나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6705 [1] 광주광역시 동구 소태동 323-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 소태동 소재 "무등중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 평지이며, 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

일련번호 1) 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로, 동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2013-10-01), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 중점경관관리구역(2019-12-27)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 벽돌조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서, 외벽 : 적벽돌 붙임 및 판넬 마감 등, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 2-가) 주택임.

설비내역

일련번호 2-가) 위생 및 급배수설비, 난방설비, 태양광발전설비 등이 구비됨.

부합물 및 종물

일련번호 제시외건물 ㄱ) 조립식판넬조 판넬지붕 단층, 주택일부 약 27.6㎡임. 일련번호 제시외건물 ㄴ) 조적조 슬래브지붕 단층, 주택일부 약 4.3㎡임. 일련번호 제시외건물 ㄷ) 조적조 슬래브지붕 단층, 계단 및 창고 약 2.6㎡임. 일련번호 제시외건물 ㄹ) 조적 및 조립식판넬조 판넬지붕 단층, 보일러실 및 창고 약 5.9㎡임. 일련번호 제시외건물 ㅁ) 조립식판넬조 판넬지붕 단층, 주택일부 약 5.1㎡임. 일련번호 제시외건물 ㅂ) 조적조 슬래브지붕 단층, 계단 및 보일러실 약 2.6㎡임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외건물 매각 포함
- 목록 2. 소재 태양광발전설비 매각 포함
- 목록 2. 건물은 건축물대장상 위반건축물로서(1층 조립식판넬조 단독주택 10.86제곱미터 무단증축), 위반내용을 시정하지 아니하면 건축법상 이행강제금이 매수인에게 부과될 수 있으므로 주의를 요함
- 2015. 4. 13.자 전세권등기(전세금 40,000,000원, 전세권자 민황식)는 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 광주지방법원 2025타경6705 (1)

소재지: 광주광역시 동구 소태동 323-2

용도: 단독주택

감정가: 269,387,300원

토지면적: 112.00㎡ (약 33.88평)

건물면적: 83.10㎡ (약 25.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.2. 감정평가 요약

토지감정요항표

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 동구 소태동 소재 "무등중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

* 형태 및 이용상태: 부정형 평지이며, 단독주택 건부지임.

* 인접 도로상태: 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로, 동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만) 중점경관관리구역임.

건물감정평가요항표

* 건물의 구조: 벽돌조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서, 외벽: 적벽돌 붙임 및 판넬 마감 등, 내벽: 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호: 새시창임.

* 이용상태: 주택임.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 태양광발전설비 등이 구비됨.

* 부합물 및 종물: 조립식판넬조, 조적조 등의 제시외 건물 (주택 일부, 계단 및 창고, 보일러실 등) 약 48.10㎡가 포함됨.

1.3. 토지 정보

토지면적: 112.00㎡ (약 33.88평)

토지지분: 112㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

이용현황: 단독주택 건부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역에 속함.

도로접면: 남측 왕복 2차선 도로 및 동측 3m 폭 도로에 접함.

1.4. 건물 정보

건물면적: 83.10㎡ (약 25.14평)

건물지분: 83.1㎡

건물 제시외면적: 48.10㎡ (주택 일부, 창고, 보일러실 등)

구조: 벽돌조 철근콘크리트지붕 2층 건물

주요 용도: 단독주택

특이사항: 건물 일부(1층 조립식 판넬조 단독주택 10.86㎡)는 무단 증축된 위반건축물에 해당함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 소태동에 위치하며, 주변은 기존 주택들이 밀집한 주거 지역임. 인근에 "무등중학교"가 있어 교육 환경이 양호한 편임.

