나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10363 [1] 강원특별자치도 속초시 설악동 51 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계감정 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 속초시 설악동 소재 "설악산국립공원사무소" 북서측 인근에 위치하며 인근은 설악산국립공원 입구변의 숙박시설, 근린생활시설, 상업나지, 임야 등으로 형성되어 있으며 상권의 쇠퇴로 인해 공실률이 높은 지역적 상황임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통 사정 은 보통인 상황임.

형태 및 이용상태

부정형상의 토지로 현황 "상업용(숙박시설) 부지"로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 로폭 약 6~7미터 정도의 도로를 이용하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2014-05-12)(접합), 역 사문화환경보존지역(설악산천연보호구역 문화재보호법제13조)<문화유산의 보존 및 활용에 관 한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 온천원보호지구(2020-03-24)<온천법>, 보 호구역(2025-01-24)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 (4) 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상3층 건물로 건축물대장상 1980.8.14. 및 1994.9.28. 자로 사용승인된 건물임. 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 콘크리트, 타일, 벽지, 페인팅 마감 바닥 : 콘크리트, 장판지, 타일, 화강석 마감 등 천장 : 텍스위 벽지마감, 노출천장마감 등 창호 : 새시창 및 복층유리마감 등.

이용상태

숙박시설로 이용 중이었으나 장기간 공실 상태로 방치된 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등과 객실부분의 바닥난방설비를 구비하고 있으나 장기간 방치 로 인해 사용이 불가능하거나 상당한 수리를 요하는 상황임.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도, 사진용지와 같이 동일인 소유로 추정되는 제시외건물(ㄱ~ㅍ)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

건물의 3층과 2층 사이에 '설비실'이 소재하며 본 건물에 포함하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 공유자우선매수권 행사 1회로 제한
- 목록1: 지상에 이동이 용이한 원형 물탱크 2개 있으며, 정확한 경계여부는 별도의 지적경계측량을 요함
- 목록2: 장기간 운영이 중단된 상태이고 수리를 요하며 출입문에 속초소방서의 사용금지 안내문이 부착되어 있으며 본 건물의 정확한 구조, 이용상황, 면적, 건물관련시설의 보수 및 수리여부, 사용가능여부 등 자세한 사항은 별도의 확인을 요함(현황조사서 및 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 속초지원 2025타경10363 (1) 사건으로 진행되는 강원특별자치도 속초시 설악동 51 소재 숙박시설(모텔)입니다. 감정평가액은 612,054,985원이며, 토지면적은 1,597.00㎡ (약 483.09평)이고, 이 중 매각 대상 토지 지분은 798.50㎡ (약 241.55평)입니다. 건물면적은 총 2,166.09㎡ (약 655.22평)이며, 매각 대상 건물 지분은 1,083.05㎡ (약 327.61평)입니다. 경매 구분은 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지 및 건물 지분매각입니다. 채권자는 신OO이며, 공유자우선매수신고 및 지분매각이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 속초시 설악동에 위치하며, "설악산국립공원사무소" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 설악산국립공원 입구변을 따라 숙박시설, 근린생활시설, 상업나지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근은 가능하며, 버스 노선 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 남측으로는 폭 약 6~7미터 정도의 도로를 이용하여 접근할 수 있습니다. 토지 이용 계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만), 역사문화환경보존지역(설악산천연보호구역), 공장설립제한지역, 온천원보호지구, 보호구역 등의 다양한 용도 지역 및 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부 요약에 따르면, 소유권이전(2007-02-01, 신선자 외 1명), 4번유시복지분전부이전(2014-10-01, 신선자), 소유권이전(2021-10-05, 유남규 외 1명 - 상속)의 기록이 있습니다. 권리 관계로는 남원세무서장 근저당권(2022-07-29, 64,957,200원)이 말소기준권리이며, 본 경매 사건인 10번유형준지분강제경매(2025-09-11, 8,767,050원, 신윤균) 외 다수의 권리가 말소될 예정입니다. 건물 등기부 역시 유사한 소유권 변동 이력이 있으며, 말소기준권리인 남원세무서장 근저당권 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개요에 기재되어 있으나, 등기부 현황에는 명시되어 있지 않아 추가적인 확인이 필요합니다. 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 나타납니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 설악동 일대는 "설악산국립공원"이라는 매력적인 관광지와 인접해 있음에도 불구하고, "상권의 쇠퇴로 인해 공실률이 높은 지역적 상황"이라는 평가가 있습니다. 건물 자체도 "장기간 운영이 중단된 상태"이며 "공실 상태로 방치된 상태"로, 지역 상권의 전반적인 활력이 저하된 것으로 판단됩니다. 이는 향후 부동산의 임대 수익성 확보에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 요인입니다.

