나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21541 [1] 전북특별자치도 익산시 부송동 216-2 부송우남아파트 101동 1층112호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 부송동 소재 "원팔봉 사거리" 남서측 인근에 소재하며, 인근은 아파트단지 및 근린생활시설, 공장 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 1층으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 장판 및 타일 등 마감, 창호: 새시창 등 마감 임.

이용상태

본건 (1-가)는 아파트 임.

설비내역

본건에 기본적인 위생설비, 난방설비, 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측 주차장 출입구를 통해 차량 진·출입진이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m) (2022-02-23)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m) (접합), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역 (2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

군산지원 2025타경21541 (1)

1.2. 소재지

전북특별자치도 익산시 부송동 216-2 부송우남아파트 101동 1층 112호

1.3. 건물명

부송우남아파트

1.4. 용도

아파트

1.5. 감정가

63,000,000원

1.6. 토지면적

18. 37㎡ (약 5.56평)

1.7. 건물면적

전용면적: 49.77㎡ (약 15.06평)

분양면적: 59.96㎡ (최근 거래 사례 기준, 약 18.14평)

1.8. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.9. 경매구분

부동산강제경매

1.10. 채권자

서울보증보험

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전북특별자치도 익산시 부송동 소재 "원팔봉 사거리" 남서측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접근성

단지 서측 및 남측의 주차장 출입구를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건 부동산의 말소기준권리는 2024년 10월 11일 접수된 한국투자저축은행의 가압류(갑7)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 01월 31일

* 확정일자: 2022년 12월 29일

* 배당신고일자: 2025년 02월 26일

* 대항력: 없음

* 비고:

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 또한, 물건명세서 상 신청채권자 겸 양수인인 서울보증보험에서 "임차보증금의 우선변제자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 내용의 확약서를 제출한 것으로 확인됩니다. 이에 따라 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

등기부채권 총액은 약 855,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 익산시 부송동은 제2종일반주거지역으로, 아파트 단지 및 근린생활시설이 발달해 있어 주거지로서의 기본적인 상권을 갖추고 있습니다. 인근 "원팔봉 사거리"를 중심으로 상업시설 및 유동인구가 형성되어 있으며, 이는 아파트 단지의 생활 편의성을 높이는 요소로 작용합니다. 다만, 일부 공장 지대가 혼재되어 있어 지역 간 편차가 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 부송우남콤비타운

* 주소: 전북특별자치도 익산시 부송동 216-2

* 사용승인일: 1995년 11월 16일 (준공 30년차)

* 총 동수: 6개동

* 총 세대수: 1,075세대

* 최고층: 20층

* 본 건 층수: 1층

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등

5.2. 주변 편의시설

단지 인근에 버스 승강장이 위치하여 시내 접근성이 양호합니다. 또한, 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 익산 시내 주요 지역으로의 접근성도 차량 이용 시 무난한 편입니다.

* 주변 지역 검색 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

임차인 현황 상 한국토지주택공사의 임차권이 등기되어 있으나, 상세 내용을 보면 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서가 제출되어 있어 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 임차인의 권리관계는 세심한 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 물건명세서 특이사항

"SGI 인수조건 변경" 및 "공동담보" 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

6.3. 공부와의 차이

제공된 정보상 건물 공부와 실제 현황 간의 차이는 없는 것으로 나타납니다.

6.4. 아파트 노후도

1995년 사용승인된 아파트로, 준공 후 약 30년이 경과하여 재건축 또는 리모델링 관련 이슈가 장기적으로 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산시 부송동에 위치한 부송우남아파트 101동 1층 112호로, 감정가는 63,000,000원입니다. 입지적으로는 아파트 단지 및 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 있으며, 대중교통 이용도 비교적 용이합니다. 권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인의 경우 잔존 보증금에 대한 반환 청구권을 포기한다는 확약서가 제출되어 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 30년 경과된 아파트로서 노후도에 따른 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 초기 투자 비용: 감정가 6,300만원으로 비교적 소액 투자가 가능합니다.

* 안정적인 임차 수요: 대규모 아파트 단지에 속해 있어 지역 내 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확화: 임차인 관련 특이사항이 있으나, 명확한 확약서 제출로 인수 부담이 없습니다.

* 개발 가능성: 향후 재건축 또는 리모델링 사업 추진 시 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 63,000,000원입니다. 최근 2026년 7월 거래 사례를 보면, 동일 단지 내 49.77㎡ (본건과 동일 면적) 17층이 70,000,000원에 거래되었으며, 59.96㎡ 면적의 경우 2층이 65,000,000원 및 89,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 1층임에도 불구하고 권리상 인수 부담이 없고, 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 advisable합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

9.2. 예상 입찰가

67,000,000원 ~ 72,000,000원

보수적 접근 시: 69,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.