나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30475 [1] 전북특별자치도 부안군 위도면 진리 1-182 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 부안군 위도면 진리에 소재하는 "위도항" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 소매점, 음식점 등이 혼재하는 항구주변의 해안 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 항구와의 접근성 및 서측으로 703번 지방도가 위치하는 등 전반적인 교통사정은 대체로 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인근 토지와 등고 평탄한 상태의 정방형 평지이며, 제시외건물(주택)부지로 이용중임.

인접 도로상태

어항구역 내 개설된 10미터 내외의 포장된 제방도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 사진용지와 같이 제시외건물 ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없음.

물건 비고

1. 지분매각(공유자우선매수권 행사 1회로 제한)
2. 토지만 매각[제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡)은 매각에서 제외] - 제시외 건물로 제한받는 금액은 5,041,400원임
3. 현황조사 상 인접지번(진리1-197)에 결쳐 철골조 판넬지붕 출입구가 증축되어 있음
4. 신청채권자 주식회사 별식품으로부터 10,000,000원의 매수신청의 보증이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 정읍지원 2025타경30475 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 별식품

소재지: 전북특별자치도 부안군 위도면 진리 1-182

물건종별: 대지 (토지)

감정가: 7,202,000원

2.2. 면적 및 구성

토지면적: 52.00㎡ (약 15.73평)

토지 지분: 26.00㎡ (약 7.87평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상에서 제외)

매각 대상: 토지 지분 매각

2.3. 특이사항

* 지분매각으로 진행됩니다.

* 공유자우선매수신고가 있으며, 1회 행사로 제한됩니다.

* 제시외 건물(감정평가서상 ㉠, ㉡)은 매각에서 제외됩니다. 해당 건물로 인한 제한 금액은 5,041,400원입니다.

* 현황조사 상 인접지번(진리1-197)에 결쳐 철골조 판넬지붕 출입구가 증축되어 있는 것으로 확인되었습니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 부안군 위도면 진리에 소재하며, '위도항' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 항구 주변의 해안 상가지대로 주택, 소매점, 음식점 등이 혼재되어 있습니다.

3.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 항구와의 접근성이 양호합니다. 서측으로 703번 지방도가 위치하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다. 어항구역 내 개설된 10미터 내외의 포장된 제방도로를 통해 접근 가능합니다.

3.3. 토지이용계획

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부 제한 구역 중 모든 축종 사육 제한)으로 지정되어 있습니다.

3.4. 토지 상태

인근 토지와 등고 평탄한 상태의 정방형 평지로, 주택 부지로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각으로 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리(갑3)보다 선순위인 권리는 없으며, 강제경매 개시 결정으로 인해 촉탁등기된 권리(갑4) 및 압류권리(갑5) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 말소기준권리

갑3: 2025-04-08, 주식회사별식품, 2번최우선지분가압류 (200,000,000원)

4.3. 주요 권리 내역

* 소유권 이전:

* 1992-01-10: 김순자

* 2023-06-20: 최연희 외 1명 (상속)

* 가압류/강제경매/압류:

* 2025-04-08: 주식회사별식품 (2번최우선지분가압류, 200,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-10-29: 주식회사별식품 (2번최우선지분강제경매, 212,720,865원)

* 2025-11-12: 국민건강보험공단 (2번최우선지분압류)

4.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4.5. 법정지상권 여부

소유자 미상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

4.6. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 위도면 진리 일대는 항구 주변의 해안 상가지대로, 지역 주민 및 관광객을 위한 소매점, 음식점 등이 분포하고 있습니다. 위도항 인근 지역으로, 지역 경제는 어업 및 관광업과 연관성이 있을 것으로 추정됩니다.

5.2. 개발 가능성

계획관리지역으로 개발행위가 가능하나, 자연취락지구 및 가축사육제한구역 등 관련 법규를 준수해야 합니다. 지분 매각이라는 특성상 단독 개발보다는 공유자와의 협의 또는 지분 매입을 통한 투자 전략이 필요합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

항구 주변 상가지대에 위치하여 지역 내 기본적인 소매점 및 음식점 등 편의시설 이용이 가능합니다. 위도 지역의 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 점포 위주일 것으로 예상됩니다.

6.2. 관광자원

부안군은 변산반도, 격포항, 새만금 등 다수의 관광 자원을 보유하고 있으며, 위도 지역은 섬 관광 특화 지역으로서 해양 레저 활동 및 휴양을 위한 잠재력을 가지고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 지분 매각

토지 지분으로 매각되므로, 공유자우선매수권 행사 가능성이 있습니다. 이에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7.2. 제시외 건물 및 증축물

감정평가서상 제시외 건물(㉠, ㉡)은 매각에서 제외되며, 이로 인해 5,041,400원의 금액적 제한이 있습니다. 또한, 인접지번(진리1-197)에 걸쳐 증축된 출입구는 현황 상 경계 문제나 추가적인 비용 발생의 소지가 있습니다.

7.3. 법정지상권 불분명

토지상에 제시외 건물이 존재하나, 소유자 및 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 권리 관계를 추가로 확인해야 할 필요가 있습니다.

7.4. 임대관계 미상

임대 관계가 미상으로 확인되어, 추후 임차인이 존재할 경우 명도 저항이나 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전북 부안군 위도면의 항구 인근에 위치한 토지 지분 경매 물건입니다. 지분 매각이라는 점, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 그리고 매각 제외되는 제시외 건물 및 인접지번으로 걸쳐 있는 증축물 등은 본건의 주요 고려사항입니다. 교통 및 접근성은 양호한 편이나, 지역 상권의 규모는 제한적일 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 비교적 명확한 편이나, 법정지상권 성립 여부 및 임대관계 미상이라는 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 항구 인근 지역으로, 지역 개발 또는 공유자 지분 취득을 통한 투자 기회 모색이 가능합니다.

* 토지 지분 매각으로 인한 상대적으로 낮은 초기 투자 금액을 고려해 볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

감정가 7,202,000원 중 본건은 토지 지분(26㎡/52㎡) 매각이므로, 단순 감정가를 기준으로 하면 약 3,601,000원 수준에서 시작할 수 있습니다. 그러나 공유자 우선매수권, 제시외 건물 제외, 증축된 출입구 문제 등 잠재적 리스크 요소를 감안해야 합니다. 또한, 신청 채권자의 매수 신청 보증금 10,000,000원이 제시되어 있어, 이는 입찰 시 최소 입찰가 설정에 영향을 줄 수 있습니다. 보증금 10,000,000원의 2~3% 수준에서 입찰 보증금이 결정될 가능성이 높으며, 본건의 지분 가치 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 보수적으로 접근한다면 감정가 대비 80~100% 범위 내에서, 또는 지분 매각임을 감안하여 감정가(토지 지분)의 100% 이하 수준에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.