나이스옥션 법원경매 부산 2025타경4496 [1] 부산광역시 부산진구 양정동 525 대원칸타빌맴버스 105동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 '양성초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 아파트단지 및 공동주택, 오피스텔, 학교, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1호선 '양정역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상36층건 내 제14층 제1401호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽: 벽지 마감 등. 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1): 공부상 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 노폭 약 12m 내외, 동측 및 남측으로 노폭 약 6m 내외, 서측으로 노폭 약 45m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 175m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 125m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경4496 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 525 대원칸타빌맴버스 105동 14층1401호

용도: 아파트

감정가: 402,000,000 원

토지면적: 13.04㎡ (약 3.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.85㎡ (약 25.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 '양성초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 아파트단지 및 공동주택, 오피스텔, 학교, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 '양정역'이 소재하여 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

도로상태: 본건 단지는 북측으로 노폭 약 12m 내외, 동측 및 남측으로 노폭 약 6m 내외, 서측으로 노폭 약 45m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약:

* 접수일자: 2006-10-27, 권리종류: 소유권보존

* 접수일자: 2007-01-23, 권리종류: 공유자전원지분전부이전

* 접수일자: 2009-11-06, 권리종류: 소유권이전

* 접수일자: 2019-02-14, 권리종류: 소유권이전 (매매)

* 접수일자: 2019-02-14, 권리종류: 근저당권 (국민은행, 금251,110,000원) - 말소기준권리

* 접수일자: 2022-05-24, 권리종류: 근저당권 (아이앤유크레디트대부주식회사, 금293,800,000원)

* 접수일자: 2022-10-06, 권리종류: 5번유성민지분가압류 (주식회사디지비캐피탈, 금45,311,780원)

* 접수일자: 2024-06-21, 권리종류: 5번손새롬지분압류 (부산진구)

* 접수일자: 2024-12-18, 권리종류: 5번유성민지분압류 (부산진구)

* 접수일자: 2025-08-27, 권리종류: 5번유성민지분가압류 (주식회사아이엠에셋대부, 금61,534,291원)

* 접수일자: 2025-10-29, 권리종류: 임의경매 (한국주택금융공사, 251,110,000원) - 본건 경매 개시

말소기준권리: 2019년 02월 14일 접수된 국민은행 근저당권입니다. 본건 임의경매 개시결정 등기보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등은 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나, 이에 대한 상세 내용은 제공되지 않았습니다. 일반적으로는 모든 권리가 소멸되나, 지상권의 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

* * 임대관계가 미상이나 인수 보증금 합계가 0원으로 확인되는 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 임차인이 존재하고 대항력이 있는지 여부는 명도를 위해 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 '양성초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 아파트단지 및 공동주택, 오피스텔, 학교, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

주요시설 접근성: 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 '양정역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 용이한 편입니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 대원칸타빌멤버스

* 사용승인일: 2006년 08월 29일

* 총 세대수: 840세대

* 총 동수: 6동

* 본건 소재 동: 105동

* 층수: 본건 14층 (해당 건물 최고 36층)

* 주차: 총 주차대수 1213대 (단지 전체 기준)

* 관리사무소 연락처: 051-866-9230

건물 상세:

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

* 마감: 외벽 페인팅 마감, 내벽 벽지 마감, 샷시창호

* 설비: 위생 및 급·배수, 화재탐지 및 경보, 소화전, 승강기, 공동현관기, 도시가스 난방 설비 등

면적 정보:

* 전용면적: 84.85㎡ (약 25.67평)

* 분양면적: 제공된 정보만으로는 특정하기 어려우나, 일반적인 84.85㎡ 전용면적 아파트의 공급면적(분양면적)은 약 109~115㎡ (약 33~35평) 범위로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 현재 임차인 현황 상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있고 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

권리 관계: 등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 확인되지 않아 낙찰 후 인수해야 할 권리가 있는지 추가적인 확인이 필요합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(최고 높이 175m, 기준 높이 125m) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 시 제약이 있을 수 있습니다.

주변 환경: 감정평가서 상 주위 환경에 '숙박시설'이 포함되어 있는 것으로 기재되어 있어, 민감하신 분에게는 고려 대상이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 양정동의 역세권에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

2006년에 건축된 대규모 아파트 단지의 일부로, 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

등기부 상 다수의 권리가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 인수되는 권리(지상권) 및 임차인 관련 불확실성은 추가 확인이 필요합니다.

최근 실거래가 기준으로 볼 때, 감정가보다 높은 시세를 형성하고 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

탁월한 입지: 지하철 1호선 양정역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변에 학교, 상업시설 등이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

주거 선호도: 잘 정비된 대단지 아파트로 실수요자들의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

시세 상승 여력: 최근 거래 동향을 볼 때, 향후 시세 상승이 기대되는 지역입니다.

합리적인 가격: 경매를 통해 시세 대비 저렴한 가격으로 매수할 수 있는 기회를 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석:

* 본건은 전용면적 84.85㎡ (약 25.67평)의 아파트입니다.

* 최근 2026년 7월 실거래가 사례를 보면, 동일 면적대인 13층 매물이 44,000만원에 거래되었습니다. 또한 4층 매물은 40,000만원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 402,000,000원 (4억 2백만원)입니다.

* 최근 13층 실거래가(44,000만원)가 감정가(40,200만원)보다 높게 형성되어 있어, 현재 시장 시세가 감정가를 상회하고 있음을 알 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가의 80~90% 수준 또는 최근 시세 대비 10~15% 할인된 가격을 고려하는 것이 일반적입니다.

* 본건은 14층으로 13층 실거래가와 유사하거나 높은 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

* 등기부 상 인수될 수 있는 권리(지상권) 및 임차인 관련 불확실성을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 최종 예상 입찰가: 330,000,000원 (3억 3천만원)

* 이 예상가는 최근 13층 실거래가(44,000만원) 대비 약 25% 할인된 가격이며, 감정가(40,200만원) 대비 약 82% 수준입니다. 잠재적 위험 요소를 충분히 고려한 합리적인 보수적 접근이며, 실제 경매 진행 시 경쟁 상황에 따라 상향 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.