나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31854 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 858-1 아중1차대우아파트 105동 9층 905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라북도 전주시 덕진구 인후동1가 소재 "전주인후초등학교" 북동측 인근에 위치하는 "아중1차대우아파트" 105동 9층 905호로서, 인근은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 , 다가구주택 등으로 구성된 지역으로서 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

북서측으로 왕복6차선의 ‘건산로’가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 9층 905호로서 외벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 경보설비, 지하주차장설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 왕복4차선, 북측으로 왕복2차선의 포장도로에 접하며, 서측 도로를 주 출입로로 이용합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2022-01-28)(아중) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(아이가크는숲예솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전주아중중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이가크는숲예솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> <추가기재> 산림 하천 전원개발항목은 관련부서 확인협의.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : ---

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2025타경31854 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한OO)

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 858-1 아중1차대우아파트 105동 9층 905호

용도: 아파트

감정가: 252,000,000원 (25,200만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 46.02㎡ (약 13.92평)

토지 지분: 46.015㎡ (약 13.92평)

건물면적 (전용면적): 84.84㎡ (약 25.67평)

건물 지분: 84.84㎡ (약 25.67평)

건물면적 (분양면적): 명시되지 않았으나, 일반적으로 전용면적 84.84㎡는 약 110~115㎡ (약 33~35평)의 분양면적에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 전라북도 전주시 덕진구 인후동1가에 위치하며, "전주인후초등학교" 북동측 인근에 소재합니다.

주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 다가구주택 등으로 구성된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

북서측으로 왕복 6차선의 '건산로'가 지나고 있어 차량 접근이 용이합니다.

인근에 시내버스승강장이 위치하여 일반적인 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

서측 도로를 주 출입로로 이용하며, 동측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유자 현황

현재 등기부상 소유자는 황호연이며, 2023년 4월 10일에 매매로 소유권 이전되었습니다. 이전 소유자로는 홍기선, 고윤성 씨가 있습니다.

3.2. 등기부상 권리 분석

말소기준권리: 2023년 4월 10일자 한국자산관리공사의 근저당권 (접수일자: 2023-04-10, 권리금액: 115,500,000원)

이외 2025년 10월 30일자 한국자산관리공사의 임의경매 개시결정 (전주지방법원 2025타경31854)이 등기되어 있습니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 명시되어 있어, 경매 낙찰 시 등기부상의 모든 권리는 소멸된다고 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

본 건의 임차인 현황은 "미상"으로 파악되었습니다.

"인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

다만, 임대 관계가 파악되지 않아 실제 거주하는 임차인이 있는지 여부는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 보증금이나 월세가 미상인 임차인이 있을 경우, 이에 대한 인수 또는 정산 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 속한 인후동1가는 전주시 덕진구의 주요 주거지역 중 하나로, 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 초등학교, 중학교 등 교육시설과 소규모 상업시설이 혼재되어 있습니다.

4.2. 주변 편의 및 혐오시설

* 주변 편의시설:

* 교육시설: 전주인후초등학교, 전주아중중학교, 아이가크는숲예솔유치원 등 다수의 교육기관이 인근에 위치합니다.

* 생활 편의: 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 건산로 등 주요 도로와 인접하여 차량 이동이 편리하며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용도 용이합니다.

* 혐오시설:

* 인근 지역에 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 하수종말처리장 등과 같은 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주변 지역은 주거 및 교육 시설이 주를 이루고 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

단지명: 아중1차대우아파트 (사용승인일: 1998년 3월 27일)

규모: 총 9개동, 870세대

최고층/해당층: 15층 중 9층

주차: 총 446대 (지상 4대, 지하 31대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등

5.2. 주변 생활 환경

인근 학교 및 편의시설 접근성이 좋으며, 대중교통 이용이 편리한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1998년에 건축된 아파트로, 약 28년의 건축 연혁을 가지고 있어 향후 리모델링 또는 재건축 관련 논의가 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대차 미확인

임대 관계가 미상으로, 실제 거주하는 임차인이 있는지 여부 및 보증금/차임 등 상세 내용 파악이 필요합니다. 인수 보증금이 0원이라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(아중), 소로2류, 중로1류 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 학교보호구역 등 각종 규제가 적용됩니다. 추가적으로 산림, 하천, 전원개발 항목은 관련 부서 확인이 필요하다고 명시되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구의 중심 지역에 위치한 아파트로, 우수한 교통망과 교육 환경, 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 2025년 10월 경매 개시 결정이 이루어졌으며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적은 물건으로 판단됩니다. 다만, 1998년 건축으로 인한 건물 노후도와 임대차 관계 미확인 사항은 명도 및 향후 투자 관점에서 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 주변 혐오시설은 확인되지 않아 쾌적한 주거 환경이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 전주시 덕진구의 핵심 주거 지역에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 낮은 인수 부담: 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위 권리 및 인수해야 할 보증금이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 지속적인 수요: 학군 및 편의시설 접근성이 좋아 실수요자들의 선호도가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 시세 상승 가능성: 최근 매매가 상승 추세를 보이고 있으며, 향후 지역 개발 및 노후 아파트 재건축 논의 가능성 등을 고려할 때 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 면적(84.84㎡)의 경우 2026년 6월 1층 매물이 21,650만원, 2026년 7월 11층 매물이 26,700만원에 거래되었습니다. 본건은 9층에 위치하며 감정가는 25,200만원입니다.

최근 거래 사례 중 10층 매물이 25,200만원, 11층 매물이 26,700만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 9층 위치와 현재 시세 동향을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가 25,200만원을 기준으로 하되, 최근 실거래가 평균치(약 25,500만원) 및 층수 프리미엄을 고려하여 보수적으로 접근 시, 25,000만원 ~ 27,000만원 사이의 가격대를 예상해 볼 수 있습니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 명도 난이도, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 본 건의 예상 입찰가 산정은 '인수 보증금'을 제외하고 분석하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.