1.4. 생활정보

설악산국립공원이라는 대한민국 대표 관광지에 인접해 있다는 지리적 이점이 있습니다. 주변에는 기존의 숙박시설, 근린생활시설, 식당 등 관광객 및 지역 주민을 위한 시설들이 분포하고 있습니다. 다만, 대규모 쇼핑몰, 종합병원, 은행 등 일상생활에 필요한 주요 편의시설은 속초 시내로 이동하여 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 건물의 심각한 노후화와 방치 상태입니다. "장기간 운영이 중단되었고 수리를 요하며", 출입문에는 "속초소방서의 사용금지 안내문"이 부착되어 있을 정도로 안전 및 사용에 중대한 문제가 있을 수 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등은 "사용이 불가능하거나 상당한 수리를 요하는 상황"으로, 철거 후 재건축 또는 대규모 리모델링이 불가피할 것으로 보입니다. 또한, 토지의 정확한 경계 확인을 위한 "별도의 지적경계측량"이 필요하며, 지상에는 "이동이 용이한 원형 물탱크 2개"가 소재하고 있습니다. 본건은 "토지 및 건물 지분매각"으로 진행되므로, 공유자와의 협의 및 명도 과정에서 추가적인 분쟁 발생 가능성이 있으며, "공유자우선매수권 행사 1회로 제한"되어 있어 입찰 시 변수가 될 수 있습니다. 마지막으로, "상권의 쇠퇴로 인한 공실률 높은 지역적 상황"은 향후 투자를 회수하거나 수익을 창출하는 데 있어 상당한 어려움을 야기할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 설악산 국립공원 인근의 입지적 장점을 가지고 있으나, 건물은 심각한 노후화와 장기 방치 상태로 사용이 불가능하며, 지역 상권 또한 쇠퇴하여 공실률이 높은 어려운 상황입니다. 또한, 지분 매각으로 인한 공유자 문제와 함께 매각 후에도 소멸되지 않는 권리(지상권) 가능성까지 고려해야 합니다. 따라서 본 물건은 대규모 자본 투입을 통한 재건축 또는 복합적인 개발 계획 없이는 투자가 어려운, 고위험-고수익을 추구하거나 특정 개발 목적을 가진 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 철저한 사전 조사와 사업 계획 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 관광자원 인접성: 대한민국 대표 관광지인 설악산 국립공원과 인접해 있어, 향후 지역 관광 활성화 또는 새로운 관광 개발 사업 추진 시 수혜 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 저가 매수 기회: 건물의 노후화, 지분 매각, 지역 상권 침체 등의 요인으로 인해 시세 대비 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 존재할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 현재 건물의 상태를 감안할 때, 대규모 리모델링 또는 철거 후 재건축을 통해 새로운 숙박 시설, 상업 시설, 또는 복합 문화 공간 등으로 탈바꿈시킬 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음 사항들에 대한 심층적인 추가 분석이 필요합니다.

* 건물 철거 및 신축 또는 대규모 리모델링에 소요될 총 예상 비용

* 토지 경계 측량, 공유자 협의, 명도 절차에 따르는 예상 비용

* 향후 시장 상황을 반영한 예상 임대 수익률 및 투자 회수 기간 분석

* 주변 유사 부동산의 최근 거래 사례 및 시세 동향

* 입찰 참여자의 자금 조달 능력 및 투자 위험 감수 수준

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 투자자는 상기 요인들을 종합적으로 고려하고, 전문적인 부동산 컨설팅을 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.