나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경369 [1] 전북특별자치도 부안군 부안읍 동중리 185 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 동중리 소재 "부안군청" 남측 인근에 위치하며, 주위환경은 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 도로변으로 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 유사 사다리형의 평지로서, 조사일 현재 나대지(신축공사 중 공사중단)임.

인접 도로상태

본건 북측으로 왕복2차선 도로를 통하여 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2017-11-30)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지"와 같이 신축공사 중 공사가 중단된 제시외 구축물이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

1. 토지만 매각(위 지상 건물은 매각에서 제외)
2. 건물로 인해 제한받는 가격은 756,000원/㎡

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 동중리 185 소재의 토지 경매 물건입니다.

사건번호는 정읍지원 2025타경369 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

토지의 용도는 대지이며, 감정평가액은 506,520,000원입니다.

토지 면적은 469.00㎡ (약 141.90평)입니다.

채권자는 남부안농업협동조합이며, 본건의 주요 특이사항으로는 토지만 매각 대상이고 법정지상권 성립 여지가 불분명하다는 점이 있습니다.

주의사항으로는 토지만 매각하며 지상 건물은 매각에서 제외되고, 건물로 인해 제한받는 가격이 756,000원/㎡라는 점이 명시되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 동중리 소재 부안군청 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 유사 사다리형의 평지이며, 조사일 현재 나대지 상태로 신축 공사 중 공사가 중단된 상태입니다.

본건 북측으로 왕복 2차선 도로를 통하여 접근할 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 12월 31일 접수된 남부안농업협동조합의 근저당권(채권액 450,000,000원)입니다.

등기부 요약에 따르면 소유권은 이민식, 김선분(상속)으로 이전되었습니다.

이 외 다수의 근저당권 및 가압류가 존재하며, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 686,682,675원입니다.

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 이민식 (1982-01-09), 김선분 (2019-03-05, 상속)

* 근저당권: 남부안농업협동조합 (2020-12-31, 450,000,000원)

* 가압류: 고순옥 (2022-03-22, 78,886,990원), 유한회사한빛산업 (2022-04-20, 17,601,000원), 농업협동조합중앙회 (2024-05-10, 45,567,739원), 농협은행 (2024-05-14, 5,063,081원), 남부안농업협동조합 (2025-10-24, 29,563,865원)

* 근저당권: 김창락 (2023-07-07, 60,000,000원)

* 임의경매: 남부안농업협동조합 (2025-10-29)

3.2. 임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다. 다만, 법정지상권 등은 별도로 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부안군 부안읍 동중리 일대는 부안군청이 소재하여 행정 중심 기능을 수행하는 지역입니다.

주변에 근린생활시설 및 단독주택이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 주거 기능을 갖춘 지역으로 분석됩니다.

5. 생활정보

부안군청이 인근에 위치하여 관공서 이용이 편리합니다.

또한, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지별도매각 및 건물 철거

본건은 토지만 매각 대상으로, 현재 토지 위에 있는 건물은 매각에서 제외됩니다.

따라서 낙찰자는 건물 소유자와의 협상 또는 철거 절차를 진행해야 할 수 있으며, 이에 따른 추가적인 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 성립 여부

감정평가서상 "매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 법정지상권 성립할 여지 불분명"하다고 명시되어 있습니다.

이는 토지 사용 및 신축 등 개발에 중대한 제약을 초래할 수 있는 핵심 리스크 요소입니다.

"건물로 인해 제한받는 가격은 756,000원/㎡"라는 정보는 이러한 법정지상권 또는 건물 존재로 인한 토지 가치 하락 및 이용 제한의 심각성을 시사합니다.

6.3. 공사중단 및 제시외 구축물

현재 토지는 신축 공사 중 공사가 중단된 상태이며, 제시외 구축물(미완성 건물 등)이 소재하는 것으로 파악됩니다.

이는 토지의 현 상태 활용에 어려움이 있으며, 향후 추가적인 법적, 물리적 처리가 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

향후 건축 및 개발 시 관련 법규 준수가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부안군청 인근에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으나, 토지만 매각되는 점, 지상 건물과의 관계에서 법정지상권 성립 가능성이 불분명하고 공사 중단된 구축물이 존재하는 등 복합적인 법률적, 물리적 리스크가 매우 높은 물건입니다.

이러한 리스크는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생이나 토지 이용의 심각한 제약을 초래할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부안군청 인근의 행정 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지.

* 토지만 매각 대상이므로, 법정지상권 및 기존 구축물 문제를 해결할 경우 향후 개발 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본건은 법정지상권 성립 가능성, 토지만 매각되는 건물 처리 문제, 공사 중단된 구축물 존재 등 중대한 리스크 요소를 다수 내포하고 있습니다. 특히, 법정지상권 성립 시 토지 사용에 심각한 제약이 발생할 수 있으며, 이는 토지의 가치를 크게 하락시키는 요인입니다. "건물로 인해 제한받는 가격은 756,000원/㎡"라는 정보는 이러한 리스크의 영향이 매우 크다는 것을 시사합니다. 인수 보증금이 0원이므로 이를 제외한 입찰가 산정은 감정가 대비 이러한 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 명확한 법적 판단 및 건물 처리 비용을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 현저히 낮은 수준에서 검토되어야 하며, 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 법률 검토 및 현장 조사를 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.