려할 때, 본건 지분 가치는 대략 36,000,000원 ~ 40,000,000원 범위로 추정할 수 있습니다.

다만, 지분 매각, 공유자 우선매수권, 대항력 있는 임차인 등 리스크 요소를 고려하여, 감정가 수준에서 소폭 상승한 40,000,000원에서 45,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

본 입찰가는 예상치이며, 실제 입찰 시에는 권리 분석, 명도 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.