나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73429 [1] 경기도 포천시 소흘읍 송우리 392-12 우정아파트 9동 5층 501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해강 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 "송우고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 20층건 내 5층 501호로서 외 벽 - 몰탈위페인팅 등 내 벽 - 벽지 및 타일마감 등 창 호 - 하이샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 욕실2, 주방겸 식당 등)으로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

주택으로서의 기본적인 급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트단지의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 맟 남서측의 도로를 통해 출입하고 있으며 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(소흘도시), 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2022-05-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-05-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-01-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-05-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.사건번호

의정부지방법원 2025타경73429 (1)

1.1. 2.소재지

경기도 포천시 소흘읍 송우리 392-12 우정아파트 9동 5층 501호

1.1. 3.용도

아파트

1.1. 4.감정가

154,000,000원

1.1. 5.면적

* 토지면적: 46.98㎡ (약 14.21평)

* 토지지분: 46.975767877746726㎡ (약 14.21평)

* 건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

* 건물지분: 84.972㎡ (약 25.70평)

* 아파트 전용면적 정보는 제공되지 않았습니다. 건물면적 84.97㎡는 공급면적으로 추정됩니다.

1.1. 6.매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.1. 7.경매구분

부동산 강제경매

1.1. 8.채권자

박OO

1.1. 9.특이사항

대항력있는 임차인 존재

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 "송우고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 아파트 단지, 각급 학교, 공원 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류소가 있어 일반적인 교통 여건은 무난합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.임차인 현황

* 임차인: 박광수 (성만 표기: 박 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 30일

* 확정일자: 2022년 9월 1일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부등본 상 해당 임차인의 주택임차권은 말소되지 않고 인수되는 권리(을구 21번, 2025-04-30 등기)로 확인됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 2.등기부 현황 요약

* 소유권 이전: 임영관 (2021-10-28), 임정묵 (2025-02-24, 매매)

* 주택임차권: 박광수 (2025-04-30, 200,000,000원, 인수)

* 말소기준권리: 압류 (파주세무서장, 2025-04-01)

* 강제경매 개시결정: 박광수 (의정부지방법원, 2025타경73429)

* 기타 압류: 국민건강보험공단 (2025-11-28, 말소), 의정부세무서장 (2025-12-16, 말소)

* 총 등기부채권액: 200,000,000원

1.3. 3.물건명세서 참고사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 21번(2025.04.30. 등기) 주택임차권이 존재합니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 아파트 단지와 학교, 공원이 인접해 있습니다.

* 주변에 송우고등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주변 시설 탐색 결과, 특별히 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

* 해당 지역의 아파트 거래 정보를 종합해 볼 때, 비교적 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 자체 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원 등이 단지 내에 갖추어져 있습니다.

* 주차: 지상 및 지하 주차 시설이 마련되어 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력있는 임차인 박광수 씨의 보증금 200,000,000원 인수 부담입니다. 이는 최근 유사 면적의 실거래가(약 1억 6,750만 원 ~ 1억 9,700만 원)를 상회하는 금액으로, 낙찰가가 매우 낮더라도 총 매입 비용이 시장 가치를 넘어설 수 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 금액이 감정가(1억 5,400만 원)보다 높으므로, 배당을 통한 보증금 회수가 어려울 경우 매수인의 실질적인 인수 부담이 커집니다.

* 복잡한 소유권 이전 이력이 등기부등본에 나타나 있습니다. (예: 임차인 주택임차권 등기 이후의 소유권 이전)

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 송우리 소재의 아파트로, 주거 환경 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 그러나 대항력있는 임차인의 보증금 2억 원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리상 하자가 존재합니다. 이는 최근 실거래가 및 감정가를 초과하는 금액이므로, 낙찰 이후 상당한 금전적 부담이 예상됩니다. 해당 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 변제되지 않는 경우, 매수인은 추가적인 금전적 손실을 감수해야 할 가능성이 높습니다.

1.8. 투자 포인트

* 대항력있는 임차인으로 인한 높은 인수 부담이 존재하므로, 투자 가치는 인수할 보증금을 제외한 순수 낙찰가를 기반으로 신중하게 판단해야 합니다.

* 향후 포천시 지역의 부동산 시장 회복 및 상승 여부에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

* 본 건은 높은 리스크를 수반하므로, 시세 차익보다는 임대 수익이나 장기적인 관점에서 접근해야 할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 6월 기준) 상 84.97㎡ 면적의 전원우정 아파트 시세는 대략 1억 6,750만 원에서 1억 9,700만 원 수준으로 파악됩니다.

그러나 본 건의 경우, 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금이 2억 원에 달하여, 현재 파악된 시장 가치보다 높은 금액을 부담하게 됩니다.

따라서 예상 입찰가는 다음과 같은 점을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수 보증금: 200,000,000원

* 최근 실거래가 상한선: 약 197,000,000원 (2026년 6월)

* 감정가: 154,000,000원

인수 보증금 2억 원이 최근 실거래가 범위를 초과하므로, 낙찰가에 따라 총 매입 비용이 시장 가치를 상회할 위험이 매우 높습니다. 잠재적 손실을 최소화하는 방향으로 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 10,000,000원 ~ 50,000,000원

위 범위 내에서 입찰 시, 총 매입 비용(낙찰가 + 인수 보증금)은 210,000,000원 ~ 250,000,000원이 됩니다. 이는 최근 실거래가 상한선보다 높을 수 있으므로, 본 물건은 높은 위험을 감수해야 하는 투자 대상입니다. 철저한 권리 분석 및 현장 조사 후 신중한 결정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.