나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6003 [1] 부산광역시 수영구 민락동 177-3 이안테라디움 14층1406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '광안리해수욕장' 북측 인근에 위치하며, 본건의 주위 일대는 광안해변로변의 각종 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 단독주택, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 다소 근거리에 도시철도 2호선'광안역'이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층 지상19층 건물인 이안테라디움 내 14층 1406호로서 외 벽: 복합판넬 및 몰탈위 페인팅 마감, 하부 치장석 붙임 등, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 새시창임.

이용상태

주거용으로 사용 가능한 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 설비, 공동현관기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광안해변로가 소재하고, 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약6미 터의 포장도로에 각각 접하며, 기계식 주차설비 등 주차장 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구(2014-02-26), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접 합), 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경6003 (1)

* 소재지: 부산광역시 수영구 민락동 177-3 이안테라디움 14층1406호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 340,000,000원

* 토지면적: 5.49㎡ (약 1.66평)

* 토지지분: 5.489㎡ (약 1.66평)

* 건물면적: 28.62㎡ (약 8.66평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 주의사항: 오피스텔임.

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '광안리해수욕장' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 본건의 주위 일대는 광안해변로변을 따라 각종 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 단독주택, 공동주택 등이 다양하게 형성되어 있어 활기찬 도심 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 도시철도 2호선 '광안역'이 비교적 가까운 거리에 위치하여 부산 시내 접근성이 우수합니다.

* 도로: 본건은 남동측으로 광안해변로와 접하며, 남서측 및 북서측으로는 각각 폭 약 8미터, 6미터의 포장도로에 잘 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 주차: 기계식 주차설비 등 주차 공간이 확보되어 있어 편리한 주차가 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (한국자산관리공사, 2021년 3월 8일 접수)

* 인수되는 권리: 본 경매물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 것으로 분석됩니다. 등기부상 권리들은 말소 대상이며, 낙찰자는 권리상의 부담 없이 건물을 취득할 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 383,070,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 양

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 부산을 대표하는 명소인 광안리해수욕장 인근에 위치하여 탁월한 입지 조건을 자랑합니다.

* 주변에는 다양한 상업시설, 문화시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 매우 활성화되어 있습니다.

* 오피스텔과 근린생활시설로 이루어진 복합 건물로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 광안리해수욕장을 비롯한 해변 상권, 다수의 편의점, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 문화/여가: 해변 산책로, 다양한 카페와 레스토랑, 문화 공간 등이 풍부하여 쾌적한 여가 생활을 즐길 수 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도심 및 관광지로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 주변에 오피스텔 공급이 있을 경우 공실 발생 가능성이 존재하며, 임대 관리가 중요합니다.

* 명도: 임차인은 대항력이 없으나, 법적인 절차 진행에 따른 시간 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 건물 관리: 2021년 준공된 건물로 신축에 가깝지만, 장기적인 관점에서 유지보수 및 관리비 발생을 고려해야 합니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 경기 변동에 따라 가격 변동성이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접한 지역에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 수영구의 핵심 지역인 광안리해수욕장 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 투자 가치가 매우 높다고 판단됩니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소되는 안전한 물건으로, 권리 분석상 하자 없이 깨끗한 등기를 확보할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 최근 실거래가 추이를 볼 때, 감정가 대비 높은 가격에 거래되고 있어 시세 차익 및 임대 수익을 동시에 기대할 수 있는 매력적인 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 광안리해수욕장 인근이라는 뛰어난 입지로 관광객 및 거주 수요가 풍부합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 내외부 컨디션이 우수하여 즉시 활용이 가능합니다.

* 권리 인수 없음: 모든 권리가 소멸되므로 안전한 투자가 가능합니다.

* 임대 및 시세 상승 잠재력: 안정적인 임대 수익과 더불어 향후 시세 상승 여력이 충분합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2023년 12월 (4층): 340,000,000원

* 2025년 2월 (10층): 345,000,000원

* 2026년 7월 (13층): 385,000,000원

* 본건은 14층으로, 가장 최근 거래된 13층 매물(385,000,000원)보다 높은 층수입니다.

* 감정가(340,000,000원) 대비 최근 최고 실거래가(385,000,000원)는 약 13% 이상 높은 수준입니다.

* 이에 따라, 경쟁 입찰 시 시세 최고가 수준 또는 그 이상에서의 낙찰이 예상됩니다.

* 예상 입찰가: 390,000,000원 ~ 400,000,000원 범위에서 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.