2.2. 교통 상황

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 도로 접근성

본건 토지는 남측으로 왕복 2차선 도로, 동측으로 약 3m 폭의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주택 접근이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부

* 소유권 이전: 김선기 (2014-09-24), 김하선 (2021-12-27, 증여)

* 근저당권: 이덕범 (2022-05-31, 58,200,000원) - 말소기준권리

* 가처분: 서울보증보험 (2023-05-04, 말소)

* 임의경매: 이덕범 (2025-10-22, 52,084,756원) - 본 경매 사건

건물 등기부

* 소유권 이전: 김선기 (2014-09-24), 김하선 (2021-12-27, 증여)

* 전세권설정: 민황식 (2015-04-13, 40,000,000원) - *매각으로 말소되지 않고 인수되는 권리*

* 근저당권: 이덕범 (2022-05-31, 58,200,000원, 말소)

* 가처분: 서울보증보험 (2023-05-04, 말소)

* 임의경매: 이덕범 (2025-10-22, 52,084,756원, 말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 민황식

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자/확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2026-01-16

* 대항력: 없음 (단, 2015.4.13. 전세권 등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됨)

* 비고: 해당 전세권은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

* 말소기준권리: 2022년 5월 31일 접수된 이덕범 근저당권 (등기부상).

* 인수되는 권리: 2015년 4월 13일 접수된 민황식 전세권 (전세금 40,000,000원). 이 권리는 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

4.1. 1. 최근 매매 사례

최근 주변 지역의 연립 및 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* {"dealAmount":"21,500", "excluUseAr":84.4182} (2024년 10월): 약 215,000,000원 / 84.42㎡ (약 25.5평) -> ㎡당 약 255만원 / 평당 약 841만원

* {"dealAmount":"14,000", "excluUseAr":62.94} (2024년 10월): 약 140,000,000원 / 62.94㎡ (약 19.0평) -> ㎡당 약 222만원 / 평당 약 734만원

* {"dealAmount":"17,000", "excluUseAr":77.23} (2024년 10월): 약 170,000,000원 / 77.23㎡ (약 23.3평) -> ㎡당 약 220만원 / 평당 약 727만원

4.2. 시세 분석 및 예상 입찰가

감정가(약 2억 6,939만원) 대비 최근 매매 시세(약 1억 4,000만원 ~ 2억 1,500만원)가 낮게 형성되어 있는 것으로 보입니다. 특히 본건은 단독주택임에도 불구하고 제시외 건물 및 위반건축물 등 추가적인 고려 사항이 있습니다.

주변 시세와 건물의 상태, 그리고 인수해야 할 전세권 40,000,000원을 고려할 때, 감정가가 다소 높게 평가되었다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다. 다만, 지역 내 상권은 주거지 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 보입니다.

5.2. 주변 교육시설

본건 남동측 인근에 무등중학교가 위치하고 있으며, 주변에 초등학교 및 고등학교도 분포하고 있어 교육 환경은 비교적 양호합니다.

5.3. 혐오시설 유무

현재까지 확인된 바로는 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 하수처리장 등)은 파악되지 않았습니다. 주변은 주거 지역 및 학교 인근으로 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건물 일부(1층 조립식 판넬조 단독주택 10.86㎡)가 무단 증축되어 위반건축물로 등재되어 있습니다. 해당 위반 사항을 시정하지 않을 경우, 건축법에 따른 이행강제금이 매수인에게 부과될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 이행강제금 규모 및 시정 가능성 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 인수되는 전세권

2015년 4월 13일 등기된 민황식 전세권(전세금 40,000,000원)이 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 매수인은 이 전세금을 부담해야 하므로, 실제 취득 비용이 증가하게 됩니다.

6.3. 기타 주의사항

* 일괄매각: 토지 및 건물, 그리고 제시외 건물(약 48.10㎡)이 모두 포함하여 매각됩니다.

* 태양광발전설비: 목록 2에 소재한 태양광발전설비도 매각에 포함됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 소태동의 단독주택으로, 교육시설 인근에 위치하여 생활 환경이 나쁘지 않습니다. 그러나 감정가 대비 낮은 주변 시세, 위반건축물 등재, 그리고 말소되지 않는 4,000만원 상당의 전세권 인수라는 명확한 부담이 존재합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 기존 주택지대로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 무등중학교 인접: 교육 시설과의 접근성이 좋습니다.

* 토지 가치: 112㎡의 토지 면적은 단독주택으로서의 가치를 가집니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 전세권 40,000,000원을 고려하고, 주변 시세 및 물건의 하자(위반건축물)를 감안할 때, 감정가인 269,387,300원보다는 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 매매 시세와 인수 금액, 그리고 위반건축물 관련 위험 부담을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 위반건축물에 대한 정확한 시정 비용 및 이행강제금 부과 여부, 그리고 정확한 시장 조사 결과를 바탕으로 보수적으로 접근하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.